N°Minute:25/00276

DOSSIER : N° RG 25/00030 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PMTJ

Copie exécutoire à

M^e Etienne BERGER

expédition à

Mme [H] [F] [Z] [I]

le 05 Mars 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Etienne BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [H] [F] [Z] [I], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 mai 2022, la SA [Adresse 2] a donné à bail pour une durée d’un an à Madame [H] [Z] [I] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 343,26 euros, outre les charges mensuelles s’élevant à 100 euros comprenant un forfait mobilier à hauteur de 26 euros, un forfait étudiant à hauteur de 64,52 euros et une provision d’entretien multi-services à hauteur de 9,48 euros.

Cet immeuble constitue une « Résidence [3] » de sorte que les occupants doivent satisfaire à certaines dispositions du Code de la construction et de l’habitation et notamment à l’article L.353-22 qui dispose dans son alinéa 1er les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements à des jeunes de moins de trente ans.

Madame [H] [Z] [I] née le 7 juillet 1992 était âgée de 29 ans le jour de la conclusion du bail.

Le 15 mai 2023, le bail est arrivé à échéance et n’a pas été reconduit puisque Madame [H] [Z] [I] ne satisfaisait plus aux conditions d’accès à ce logement.

Madame [H] [Z] [I] n’a toutefois pas quitté les lieux et des loyers demeurent impayés depuis avril 2024.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 16 décembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA D’H.L.M. La Cité Jardins a fait assigner Madame [H] [Z] [I] pour l’audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande :

— le constat que Madame [H] [Z] [I] ne dispose d’aucun titre d’occupation en raison de l’arrivée à terme du contrat,

— le constat que Madame [H] [Z] [I] ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux,

— le constat que Madame [H] [Z] [I] n’est plus éligible aux Résidences Jeunes,

— l’expulsion de Madame [H] [Z] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et sa condamnation au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [H] [Z] [I] à payer la somme de 2 000 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [H] [Z] [I] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

À l’audience du 28 janvier 2025, la SA [Adresse 2] était représentée par son conseil. Madame [H] [Z] [I] a comparu.

La SA D’H.L.M. La Cité Jardins a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 2 951, 84 euros. Elle s’est par ailleurs opposée à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [H] [Z] [I] a reconnu le montant de la dette fixée par la bailleresse. Elle a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle, et a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 24 mois pour apurer l’arriéré. Elle a indiqué que son bailleur l’avait laissée habiter dans les lieux pendant un an alors qu’elle avait 31 ans. Elle a précisé qu’elle souhaitait quitter les lieux le 15 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [H] [Z] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de l’expiration du contrat, qui est par ailleurs établie par les pièces produites par la bailleresse. L’existence de l’obligation n’est donc pas sérieusement contestable et l’action en référé est recevable.

Sur la demande de constat de l’expiration du contrat et ses conséquences

L’article L.353-22 du Code de la construction et de l’habitation régit les dispositions particulières applicables aux logements conventionnés réservés aux jeunes de moins de trente ans.

En l’espèce, le contrat de location est arrivé à son terme le 15 mai 2023, date à partir de laquelle Madame [H] [Z] [I] ne peut plus se prévaloir d’un titre d’occupation de l’hébergement qui avait été mis à sa disposition.

Au surplus, ce type de logement est réservé aux adultes de moins de trente ans. Or, le 15 mai 2023, Madame [H] [Z] [I] était âgée de trente-et-un ans de sorte que le contrat ne pouvait pas faire l’objet d’une reconduction.

En conséquence, devenue occupante sans droit ni titre, l’expulsion de Madame [H] [Z] [I] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation contractuelle n’étant plus possible.

Madame [H] [Z] [I] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance financière qui aurait été exigible si le contrat n’était pas arrivé à son terme à compter du 15 mai 2023, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de location.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles appartenant à Madame [H] [Z] [I] se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [H] [Z] [I] se trouve redevable de la somme de 2 951, 84 euros en arriéré de redevances financières et d’indemnités d’occupation échues, arrêté au 21 janvier 2025 mensualité du mois de décembre 2024 comprise, selon décompte établi par la SA [Adresse 2] et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des redevances financières récupérables.

Madame [H] [Z] [I] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 2 951, 84 euros à la SA D’H.L.M. La Cité Jardins.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Madame [H] [Z] [I] justifie de lui accorder des délais de paiement tels que précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [Z] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [H] [Z] [I] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA [Adresse 2] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que Madame [H] [Z] [I] ne satisfait plus aux conditions d’octroi d’un logement jeune,

CONSTATONS que le contrat de location conclu le 16 mai 2022 entre la SA D’H.L.M. La Cité Jardins et Madame [H] [Z] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] est arrivé à son terme le 15 mai 2023,

DÉCLARONS en conséquence Madame [H] [Z] [I] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 mai 2023,

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [Z] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [H] [Z] [I] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 mai 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [H] [Z] [I] à payer à la SA [Adresse 2] la somme provisionnelle de 2 951,84 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 21 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 comprise,

AUTORISONS Madame [H] [Z] [I] à apurer la dette en 23 mensualités de 123 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS la SA D’H.L.M. La Cité Jardins de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [H] [Z] [I] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [H] [Z] [I],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA [Adresse 2] de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS