N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/04154 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IQVL

DEMANDEUR

Monsieur [O] [U], exerçant sous l’enseigne ST COSME AUTO

(RCS de [Localité 6] n° 502 655 319)

né le 21 Août 1972 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. PG [Localité 4]

(RCS de [Localité 6] n° 382 736 270), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Miguel PRIETO de la SCP CABINET LEXLIGER, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRATS TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, Madame V. GUEDJ, chargées du rapport, tenant seules l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, lesquelles en ont rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI PG [Localité 4], dont le gérant est Monsieur [C], est propriétaire de locaux situés au [Adresse 1] à La Riche (37).

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2008, la SCI PG [Localité 4] a donné à bail commercial lesdits locaux à Monsieur [O] [U] moyennant un loyer annuel de 12.000 € HT, outre les charges, payable d’avance le premier de chaque mois.

Monsieur [U] a constaté des infiltrations dans les toitures des locaux.

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2017, la SCI PG [Localité 4] a donné à bail commercial à Monsieur [U] un local jouxtant celui dans lequel il exploitait son activité de garagiste sous le nom commercial ST COSME AUTO [O] [U], et ce à usage d’entreposage de matériels, moyennant un loyer annuel de 7.200 € HT, outre les charges.

Monsieur [U] a fait état de désordres similaires dans ce local, constatés par procès-verbaux d’huissier du 13 août 2020 et 3 février 2021.

Suivant acte d’huissier du 6 mai 2022, Monsieur [U] a donné congé au bail commercial conclu le 11 janvier 2008 avec comme date de rupture du contrat le 31 décembre 2022, puis au second bail du 2 mai 2017 avec une rupture prévue le 30 avril 2023.

Suivant acte d’huissier du 9 mars 2021, Monsieur [U] a assigné en référé la SCI PG [Localité 4] aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. Il y a été fait droit suivant ordonnance de référé du 18 mai 2021, désignant Monsieur [H] [K] en qualité d’expert. Cette décision a autorisé Monsieur [U] à consigner le montant des loyers sur le compte CARPA du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 6], et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif. Monsieur [K] a déposé son rapport définitif le 7 juin 2022.

Par acte d’huissier du 7 octobre 2022, Monsieur [O] [U] a assigné devant le tribunal judiciaire de Tours la SCI PG [Localité 4], aux fins de la voir juger défaillante dans ses obligations nées des baux commerciaux et la voir condamner à effectuer l’ensemble des travaux réparatoires sur la toiture et les installations électriques des locaux ainsi que de la voir condamner à lui verser les sommes de 105.153 € au titre du préjudice de jouissance, 5.000 € au titre du préjudice de surcoût d’électricité, 250.000 € au titre du préjudice économique, 491 € au titre des préjudices matériels, 10.000 € au titre du préjudice moral, 500 € au titre des frais d’huissier et 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il entend enfin voir ordonner la libération des loyers consignés auprès du greffe du tribunal judiciaire de Tours.

Par ordonnance en date du1 er février 2024, le juge de la mise en état a autorisé Monsieur [O] [U] à consigner des loyers dus en vertu du bail commercial :

— du 11/01/2008 entre le 7 juin 2022, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le 31/12/2022, date de fin du contrat de bail,

— du 2 mai 2017 entre le 7 juin 2022, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le 30 avril 2023, date de fin du contrat de bail

et ce sur le compte CARPA du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 6].

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [O] [U] demande au tribunal de :

Vu les articles 1709 et 1719 du code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu les articles 1301 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [H] [K] déposé le 8 juin 2022,

DELARER tant recevable que bien-fondé Monsieur [O] [U] dans toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société P.G [Localité 4].

JUGER la société P.G [Localité 4] défaillante dans des obligations nées du bail commercial passé entre les parties en date du 11 janvier 2008 et du bail commercial passé entre les parties en date du 2 mai 2017,

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 105 153 € au titre du préjudice de jouissance des locaux loués aux termes du bail en date du 11 janvier 2008 et des locaux loués aux termes du bail en date du 2 mai 2017 ;

ORDONNER la restitution à Monsieur [U] de l’intégralité des sommes consignées eu égard au défaut majeur du bailleur quant aux obligations qui sont les siennes, ou à tout le moins, et à titre subsidiaire, au titre de ce préjudice financier, et similairement à ce qui est précédemment sollicité, que Monsieur [U] se voir restituer à hauteur de 60 % de la totalité des loyers consignés ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer à Monsieur [O] [U] le somme de 5 000 € au titre du préjudice de surcoût d’électricité pour les locaux loués aux termes du bail en date du 2 mai 2017 aux seuls motifs des désordres des locaux loués au terme du bail en date du 11 janvier 2008 ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer à Monsieur [O] [U] la somme de 250 000 € au titre du préjudice économique consécutif à la perte de jouissance des locaux loués aux termes du bail en date du 11 janvier 2008 et du bail en date du 2 mai 2017 consécutif aux désordres constatés par l’expert ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer à Monsieur [O] [U] la somme totale de 491 € au titre des préjudices matériels consécutifs aux désordres constatés par l’expert ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer à Monsieur [O] [U] une indemnité à hauteur de la somme de 10 000 € au titre de la réparation du préjudice moral de Monsieur [U] ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer les frais d’huissiers qu’il a dû engager au titre des deux constats d’huissier effectués les 13 août 2020 et 3 février 2021 et qui s’élèvent à la somme de 500 € ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] à payer à Monsieur [O] [U] les frais irrépétibles avancés par elle et s’élevant à une indemnité de 15 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société P.G [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de l’instance de référé et le coût de l’expertise qui s’élève à la somme de 5 017,98 € suivant ordonnance de taxe en date du 11 juillet 2022 ;

ORDONNER la libération des loyers consignés à Monsieur [O] [U] ;

RAPPELER l’exécution provisoire, de plein droit, de la décision à intervenir.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI PG La Riche demande au tribunal de :

Vu l’article 1709 du Code civil,

DECLARER et JUGER les présentes écritures comme recevables et bien fondées,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [O] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

RESTITUER à la société PG [Localité 4] l’intégralité des sommes consignées au titre du montant des loyers commerciaux en vertu d’une part du contrat de bail en date du 11 janvier 2008 et d’autre part, du contrat de bail daté du 2 mai 2017,

ORDONNER la libération des loyers consignés auprès du Greffe du Tribunal judiciaire de TOURS au profit de la Société PG [Localité 4],

CONDAMNER Monsieur [O] [U] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025 avec effet différé au 30 mai 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 12 juin 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 1709 et suivants du code civil, le bailleur est tenu de procurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée.

Pour ce faire, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, d’entretien de la chose et de garantie.

Ainsi, l’article 1709 du code civil définit le bail comme étant « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Aux termes de l’article 1719 du même code :

« Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée (…)

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail(…)»

En matière de baux commerciaux l’article R145-35 du code de commerce dispose que :

“ Ne peuvent être imputées au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil

ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre

en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès

lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».

Selon l’article 606 du code civil “les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.”

Monsieur [O] [U] fait valoir à l’appui de sa demande que le bailleur la SCI PG La Riche a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée.

Il est soutenu que l’apparition d’infiltrations en toiture est survenue rapidement après la conclusion du bail du 11 janvier 2008.

Il est produit un état des lieux résultant d’un procès-verbal de constat non contradictoire dressé le 8 avril 2008 dans lequel il est mentionné que le requérant, Monsieur [O] [U] indique “qu’il existe une infiltration d’eau.”

Il convient toutefois de relever que la présence d’infiltration d’eau n’a pas été constatée par le commissaire de justice et que le preneur n’a pas avisé le bailleur de la présence d’infiltrations.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H] [K] que le bâtiment est en activité, que les désordres constatés sont principalement des infiltrations d’eau de pluie dans les ateliers, au droit des établis et plans de travail, que les infiltrations sont situées :

— au droit des chéneaux,

— au droit des solins et des faîtages,

— au droit des sous-faces de toitures,

— des gouttières pendantes qui débordent.

Les effets de ces désordres se manifestent par :

— des fuites d’eaux qui courent le long de certains câbles et pénètrent des appareils électriques, les rendant dangereux ou pouvant nuire à leur fonctionnalité,

— des flaques d’eau permanentes dans le local, les jours de pluie rendant le sol glissant et dangereux,

— une présence d’eau rendant l’atmosphère humide nuisant au séchant séchage des peintures (des véhicules qui sont à base d’eau),

— un système de chauffage défaillant.

Monsieur [K] conclut que les désordres compromettent le clos et le couvert du local et qu’ils nuisent à l’activité et au personnel mais que toutefois, le local est en activité.

L’expert précise que la responsabilité des désordres sur le bâtiment incombe au bailleur.

Il convient cependant de noter que l’expert ne se prononce pas sur la date d’apparition des désordres d’infiltration en toiture.

Bien que le rapport d’expertise soit peu précis, il peut être déduit de la mention “zone de stockage garage” (page 15) que les infiltrations d’eau concernent également les locaux loués à compter du 2 mai 2017 et servant principalement d’atelier de stockage des véhicules.

Monsieur [O] [U] a fait procéder à un constat d’huissier le 13 août 2020 duquel il ressort que le commissaire de justice a constaté en partie Nord Est du bâtiment des fuites importantes au niveau du chéneau central avec au sol une flaque d’eau d’une superficie de 50m2, une seconde fuite au niveau du chéneau au niveau de sa découpe et qui fait tomber l’eau au niveau de l’allée de circulation et à la jonction avec le second bâtiment, il existe un goutte à goutte ininterrompu qui coule directement sur l’établi du garage et sur le matériel électro-portatif.

L’établi est complètement mouillé et il existe une trace humide visible derrière les stocks du garage.

La SCI PG La Riche fait valoir qu’elle n’a pas eu connaissance de ce constat du 13 août 2020 et rappelle que selon le contrat de bail (article 3), “le preneur s’engage à prévenir par lettre recommandée, le bailleur de tout sinistre, sous peine de demeurer personnellement responsable des dégâts dont le montant n’aurait pu, par suite de l’omission ou du retard de cette déclaration, être utilement réclamé à la Compagnie du Bailleur, qui assure l’ensemble immobilier ou aux tiers responsables.”

Il ressort d’un courrier du 11 septembre 2020 de la SCI PG La Riche qu’elle a évoqué des travaux de toiture en urgence et qu’elle a mandaté à deux reprises la société Atlas Aménagement.

Le bailleur prétend que le locataire s’est opposé à l’intervention de la société Atlas.

Il est cependant produit un simple courrier du 17 juillet 2020 et non une attestation en la forme de l’article 202 du code de procédure civile, établissant qu’un membre de la société Atlas s’est rendu au n°19 (de la [Adresse 5] à [Localité 4]) pour vérifier les travaux réalisés et que le locataire l’a mis à la porte.

Ce document n’a pas de valeur probante et au surplus, il ne vise pas l’exécution des travaux proprement dits mais seulement un contrôle de leur exécution.

Il n’est donc pas démontré que Monsieur [O] [U] s’est opposé à la réalisation de travaux de reprise en toiture.

D’ailleurs par courrier recommandé du 7 janvier 2021, Monsieur [O] [U] indique à la SCI PG La Rciche que la société Atlas Aménagement n’est pas intervenue comme convenu le 23 octobre 2020 (date proposée par le bailleur) et qu’il y a urgence à réparer les fuites d’eau en raison du danger représenté pour les salariés.

Il ressort d’une facture en date du 10/08/2020 que la société Atlas a facturé à la SCI PG La Riche des travaux de nettoyage des chenons et gouttières et qu’elle posé un nouveau chenon pour un coût de 5780€.

Ces travaux se sont avérés insuffisants et le bailleur en a été avisé dès le 11 septembre 2020 puis ensuite par courrier recommandé au 7 janvier 2021.

Il est donc établi que depuis septembre 2020, le bailleur est responsable d’un manquement à son obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués.

Sur le préjudice

Monsieur [O] [U] invoque un préjudice de jouissance concernant les deux locaux loués et sollicite sur une période de 5 ans une somme égale à 60% du montant des deux loyers soit la somme de 105.153€ (175.253,80€ X60/100).

Il convient de relever que l’expert judiciaire a noté que l’activité du garage de Monsieur [O] [U] n’a pas cessé.

Par ailleurs, le demandeur n’a produit aucun document démontrant qu’il a été contraint de cesser même temporairement son activité de garage et de peinture. Il n’est pas non plus non établi que certaines zones du garage ont été délimitées comme étant jugées impropres à l’exercice de l’activité de garage.

Les photographies prises par l’expert judiciaire montrent au contraire que le personnel effectuait des réparations sur des véhicules à proximité immédiate de zones humides (page 15 du rapport).

En outre, Monsieur [O] [U] ne démontre pas non plus qu’il a conclu le second bail du 2 mai 2017 pour pallier aux problèmes de fuites dans le premier local lesquels n’ont été dénoncés au bailleur qu’en fin d’année 2020.

Néanmoins sur la période de septembre 2020 au 31 décembre 2022, date de fin d’occupation du local principal soit sur une période de 2 ans et 3 mois, Monsieur [O] [U] a subi un préjudice de jouissance qui, sur la base d’un total de loyers et charges annuels de l’ordre de 30.000€ peut être évalué à un pourcentage de 20% soit la somme de 13.500€ outre des frais de vérification électrique justifiés à hauteur de 1934,40€ (pièce 14 : facture du 15/12/2021) en raison des fuites d’eau.

Enfin Monsieur [O] [U] a été contraint du fait de l’absence de fonctionnement du système de chauffage d’acheter des radiateurs pour un coût de 469,20€ (pièce13).

L’ensemble du préjudice de jouissance ressort donc à la somme totale de 15.903,60€.

Monsieur [O] [U] réclame en outre la somme de 5000€ qui représente selon lui, le surcoût de facture électrique qu’il évalue à 1000€ par an et ce, sur une période de 5 années.

Il précise que cela inclut les factures d’électricité du second local.

Or, il convient de relever que Monsieur [O] [U] ne démontre pas que le second local a été loué pour pallier le problème d’infiltration.

Par ailleurs, il ressort de la description des lieux loués dans le bail du 2 mai 2017 que ce local n’est pas relié à l’électricité (page 2 du contrat de bail).

Il convient en conséquence de rejeter la demande relative au surcoût de la facture d’électricité dès lors qu’il n’est pas établi l’existence d’un quelconque lien de causalité avec les infiltrations en toiture, lesquelles n’ont été portées à la connaissance du bailleur qu’en septembre 2020.

Monsieur [O] [U] invoque enfin l’existence d’un préjudice d’exploitation résultant de la perte de chance de 50% sur une période de 5 ans de réaliser une marge brute de 50.000€ par an soit sur 5 ans la somme de 250.000€.

Ainsi que cela a été précédemment retenu, le trouble de jouissance n’ a été connu du bailleur qu’à compter de septembre 2020.

Par ailleurs, il appartient à Monsieur [O] [U] de démontrer l’existence d’un réel préjudice économique.

Tel n’est pas le cas en l’espèce. En effet, il est constant que Monsieur [O] [U] n’a jamais cessé d’exercer son activité et il n’établit non plus avoir refusé des clients en raison de problèmes de locaux.

A l’appui de sa demande, il ne produit que des comptes de résultat prévisionnels sur les années 2022 à 2026 qui sont sans intérêt dès lors que les lieux ont été quittés au 31 décembre 2022.

Par ailleurs le compte de résultat de l’année 2022 n’est pas produit.

Enfin, il y a lieu de relever que l’existence d’une perte d’exploitation n’est pas démontrée et que la perte de 50.000€ par an évoquée est sans aucun rapport avec le volume de l’activité de garage-peinture de Monsieur [O] [U] qui , sur les années 2019 à 2021, sur la base de chiffre d’affaires de 695.251€, de 658.769€ et de 647.618€ n’a réussi à dégager que des résultats de 7531€, de 21.701€ et de 16.909€.

En l’absence de démonstration de l’existence d’un quelconque prejudice d’exploitation, Monsieur [O] [U] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 250.000€.

Enfin Monsieur [O] [U] sollicite la somme de 10.000€ au titre du préjudice moral.

Force est cependant de constater que ce dernier ne verse aux débats aucune pièce à l’appui de cette demande.

Ce chef de préjudice qui n’est pas établi sera donc rejeté.

En ce qui concerne les sommes consignées sur le compte CARPA du bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de Tours, elles seront versées à Monsieur [O] [U] à hauteur de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI PG La Riche.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [U] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, la SCI PG La Riche sera condamnée à lui verser la somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile en ce inclus les frais d’huissier exposés suite aux constats des 13 août 2020 et 3 février 2021.

La SCI PG La Riche, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Déclare la SCI PG La Riche responsable depuis septembre 2020, d’un manquement à son obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués par Monsieur [O] [U],

Condamne la SCI PG La Riche à verser à Monsieur [O] [U] la somme de 15.903,60€ au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Monsieur [O] [U] de ses demandes au titre du préjudice d’exploitation et du surcoût d’électricité,

Déboute Monsieur [O] [U] de sa demande au titre du préjudice moral,

Dit que les sommes consignées par Monsieur [O] [U] sur le compte CARPA du bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de Tours lui seront versées à hauteur de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI PG La Riche,

Condamne la SCI PG [Localité 4] à verser à Monsieur [O] [U] la somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile en ce inclus les frais d’huissier exposés suite aux constats des 13 août 2020 et 3 février 2021,

Condamne la SCI PG [Localité 4] aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT