TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/53297 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QZE

AS M N° : 1

Assignation du :

14 et 22 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [S] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS – #C1707

DEFENDEURS

Monsieur [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

Monsieur [I] [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2023, M. [P] a donné à bail commercial à M. [H] des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2023, moyennant un loyer annuel de 16 800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Dans cet acte, M. [G] s’est porté caution solidaire à hauteur de 50 400 euros du preneur envers le bailleur à raison de toutes les obligations de payer, de faire ou de ne pas faire incombant ou pouvant incomber au preneur en exécution du bail pendant toute la durée du bail jusqu’à l’apurement définitif des comptes après reprise des locaux par le bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] a fait délivrer à M. [H], par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 7 737, 58 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 3 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, M. [P] a dénoncé le commandement de payer à M. [G].

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. [P], a, par actes de commissaire de justice en date des 14 et 22 avril 2025, fait assigner M. [H] et M. [G] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1193 et 104 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce :

«  – CONSTATER au profit de Monsieur [S] [P] l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée par le commandement de payer du 13 janvier 2025, et acquise dès le 13 février 2025,

— CONDAMNER par provision Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 8.136,149 euros deuxième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt à taux légal majoré de 4 %.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [G] en sa qualité de caution à payer la somme de 8.136,149 euros deuxième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt à taux légal majoré de 4 %.

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [C] [H] et de toutes personnes de son chef, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Police armée si besoin est, des locaux commerciaux [Adresse 1] et [Adresse 2] désigné comme suit:

Rez de chaussée : Une boutique comprenant une façade de 4m, une arrière-boutique avec poste d’eau. Un sous-sol accessible par escalier intérieur avec WC et poste d’eau

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux dans tel garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.

— FIXER provisoirement au double du montant du loyer actuel le montant de l’indemnité d’occupation que Monsieur [C] [H] devra payer à Monsieur [S] [P] jusqu’à libération des lieux par remise des clefs.

— CONDAMNER Monsieur [C] [H] au paiement de l’indemnité d’occupation

— CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [G] au paiement de l’indemnité d’occupation

— JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis au profit de la Monsieur [S] [P]

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [H] et Monsieur [I] [G] à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [H] et Monsieur [I] [G] aux entiers dépens qui comprendront les frais des commandements, de constat d’huissier, d’assignation et de recouvrement

— REJETER toute demande de délais ".

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 3 juillet 2025, M. [P], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, précisant, toutefois, que la dette a diminué pour ne s’élever qu’à la somme de 8 052, 49 euros suivant décompte arrêté au 2 juillet 2025.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, M. [H] et M. [G] n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 13 janvier 2025 par M. [P] à M. [H] pour avoir paiement de la somme de 7 737, 58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 janvier 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture des décomptes produit arrêtés au 1er avril 2025 et au 2 juillet 2025 permet de constater que le défendeur n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 février 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation du défendeur de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de M. [H]

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, M. [P] sollicite une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. [P] sollicite la condamnation de M. [H] à lui régler la somme de 8 052, 49 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 2 juillet 2025 qu’ont été facturées les 22 février et 1er juillet 2025 les sommes de 242, 46 euros, de 57, 35 euros et de 202, 20 euros au titre des frais d’huissier qu’il convient de déduire dès lors que ces frais sont inclus dans les dépens de la présente instance.

Il a, par ailleurs, été facturé le 1er janvier 2025 la taxe foncière pour un montant de 294, 42 euros. Si le contrat de bail prévoit bien que la taxe foncière est à la charge du preneur, il n’est pas versé l’avis d’imposition pour en justifier. Cette somme qui est sérieusement contestable sera, en conséquence, également déduite.

Par conséquent, M. [H] sera condamnée, par provision, au paiement de la somme, non sérieusement contestables, de 7 256, 06 euros (8 052, 49 – 242, 46 – 57, 35 – 202, 20 – 294, 42) au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus).

M. [P] sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux légal majoré de 4 % conformément à l’article 7.2 du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 7 256, 06 euros portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

M. [P] sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [P] de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes de condamnation de M. [G]

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 2297, alinéa 1, du même code, « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »

En l’espèce, M. [G] s’est, par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2023, porté caution solidaire à hauteur de 50 400 euros (somme écrite en lettres et en chiffres) du preneur envers le bailleur à raison de toutes les obligations de payer, de faire ou de ne pas faire incombant ou pouvant incomber au preneur en exécution du bail pendant toute la durée du bail jusqu’à l’apurement définitif des comptes après reprise des locaux par le bailleur.

Ainsi, l’obligation pour M. [G], en sa qualité de caution, de prendre en charge les loyers, charges et accessoires non payés par M. [H] n’est pas sérieusement contestable.

En revanche, dès lors que l’engagement de caution ne vise pas expressément la prise en charge des indemnités d’occupation et qu’il a été pris uniquement pour la durée du bail, l’obligation pour M. [G] de prendre en charge les indemnités d’occupation qui ne sont dues qu’à compter de la résiliation du bail apparaît sérieusement contestable.

Or, il ressort du décompte arrêté au 2 juillet 2025 que la somme de 7 256, 06 euros que M. [H] a été condamné à payer, par provision, à M. [P] correspond aux indemnités d’occupation qu’il doit pour les deuxième et troisième trimestre 2025.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [P] de condamnation de M. [G].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [H] sera condamné au paiement des dépens qui comprennent le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification.

Par suite, il sera condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 février 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [H] à M. [P], à compter de la résiliation du bail, soit du 14 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, M. [H] à payer à M. [P] la somme de 7 256, 06 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [P] de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [P] de condamnation de M. [G] ;

Condamnons M. [H] aux dépens, en compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification ;

Condamnons M. [H] à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ