TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 10 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00125 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUFV

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [D]

né le 01 Décembre 1979 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Perrine LAFONT de la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, avocats au barreau de NIMES postulant, M^e Justine BRAMARD, avocat au barreau de LYON plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [P]

né le 16 Janvier 1963 à [Localité 6]

de nationalité FRANCAISE

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Nordine TRIA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [L] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Nordine TRIA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 15 Septembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 4 novembre 2021, Monsieur [V] [D] donnait à bail à Madame [L] [Y] un appartement situé [Adresse 3]. [Adresse 8] pour un loyer de 500.00 €. Un dépôt de garantie de la somme de 500,00 € était fixé.

Madame [Y] occupait les lieux avec Monsieur [A] [P] en union libre.

Les loyers n’ont jamais été versés.

Le 20 février 2024, Monsieur [D] adressait à Madame [Y] par l’intermédiaire de son Conseil une mise en demeure de lui régler la somme de 2.865,44 €.

Le 26 mars 2024, Monsieur [D] faisait délivrer à Madame un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette locative de 2.865,44 € et d’avoir à justifier de l’assurance. Ce commandement a fait l’objet d’une dénonce à la Préfecture du Gard le 27 mars 2024.

Un second commandement de payer pour une dette locative de 5.865,44 € était délivré le 19 août 2024. Ce commandement a fait l’objet d’une dénonce à la Préfecture du Gard le 20 août 2024.

Le 26 décembre 2024, Monsieur [D] assignait Madame [Y] en constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et absence de justificatifs de l’assurance depuis l’entrée dans les lieux, en expulsion et en paiement de la somme de 7.865,44 € de dette locative au 17 décembre 2024, plus une indemnité d’occupation, plus la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris les éventuelles frais d’exécution.

Le 14 février 2025, Madame [Y] et Monsieur [P] assignaient Monsieur [D] en expertise, condamnation de Monsieur [D] à leur payer une indemnité provisionnelle de 5.000,00 € à valoir sur le préjudice subi; en suspension du paiement des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Le 7 août 2025, Madame [Y] et Monsieur [P] faisaient opposition au commandement de payer du 12 juin 2025 et assignaient Monsieur [D] afin de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer ledit commandement et condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur [P] la somme de 5.000,00 € de dommages et intérêts, ainsi que les dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, Monsieur [D] demande la jonction des différentes procédures ; à titre principal, déclarer Monsieur [P] irrecevable en ses demandes et prétentions en l’absence de toute qualité à agir, rejeter les demandes de nullité des congés, constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du contrat de bail en l’absence de la régularisation des loyers impayés et de la justification d’un contrat d’assurance depuis l’entrée dans les lieux, ordonner l’expulsion de Madame [Y] et de Monsieur [P] du logement et de la parcelle attenante, condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 7.365,44 € au 1er novembre 2024, les loyers et charges au jour de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris les éventuelles frais d’exécution ; à titre subsidiaire, condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [P] à lui payer la somme de 10.865,44 € arrêtée au 12 juin 2025, les loyers et charges au jour de la résiliation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris les éventuelles frais d’exécution ; ordonner l’expulsion de Madame [Y] et de Monsieur [P] du logement et de la parcelle attenante.

En réponse, Madame [Y] et Monsieur [P] demandent au juge de prononcer la jonction des procédures, de reconnaître que Monsieur [P] occupe les lieux en qualité de locataire, de constater la nullité du commandement de payer, de débouter Monsieur [D] de ses demandes, d’ordonner une expertise pour dresser un état des lieux concernant les désordres, de se prononcer sur la décence du logement, d’évaluer le préjudice de jouissance subi, d’estimer les travaux de remise en état conforme des lieux loués, de vérifier que le logement respecte les seuils minimum de consommation d’énergie, d’évaluer la valeur locative ; de condamner Monsieur [D] à payer une indemnité provisionnelle de 5.000,00 € à valoir sur le préjudice subi; d’ordonner la suspension des loyers jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, de dire n’y avoir lieu à exclure l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [D] aux dépens.

A l’audience du 15 septembre 2025, les parties, représentées, évoquent les trois différentes procédures indiquant que la troisième procédure sera examinée à l’audience du 1er décembre 2025.

Monsieur [D] rappelle les conditions dans lesquelles les premiers commandements de payer ont été délivrés en l’absence de tout paiement des loyers. Il soutient qu’il a tenté de faire exécuter des travaux dans l’immeuble et que le concubin de sa locataire s’y est opposé. Il rappelle qu’il existe une dette locative de 10.000,00 €. Il s’oppose à l’expertise judiciaire demandée et indique produire des attestations d’anciens locataires qui se plaignaient des agissements de Monsieur [P]. Il précise que la créance a été actualisée dans ses conclusions. Il s’en rapporte à ses écritures et dépose son dossier.

Madame [Y] et Monsieur [P] soutiennent que Monsieur [P] est également locataire des lieux, invoquant des courriers adressés par la CAF, que l’appartement au 1er étage est loué en RBNB et qu’il y avait un accord pour que Monsieur [P] exécute des travaux en échange du reste à charge du loyer. Ils soutiennent l’esclavage des locataires qui devaient recevoir les clients Rbnb et qu’ils ont déposé plainte pour travail dissimulé. Ils évoquent l’existence d’une plainte devant être examinée par le Tribunal Correctionnel. Ils soutiennent la non décence du logement et soutiennent avoir appris la veille de l’audience la venue d’une entreprise. Ils souhaitaient emménager temporairement dans l’appartement du dessus vaquant. Ils précisent qu’il n’y a plus de services rendus depuis le premier commandement de payer et soutiennent que les désordres se sont aggravés dans le logement en janvier 2025 nécessitant qu’une expertise soit ordonnée.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir à l’encontre de Monsieur [P] :

Il résulte des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1199 du code civil que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties, de sorte que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

In limine litis, Monsieur [D] soulève l’irrecevabilité de l’action et des demandes présentées par Monsieur [P], celui-ci n’ayant pas la qualité de locataire, le contrat de bail n’ayant été signé qu’avec Madame [Y].

Monsieur [P] soutient pour sa part qu’il est bien bénéficiaire du contrat de bail, fait acté par la Caisse d’allocations Familiales, comme le démontrent les documents produits, en raison de son concubinage notoire avec Madame [Y].

Cependant, il est de jurisprudence constante que le concubinage ne fait naître aucun droit vis-à-vis du contrat de bail pour le concubin non contractant à celui-ci. C’est la contrepartie au fait juridique qu’il n’existe aucune solidarité entre concubins et qu’en conséquence le bailleur ne peut demander la condamnation du concubin non inscrit au contrat de bail au paiement de la dette locative.

Il n’est contesté par aucune des parties que seule Madame [Y] est contractante au côté de Monsieur [D] sur le contrat de bail du 4 novembre 2021. De ce fait, compte tenu de l’effet relatif des contrats tel que cela résulte de l’article 1199 du code civil, Monsieur [P] n’a aucune qualité à agir au titre de ce contrat. Il sera donc fait droit à la fin de non-recevoir soulevé par le demandeur et toutes les actions et demandes présentées par Monsieur [P] déclarées irrecevables.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte l’application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet1989.

Monsieur [D] produit le contrat de bail, ainsi que les deux commandements de payer et leurs dénonces. Il a réactualisé sa demande de règlement d’une dette locative à la somme de 10.865,44 € au 10 juin 2025.

Cette dette locative n’est pas sérieusement contestée par la locataire qui invoque la convention tacite entre elle et son bailleur pour des travaux tout en reconnaissant à la barre, à la suite de la question du magistrat, que les prétendus services auraient cessé à la suite du premier commandement de payer. Par ailleurs, la réalité desdits travaux reste nébuleuse, les trois factures produites aux débats des 9 août, 5 et 13 octobre 2021 établies au nom de la SAS ECO nettoyage n’établissant aucunement un quelconque travail dans les lieux loués, surtout quand il est constaté que la première ne concerne que l’achat d’un litre de peinture et la seconde d’un déboucheur. Seule la dernière semble être en rapport avec des travaux plus importants sans qu’il soit rapporté la preuve d’un lien quelconque avec le contrat de bail. Enfin, la prétendue location du logement du premier étage en Rbnb, dont les défendeurs soutiennent avoir dû gérer de façon non rémunérée, est contredite par les attestations fournies par Monsieur [D], Madame [F] [G] indiquant avoir renoncé à louer les lieux à la suite d’une altercation avec Monsieur [P] le 28 avril 2022 alors même qu’elle procédait à son emménagement, Madame [N] [K] indiquant avoir été locataire de septembre 2022 à septembre 2023 et Madame [I] [B] indiquant être venue sur les lieux en février 2024 pour faire exécuter des travaux par une société tierce. C’est donc avec un manque de retenue certain que Monsieur [P] soutient avoir été victime d’esclavage, le mot ayant été répété lors des plaidoiries. Les attestations produites à ce titre par les défendeurs n’ont aucune valeur probante, ne faisant que rapporter les dires de Monsieur [P], qui n’est d’ailleurs pas partie au lien contractuel, étant une fois encore rappelé que les défendeurs ne proposent pas de produire les pièces justificatives des travaux réalisés par celui-ci, pour le compte de Monsieur [D], qui n’auraient pas été pris en compte dans le cadre du report du paiement des loyers.

Pour autant, il sera observé que Monsieur [D] ne conteste pas l’accord verbal concernant le troc entre travaux et loyers. Il résulte par ailleurs du courrier du 20 février 2024 qu’il n’a jamais été acté de la reprise du paiement du loyer avant cette date, le Conseil de Monsieur [D] écrivant : " Celui-ci me précise qu’il était convenu que vous (Madame [Y]), repreniez le règlement du solde de loyer non versé à compter du mois d’août 2023. ". Il n’est donc produit aucun document démontrant que le demandeur ait officiellement demandé la reprise du paiement du loyer avant le courrier officiel du 20 février 2024, ni de l’existence d’un accord pour sa reprise au mois d’août 2023, cet accord étant par ailleurs contesté par la locataire.

En conséquence, la somme de 2.865,44 € réclamée au terme de ce courrier au titre de la dette locative échue à cette date, qui n’est pas due en l’absence de mise en demeure de reprendre le paiement du loyer, sera déduite du décompte produit et Madame [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8.000,00 € au titre de la dette locative au 12 juin 2025, à laquelle s’ajoute celle de 2.500,00 € pour les loyers de juillet à novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Enfin, il sera observé qu’il est de jurisprudence que le fait que le logement ne réponde pas aux critères de décence prévus par la loi du 6 juillet 1989 n’est pas une cause exonératoire du paiement du loyer.

Sur la résiliation du contrat :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose comme première obligation au locataire de payer le loyer à la date d’échéance. Le non-paiement de celui-ci représente une atteinte grave dans l’exécution du contrat qui justifie que puisse en être demandée la résiliation.

En l’espèce, Madame [Y] ne conteste pas n’avoir jamais versé la moindre somme au titre de son obligation au paiement du loyer. Il s’agit d’un manquement grave dans l’exécution du contrat de bail.

En conséquence, il y a donc lieu de sanctionner ce comportement fautif et de prononcer la résiliation du bail à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [Y] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, celle-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur. Monsieur [D] demande également son expulsion de la parcelle attenante dans la mesure où celle-ci aurait avec son compagnon entreposé divers biens sur celle-ci y compris des caravanes. Cependant, outre le fait que la preuve des dires du demandeurs n’est pas fournie, il convient de rappeler que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour statuer sur une telle demande, la parcelle invoquée n’étant pas incluse dans le contrat de bail d’habitation, l’habitation étant le critère de compétence de la présente juridiction.

Il convient également de réparer le dommage économique issue de l’occupation sans droit ni titre en condamnant Madame [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande d’expertise :

Il résulte de l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer à son locataire un bien en bon état locatif et répondant aux critères de décence prévus par cette même loi et son décret d’application.

Madame [Y] sollicite l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire pour dresser un état des lieux concernant les désordres, de se prononcer sur la décence du logement, d’évaluer le préjudice de jouissance subi, d’estimer les travaux de remise en état conforme des lieux loués, de vérifier que le logement respecte les seuils minimum de consommation d’énergie, d’évaluer la valeur locative.

Monsieur [D] s’oppose à cette demande, soutenant le caractère manifestement dilatoire de celle-ci, rappelant que la caisse d’allocations familiales avait procédé à un diagnostic décence et que le concubin de la locataire s’est opposé à la réalisation des travaux de reprise jusqu’à ce que son Conseil le rappelle à de meilleure composition.

S’il est observé que le fait que la résiliation du contrat de bail a été prononcé, ainsi que l’expulsion de la locataire, il n’en demeure pas moins que celle-ci est en droit d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance pour la période précédent la résiliation du contrat.

Pour autant, nul ne peut plaider sa propre turpitude. Madame [Y] revendique un accord verbal avec son bailleur concernant un troc entre non-paiement du montant du complément du loyer et travaux dans le logement qui ne pouvaient avoir pour unique but que de rénover celui-ci. Cet accord a duré pendant plus de deux ans sans qu’il soit justifié par la locataire du moindre des travaux accomplis, l’achat d’un unique litre de peinture montrant le peu de sérieux dans l’exécution de cet accord.

Il est donc aujourd’hui impossible de savoir si les désordres que pourrait constater un expert judiciaire résulteraient d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ou de la locataire à son obligation tout aussi contractuelle d’exécuter les travaux de rénovation du logement donné à bail. Par conséquent, en l’état des pièces fournies par la défenderesse, la demande d’expertise judiciaire sera rejetée.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [Y] sera condamnée aux dépens ce y compris les deux commandements des 26 mars et 19 août 2024 et leurs dénonces, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnel.

Aucun motif d’équité ne permet d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [D] et Madame [Y] sera condamnée à payer à ce dernier la somme de 1.200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, aucune des parties s’y opposant.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 31 du code de procédure civile et 1199 du code civil,

CONSTATE que Monsieur [A] [P] ne peut prétendre au lien contractuel du contrat de bail en sa qualité de concubin de la locataire.

Par conséquent, DÉCLARE irrecevables les demandes et l’action intentée par Monsieur [A] [P].

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE l’absence de tout paiement du loyer,

PRONONCE au 10 novembre 2025 la résiliation du contrat de bail signé entre Madame [L] [Y] et Monsieur [V] [D].

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Monsieur [V] [D], en deniers ou quittance, la somme de 8.000,00 €, représentant les loyers impayés au 12 juin 2025, à laquelle s’ajoute celle de 2.500,00 € pour les loyers de juillet à novembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [L] [Y] devra quitter les lieux.

A défaut par Madame [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3]. [Adresse 8], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Monsieur [V] [D] à compter du 1er décembre 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ou la reprise des lieux par le bailleur;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] aux dépens, qui comprendront les frais des deux commandements et de leurs dénonces, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Madame [Y] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 1.200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

La Greffière, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT