MINUTE N° : 25/153

DU : 24 novembre 2025

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/01132 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CR5Z / 01ère Chambre

AFFAIRE : [E] [P] C/ S.C.P. [K] – SAINT MARTIN – NICOLAUD – [R]

DÉBATS : 23 septembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

Composition lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENTE : M^me Claire SARODE, juge (magistrat rédacteur)

ASSESSEURS : M^me Elodie THEBAUD, juge

M. Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire

GREFFIERE : M^me Céline ABRIAL,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Tribunal a rendu sa décision le 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe ;

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe 24 novembre 2025 ;

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [P]

né le 30 janvier 1977 à ALES (30)

demeurant LE MINGUET – 30340 MEJANNES LES ALES

représenté par M^e Thibault LEVALLOIS, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEUR :

S.C.P. [K] – SAINT MARTIN – NICOLAUD – [R]

siège social : 13 Rue Pasteur – BP 20 0333 – 30100 ALES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NÎMES

PARTIE INTERVENANTE

Madame [D] [M]

née le 26 décembre 1978 à ALES (30)

demeurant LE MINGUET – 30340 MEJANNES LES ALES

représentée par M^e Thibault LEVALLOIS, avocat au barreau de NÎMES

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 04 mai 2018 reçu par Maître [A] [K], notaire à ALES, un compromis de vente a été signé entre Monsieur [I] [Y] (vendeur) et la SASU CEVENIMMO30 (acquéreur), représentée par son gérant Monsieur [E] [P], dans lequel le vendeur s’engageait à céder à l’acquéreur une parcelle de terrain à bâtir de 1.500 m² à détacher de la parcelle cadastrée A 201 à MEJANNE-LES-ALES, pour un prix de 90.000 euros, et ce sous plusieurs conditions suspensives et notamment la condition que l’acquéreur obtienne un permis de construire pour y réaliser deux maisons.

Par acte sous seing privé du 03 août 2018, les deux parties ont convenu qu’en raison de difficultés rencontrées pour l’établissement de l’assainissement individuel, Monsieur [I] [Y] vendait sous les mêmes conditions que l’acte précédent et pour le même prix une parcelle de 2.280m² de terrain inconstructible issu également de la parcelle A 201.

La parcelle A 201 a ainsi été divisée en parcelles A 2244 (restée propriété de Monsieur [Y]) et A 2245. La parcelle A 2244 a ensuite été divisée en parcelles A 2290 et A 2291 (restée propriété de Monsieur [Y].

Par acte notarié en date du 17 janvier 2019 reçu par la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R], notaire à ALES, un compromis de vente a été signé entre M. [I] [Y], vendeur et Monsieur [E] [P], acheteur. Cet acte portait sur la vente des parcelles cadastrées A2290 et A 2245 à MEJANNES-LES-ALES.

Cet acte contenait une clause « constitution de servitude de rejet d’eaux usées » aux termes de laquelle les parcelles A2290 et A 2245 bénéficiaient d’une servitude de rejet des eaux usées traitées sur le fossé longeant le fonds servant constitué des parcelles cadastrées section A n°2244, 200, 205 et 1734.

L’acte authentique de vente a été signé le 27 août 2019.

Le 26 décembre 2022, le service public d’assainissement non collectif (SPANC) a procédé au contrôle de conformité de l’installation d’assainissement de l’habitation de Monsieur [E] [P]. Le rapport du SPANC concluait à la non-conformité de ladite installation.

Par un courrier en date du 19 juin 2023, Monsieur [E] [P] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité de la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] la rectification de l’acte authentique de vente du 27 août 2019 dans lequel, selon lui, le notaire avait omis d’inscrire la servitude de rejet d’eaux usées.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 juin 2024, Monsieur [E] [P] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] d’avoir à prendre en charge le montant des travaux de mise en conformité, ou, à défaut, d’assumer la perte de valeur du bien subie entre 2022 et 2024.

C’est ainsi que, ne parvenant pas à trouver une issue amiable au litige, par exploit en date du 6 août 2024, Monsieur [E] [P] a assigné SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] devant le tribunal judiciaire d’ALES aux fins de, à titre principal, solliciter la condamnation de la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] à réparer son préjudice en lui versant, à titre principal la somme de 720.000€ correspondant à l’impossibilité pour ce dernier de vendre son bien immobilier, à titre subsidiaire les sommes de 8.460 euros correspondant au montant des travaux de mise en conformité du système d’assainissement et de 130.000 euros en réparation de la perte de la valeur vénale du bien.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 août 2025 par la voie électronique et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [P] et [D] [M], intervenante volontaire au litige, demandent au tribunal de :

CONDAMNER la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] à verser à Monsieur [E] [P] la somme de 8.460€ correspondant au montant des travaux de mise en conformité du système d’assainissement;CONDAMNER la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] à verser à Monsieur [E] [P] la somme de 130.000€ en réparation de la perte de valeur vénale subie par son bien immobilier entre 2022 et 2024;en toute hypothèse, CONDAMNER la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] à verser à Monsieur [E] [N] une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 1240 du code civil, les époux [P] estiment que la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle. Ils affirment que le notaire a manqué à son obligation de résultat en ne s’assurant pas de l’efficacité de l’acte qu’il a rédigé et l’a ainsi exposé à un risque. Ils font valoir par ailleurs que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil vis-à-vis des parties.

Les époux [P] affirment également que le notaire ne pouvait, dans l’acte définitif du 27 août 2019, ni ajouter ni retrancher aux conditions convenues dans l’avant-contrat du 17 janvier 2019, sauf à obtenir l’accord exprès des parties.

Or, ils soutiennent que c’est à l’occasion de la vente de sa propriété et alors qu’ils sollicitaient les certificats de conformité de la construction nécessaires à la vente, qu’ils se sont aperçus que la clause « constitution de servitude de rejet d’eaux usées » présente dans le compromis de vente du 17 janvier 2019 ne figurait pas dans l’acte définitif du 27 août 2019. Ils affirment que le notaire ne les a jamais informés de la suppression de cette clause et qu’il n’a ainsi, pas davantage recueilli leur accord pour ce faire.

Ils soutiennent en outre que sans la servitude de rejet d’eaux usées, le terrain n’était pas constructible. Selon eux, l’absence de servitude est une modification substantielle qui aurait dû conduire le notaire à alerter l’acheteur et le vendeur.

Ils réfutent en outre, l’argument du défendeur visant à considérer Monsieur [P] comme un acquéreur professionnel, la vente litigieuse visant à l’achat de sa résidence principale.

S’agissant des préjudices subis, ils mettent en exergue que les travaux de mise en conformité de leur installation s’élèvent à 8.460€ dont ils sollicitent le paiement. Ils affirment par ailleurs que leur bien, qu’ils souhaitaient vendre en 2022 et pour lequel ils avaient trouvé un acquéreur au prix de 720.000€, était estimé, en 2024, à 590.000€ seulement, du fait de la baisse des prix de l’immobilier, à condition que le système d’assainissement soit conforme. Ils sollicitent donc la somme de 130.000€ correspondant à la baisse de valeur de leur bien immobilier.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 06 mai 2025 par la voie électronique et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [E] [P] de l’intégralité de ses prétentions,

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [E] [P] à régler à la SCP [K] [C] [R] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

En défense et au visa des articles 1240 du code civil et 514-4 du code de procédure civile, la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formulées par les époux [P] car si elle admet que l’acte authentique du 27 août 2019 ne reprend pas la clause de constitution de servitude, elle estime n’avoir commis aucune faute et affirme qu’il est envisageable que cette omission soit le fait de la volonté de l’une des parties à l’acte. Il fait valoir sur ce point que Monsieur [Y], le vendeur, n’a répondu à aucune des sollicitations du notaire l’invitant à évoquer avec lui la difficulté soulevée par Monsieur et Madame [P].

Par ailleurs, la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] affirme que l’acte de vente mentionne que les parties reconnaissent avoir reçu préalablement à la vente le projet de l’acte et déclare avoir reçu toute explication utile. Il en tire qu’en signant l’acte, Monsieur [E] [P] à qui elle ne reconnaît pas la qualité de profane rappelant que les premiers actes ont été signés au nom de sa société CEVENIMMO30, était et s’est reconnu suffisamment informé.

A titre subsidiaire, la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] soutient que les époux [P] ne justifient pas de leur préjudice puisque le bien n’est pas invendable, les travaux de mise en conformité ayant été réalisé pour un prix de 8.460 euros et que les demandeurs ne justifient pas de la dévalorisation de leur bien.

La clôture de l’instruction est intervenue le 30 août 2025 par ordonnance rendue le 6 mai 2025 par le juge de la mise en état. L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 23 septembre 2025 date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile mais simplement le rappel de moyens, de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur la demande de condamnation du notaire au titre des travaux de mise en conformité du système d’assainissement

Selon l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’engagement de la responsabilité civile du notaire suppose, conformément aux exigences de la responsabilité délictuelle, la démonstration d’une faute commise par l’officier public ministériel, directement à l’origine d’un dommage pour la victime.

Le notaire, professionnel du droit, est soumis à un devoir de conseil dont il est débiteur à l’égard des parties, quelle que soit la qualité de celles-ci et doit informer les parties sur la portée de l’acte auquel il porte son concours. Il lui appartient, notamment, d’éclairer les parties sur la validité, la portée des engagements qu’elles contractent et de veiller à ce que ses actes ne soient entachés d’aucun vice susceptible d’entraîner la nullité ou de causer un préjudice à l’une d’elles.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours.

Il appartient au notaire de démontrer qu’il a effectivement rempli son obligation de conseil et d’information.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 27 août 2019 ne reprend pas la clause de constitution de servitude des eaux usées qui était pourtant mentionnée dans le compromis du 17 janvier 2019 signé entre le vendeur Monsieur [Y] et Monsieur [E] [P] en son nom propre.

Cette clause stipulée en page 9 du compromis, indiquait que « il sera constitué sur les parcelles cadastrées section A n°2224,200,205 et 1734, qui seront les fonds servants, appartenant au vendeur (Monsieur [Y]), au profit des parcelles vendues à l’acquéreur, qui seront le fonds dominant, une servitude de rejet des eaux usées traitées sur le fossé longeant lesdits parcelles constituant le fonds servant ».

Le notaire ne justifie pas avoir attiré l’attention des parties sur la disparition de cette clause laquelle apparaissait pourtant dès les premiers actes relatifs (compromis et avenant de 2018 signés avec la société de Monsieur [P]) aux parcelles vendues dans le cadre de l’acte authentique litigieux.

La SCP de notaires, dans ses dernières conclusions, ne fait que supposer qu’il est « tout à fait envisageable que ce soit la volonté de l’une ou l’autre des parties de ne pas réitérer cette clause » en mettant en exergue que le vendeur, Monsieur [I] [Y] n’avait pas donné suite aux sollicitations de l’Etude pour convenir d’un rendez-vous pour évoquer la problématique, rappelant que celui-ci s’était pourtant engagé au titre du compromis à consentir cette servitude.

Par ces considérations, la SCP de notaires ne rapporte pas la preuve qu’elle a satisfait à son obligation d’information et de conseil à l’occasion de la suppression de cette clause qui était pourtant cruciale. Elle ne pouvait faire ainsi disparaître de l’acte authentique de vente la mention de cette servitude sans attirer particulièrement l’attention des parties sur ce point, la seule indication dans l’acte du fait que « les parties reconnaissent avoir reçu préalablement à la signature un projet de l’acte et déclarent avoir reçu toutes explications utiles » ne suffit à démontrer que le notaire a honoré son obligation et a effectivement obtenu l’accord des parties pour ôter la clause de l’acte définitif.

Il s’avère que la disparition de cette mention dans l’acte de réitération ne pouvait s’effectuer qu’après que le notaire s’assure de la volonté claire des parties de convenir de cette suppression, alors que l’absence de servitude avait vocation à remettre en cause la possibilité pour l’acquéreur de jouir totalement des parcelles achetées, sachant aussi que le compromis de vente avec la mention de la servitude avait servi à l’obtention du permis de construire.

Par ailleurs, la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] ne peut pas s’exonérer de cette obligation de conseil et d’information, en faisant valoir la qualité de professionnel de Monsieur [E] [P]. S’il est vrai que celui-ci a dans un premier temps, signé le premier compromis de 2018 en tant que représentant de sa société CEVENIMMO30 dans un objectif de revente des parcelles après construction, force est de constater que la transaction a finalement eu lieu dans un cadre privé, avec son épouse, qui n’est pas professionnelle de l’immobilier, et sans assistance particulière dans la négociation de ces actes. En outre, le bien concerné est l’actuel domicile familial des époux [P], qui y ont leur résidence et aucun engagement à la revente dans les cinq ans n’est mentionné dans l’acte de vente, comme cela était le cas dans le cadre des compromis.

Ainsi, la profession de Monsieur [P] ne saurait exonérer le notaire de son obligation de conseil et d’information, alors que la disparition de cette mention s’apparente davantage à un oubli qu’à une volonté délibérée des parties. Les demandes de régularisation de l’acte adressées par Monsieur [P] au notaire par courriel et les tentatives de ce dernier pour joindre le vendeur tendent à le démontrer.

La faute de la SCP notariale est donc caractérisée.

Le compte-rendu de la visite de diagnostic des installations d’assainissement non collectif du SPANC en date du 23 janvier 2023, établit parfaitement le lien entre l’absence de mention de cette servitude dans l’acte de vente et la non-conformité de l’installation. En effet, ce compte-rendu indique en conclusion : « l’installation d’assainissement non collectif est classée non conforme à réhabiliter sous un an en cas de vente immobilière. Le rejet en limite de propriété nécessite une autorisation du propriétaire du milieu récepteur. Aucune servitude notariée n’a été présentée le jour de la visite. »

Il s’en déduit qu’en raison de l’absence de servitude mentionnée dans l’acte de vente, les époux [P] doivent envisager des travaux de réhabilitation de l’installation d’assainissement. Ils présentent ainsi un devis d’étude de sol et un devis de fourniture et mise en place d’une tranchée. Ils justifient avoir obtenu un avis favorable de la part d’ALES AGGLOMERATION pour ce projet.

Cette dépense financière étant directement causée par l’absence de mention de la servitude dans l’acte de vente, la SCP de notaires doit être condamnée à la prendre en charge, soit à hauteur 8.280 euros TTC (720 euros pour l’étude de sols et 7.560 euros pour les travaux), les époux [P] ne justifiant pas de la somme de 180 euros supplémentaire qu’ils ajoutent à ces dépenses.

Sur la demande de condamnation du notaire pour la perte de la valeur vénale du bien immobilier entre 2022 et 2024

Les époux [P] démontrent avoir obtenu en 2022 une offre d’achat pour un prix de 720.000 euros, laquelle n’a pu se concrétiser du fait de l’absence de servitude, comme le pointe les acheteurs potentiels dans leur courrier du 17 janvier 2023.

Les demandeurs font état de la dégradation des prix de l’immobilier depuis 2022 et de la perte de la valeur vénale de leur bien pour réclamer une indemnisation à hauteur de 130.000 euros. Pour autant, ils ne versent aucun élément, estimation ou évaluation permettant d’appréhender la valeur actuelle de ce bien.

A défaut de démontrer cette perte de valeur et donc de faire la preuve d’un dommage en lien direct avec la faute du notaire, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SCP [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] succombant, elle sera condamnée aux entiers dépens et à verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

CONDAMNE la SCP DE NOTAIRES [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [D] [T] la somme de 8.280 euros correspondant au montant des travaux de mise en conformité du système d’assainissement ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [P] et Madame [D] [M] de leur demande de condamnation au titre de la perte de valeur vénale ;

CONDAMNE la SCP DE NOTAIRES [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNER la SCP DE NOTAIRES [A] [K] ET [Z] [C] [W] [R] à verser 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La greffière, La Présidente