TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05902

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H2HK

JUGEMENT du 07/11/2025

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [U] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP LDGR

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2021 à effet au 11 juillet 2021, M. [I] [N] a loué à Mme [U] [D] un local à usage d’habitation, comprenant un emplacement de stationnement et une cave, situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 530,00 € hors charges outre 20,00 € de provision pour charges.

Par un autre acte sous seing privé en date du 23 juin 2021, M. [I] [N] a souscrit un contrat de cautionnement VISALE avec la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

À la suite de divers incidents de paiement, M. [I] [N] a fait jouer l’engagement de la caution afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés par Mme [U] [D] et le montant des sommes dues lui a été réglé par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 593,00 € au titre des loyers et charges arrêtés au 12 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Condamner la locataire à payer la somme de 3 400,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 593,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,Condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 octobre 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 11 févier 2025 a été renvoyée à l’audience du 16 septembre 2025 pour convocation de la défenderesse avant d’être appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 089,96 €, au titre des loyers et charges échus au 21 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Citée par acte délivré à l’étude du Commissaire de justice, Mme [U] [D] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Selon l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En vertu de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE stipule en son article 8 intitulé « Paiement par la caution et subrogation » que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il en résulte que la caution du locataire, subrogée dans les droits de la bailleresse, est recevable et fondée à agir en recouvrement des sommes versées.

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la demanderesse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 juillet 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande formée est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges et les quittances subrogatives, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 août 2025, la dette locative de Mme [U] [D] s’élève à la somme de 7 539,96 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, termes de mars 2024 à août 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 juin 2024 pour la somme de 1 593,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 septembre 2021 unissant les parties stipule en son article VII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 août 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [U] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [U] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [U] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [U] [D] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 539,96 € (décompte arrêté au 21 août 2025, termes de mars 2024 à août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 1 593,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2021 entre M. [I] [N], d’une part, et Mme [U] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [U] [D] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [U] [D] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,