TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 100/2025

JUGEMENT DU : 28 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01145 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CSHT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]

né le 13 Janvier 1986 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Valentine CASSAN de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, substituée Maître Pierre-Yves RACAUD, avocat au barreau d’Alès

Madame [T] [V]

née le 22 Juin 1985 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valentine CASSAN de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, substituée Maître Pierre-Yves RACAUD, avocat au barreau d’Alès plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [K]

né le 22 Décembre 1958 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocats au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 26 Mars 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge du contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt huit Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 24 juin 2015, Monsieur [U] [K] donnait à bail aux époux [V] une maison située [Adresse 3] pour un loyer de 750,00 € par mois. Il était prévu le versement d’un dépôt de garantie.

Le même jour, il était établi de manière contradictoire un état des lieux d’entrée.

Le 22 février 2023, Monsieur [K] faisait délivrer aux [V] un congé invoquant un motif légitime et sérieux, à savoir le non-paiement du loyer.

Le 2 mars 2023, les époux [V] mettaient en demeure Monsieur [K] d’effectuer des travaux de mise en conformité de l’immeuble, puis saisissaient leur compagnie d’assurance qui organisait une expertise.

Le 10 mai 2023, l’expert amiable déposait son rapport.

Le 21 décembre 2023, Monsieur [K] faisait délivrer un second congé pour reprise.

Le 28 mai 2024, les époux [V] faisaient établir un procès-verbal de constat des lieux loués par un commissaire de justice.

Le 30 juin 2024, les époux [V] quittaient les lieux sans qu’un état des lieux de sortie ait été établi.

Le 8 août 2024, les époux [V] assignaient Monsieur [K] en paiement de la somme de 7.200,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, plus celle de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans le dernier état de leurs conclusions, les époux [V] maintiennent leurs demandes initiales, sauf à ce qu’ils leur soit donné acte de ce qu’ils ont procédé au paiement de la taxe d’ordures ménagères des années 2023 et 2024.

En réponse, Monsieur [K] demande le débouté des prétentions des époux [V] et reconventionnellement leur condamnation à lui payer la somme de 141,00 €, montant de la taxe d’ordures ménagères à leur charge pour l’année 2024, plus celle de 1.200,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Subsidiairement, il demande que les prétentions adverses soient ramenées à de plus justes proportions.

A l’audience du 26 mars 2025, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leurs dossiers.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS :

A/ Sur l’exécution contractuelle :

1/ Sur le trouble de jouissance :

Il résulte de l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a pour obligation de remettre à ses locataires un logement en bon état locatif répondant aux critères de décence tels que définis par la loi et garantit ses locataires de tous les vices affectant l’immeuble loué.

Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et, qu’en conséquence, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En l’espèce, pour demander la condamnation de leur bailleur à leur payer la somme de 7.200,00 € à titre de dommages et intérêts, soit une somme de 200,00 € par mois pendant une durée de trois années, les époux [V] font état de désordres affectant l’immeuble et plus particulièrement des infiltrations se manifestant par des moisissures dans certaines pièces et la présence de souris et de rats dans les cloisons. Ils en veulent pour preuve le rapport d’expertise amiable du 10 mai 2023 et le procès-verbal de constat du 28 mai 2024 et soutiennent la mauvaise foi de leur bailleur, arguant que les interventions qu’il revendique n’ont jamais remédié aux désordres.

En réponse, Monsieur [K] rappelle qu’il n’y a jamais eu de demande particulière de ses locataires avant le courrier du 2 mars 2023 et soutient que l’origine des infiltrations est restée inconnue malgré les investigations des artisans, qu’il a tout mis en œuvre pour remédier aux désordres et en veut pour preuve les différentes factures qu’il a réglées pour remettre les lieux en état ; il soutient encore que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice.

Il convient de constater que les époux [V] reconnaissent dans leurs écritures qu’ils ne sont pas en mesure de rapporter la preuve que les désordres existaient depuis 2019 en l’absence de tout écrit. Pour autant, à l’initiative du bailleur, la sarl [C] CHAPTAL intervenait le 5 août 2020 à la recherche d’une fuite d’eau sur les circuits d’eau chaude et d’eau froide de la maison. Si l’artisan n’a pas diagnostiqué de fuite sur ces réseaux, il n’en demeure pas moins que son intervention n’était pas fortuite et qu’il ne pouvait intervenir qu’à la suite d’une réclamation faite par les locataires relative à des problèmes d’humidité. Il sera donc jugé que les désordres remontaient au moins à compter de cette date. Par ailleurs, si le bailleur peut arguer de sa bonne foi à la vue des nombreuses factures de travaux réalisés dans le laps de temps de la procédure et versées aux débats, il n’en demeure pas moins qu’à la date d’établissement du procès-verbal de constat du 28 mai 2024, le désordre était toujours d’actualité, présent dans la plupart des pièces de la maison. Les mêmes observations peuvent être effectuées concernant la présence de rongeurs dans les cloisons de la maison, Monsieur [K] faisant état de deux factures de dératisation en date des 13 décembre 2022 et 6 octobre 2023 et le commissaire de justice mentionnant toujours un an après une forte odeur due aux rongeurs dans l’une des pièces de la maison.

Ainsi, il est suffisamment rapporté la preuve du fait que les époux [V] ont été atteints dans l’occupation paisible des lieux loués depuis au moins l’année 2020. Leur demande de réparation de ce préjudice en application des obligations de leur bailleur telles que définies par les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est donc recevable. Cependant, celle-ci sera modérée en raison de la bonne foi avérée de Monsieur [K] qui justifie de nombreuses interventions pour tenter de remédier aux difficultés rencontrées. Aussi, il sera condamné à payer une somme de 3.000,00 € à ce titre.

2/ Sur les charges locatives :

Reconventionnellement, Monsieur [K] demande la condamnation des époux [V] à lui payer une somme de 141,00 €, représentant la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024.

Sans contester cette créance, ces derniers expliquent qu’elle ne leur a été réclamée qu’au titre des dernières écritures de leur bailleur et qu’ils s’en sont acquittés. Ils produisent à ce titre un courrier adressé par leur Conseil à celui de leur adversaire transmettant un chèque de ce montant.

En conséquence, ils seront condamnés à payer la somme due en deniers ou quittance.

II/ Sur les demandes annexes :

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

Monsieur [K] sera condamné aux dépens.

Aucun motif d’équité ne permettant d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [K] sera condamné à payer la somme de 600,00 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Condamne Monsieur [U] [K] à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [T] [V] solidairement la somme de 3.000,00 € de dommages et intérêts en réparation du trouble apporté dans leur jouissance des lieux donnés à bail d’habitation.

Condamne in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [T] [V] à payer en deniers ou quittance à Monsieur [U] [K] la somme de 141,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024.

Rejette toute autre demande.

Condamne Monsieur [U] [K] aux dépens.

Condamne Monsieur [U] [K] à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [T] [V] solidairement la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], les jour, mois et an que dessus.

La Greffière Le Président

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT