Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 3 décembre 2024, n° 24/00481

TJ Versailles 3 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Validité du bail dérogatoire
La cour a estimé qu'il existe une contestation sérieuse quant à la validité du bail dérogatoire, ce qui empêche de statuer en référé.
Rejeté
Montant des loyers et charges contesté
La cour a jugé que le montant de la créance dépend du fondement reconnu comme valable, ce qui nécessite une appréciation du juge du fond.
Rejeté
Intérêts et pénalités contractuels
La cour a considéré qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande en raison de la contestation sérieuse sur la validité du bail.
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a condamné la S.C.I. LA VIE EN ROSE aux dépens en raison de sa position perdante.
Rejeté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a jugé que la S.C.I. LA VIE EN ROSE, étant perdante, ne peut prétendre à cette somme.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 3 déc. 2024, n° 24/00481
Numéro(s) :	24/00481
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Miléna DURANDCarla HERDEIROBaudouin DE SANTISégolène THOMAS
Parties :	S.C.I. LA VIE EN ROSE, Société civile immobilière c/ Société par actions simplifiée, S.A.S. CAPLOGY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00481 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6SM

Code NAC : 30Z

AFFAIRE : S.C.I. LA VIE EN ROSE C/ S.A.S. CAPLOGY, S.A.S. CAPLOGY HOLDING

DEMANDERESSE

S.C.I. LA VIE EN ROSE,

Société civile immobilière, au capital social de 350.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 804 053 643, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Baudouin DE SANTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 522, M^e Ségolène THOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

DEFENDERESSES

S.A.S. CAPLOGY,

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Miléna DURAND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 229, M^e Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS,

S.A.S. CAPLOGY HOLDING,

Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 901 148 544, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Miléna DURAND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 229, M^e Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS,

Débats tenus à l’audience du : 29 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Emine URER, Greffier, lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 29 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 juin 2021, la SCI LA VIE EN ROSE a donné à bail commercial à la société CAPLOGY les locaux sis [Adresse 1] à VELIZY-VILLACOUBLAY (78140).

Le bail commercial a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2021, avec un loyer annuel de 12 000 euros hors taxe ainsi que 900 euros hors taxe de charges locatives payables trimestriellement.

La société CAPLOGY a versé un dépôt de garantie d’un montant de 3000 euros.

Un bail dérogatoire a été conclu le 15 mars 2022 entre la SCI LA VIE EN ROSE et la société CAPLOGY HOLDING, en lieu et place du bail précédent, pour une durée d’un an renouvelable pour la période du 15 mars 2022 au 14 mars 2023 avec un loyer trimestriel de 3000 euros hors taxe et 900 euros hors taxe de charges locatives payables trimestriellement.

Un avenant au bail dérogatoire a été signé le 3 juin 2022 entre la société CAPLOGY HOLDING et la SCI LA VIE EN ROSE portant sur la location de deux places de parking à compter du 6 juin 2022 pour un loyer mensuel payable à terme échu de 140 euros hors taxe.

La société CAPLOGY HOLDING a entendu donner congé des lieux le 29 août 2023, congé contesté par la SCI LA VIE EN ROSE.

La société CAPLOGY HOLDING a quitté les lieux.

Le 6 février 2024, la SCI LA VIE EN ROSE a mis en demeure la société CAPLOGY HOLDING de lui payer la dette locative estimée ainsi que l’application de la majoration en raison des impayés de loyers selon le bail dérogatoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SCI LA VIE EN ROSE a fait assigner en référé la société CAPLOGY HOLDING devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’expiration du bail dérogatoire au 14 mars 2023 et autoriser la SCI LA VIE EN ROSE à reprendre possession des locaux laissés vides par la société CAPLOGY HOLDING,

— condamner la société CAPLOGY HOLDING à verser à la SCI LA VIE EN ROSE la somme provisionnelle de 9943,51 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2024 déduction faite du dépôt de garantie de 3000 euros,

— condamner la société CAPLOGY HOLDING à verser à la SCI LA VIE EN ROSE la somme provisionnelle de 994,35 euros TTC au titre des intérêts et pénalités de retard contractuellement dus (article 14 du bail du 11 mars 2022),

— condamner la société CAPLOGY HOLDING à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 juillet 2024, la SCI LA VIE EN ROSE a fait assigner en référé la société CAPLOGY en intervention forcée devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— joindre la présente instance avec celle précédemment enrôlée,

— condamner la société CAPLOGY à verser à la SCI LA VIE EN ROSE la somme provisionnelle de 14 623,99 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024 déduction faite du dépôt de garantie de 3000 euros,

— condamner la société CAPLOGY à lui payer la somme provisionnelle de 1462,40 euros au titre des intérêts et pénalités de retard contractuellement dus (article 14 du bail commercial du 11 juin 2021),

— condamner la société CAPLOGY à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Le même jour, 23 juillet 2024, par acte de commissaire de justice également, la SCI LA VIE EN ROSE a fait signifier à la société CAPLOGY un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial signé le 11 juin 2021 comprenant une demande de paiement des loyers et charges impayés et un manquement aux obligations de ce bail.

Les deux instances seront jointes.

A l’audience du 29 octobre 2024, les parties ont comparu représentées par leurs avocats respectifs.

Aux termes de ses conclusions, visées et reprises oralement à l’audience, la demanderesse a demandé au tribunal de :

à titre principal,

— constater l’expiration du bail dérogatoire au 14 mars 2023 et autoriser la SCI LA VIE EN ROSE à reprendre possession des locaux laissés vides par la société CAPLOGY HOLDING,

— condamner la société CAPLOGY HOLDING à verser à la SCI LA VIE EN ROSE la somme provisionnelle de 9943,51 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2024,

— rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la société CAPLOGY HOLDING,

à titre subsidiaire,

— constater l’acquisition au 23 août 2024 au profit de la SCI LA VIE EN ROSE de la clause résolutoire visée dans le bail commercial du 11 juin 2021 ainsi que dans le commandement de payer signifié le 23 juillet 2024 en l’absence de paiement et de respect des obligations du bail commercial,

— rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la société CAPLOGY,

et en toute hypothèse,

— rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la société CAPLOGY HOLDING et de la société CAPLOGY,

— condamner in solidum la société CAPLOGY HOLDING et la société CAPLOGY à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de sa demande principale, relative à l’application du bail dérogatoire du 11 mars 2022, la SCI LA VIE EN ROSE affirme que ce bail dérogatoire est régulier et invoque les articles 3,5, 6 et 14 respectivement relatifs à la durée de la convention, au loyer, au dépôt de garantie et aux intérêts de retard. Selon elle, au regard des dispositions conventionnelles, le congé donné par la société CAPLOGY HOLDING n’a aucune valeur juridique ni aucune incidence sur la validité du bail. Dès lors, la demanderesse prétend que les loyers et charges sont dus jusqu’au terme du bail et de son avenant soit le 14 mars 2024, peu important que la société CAPLOGY HOLDING occupe réellement les lieux.

La SCI LA VIE EN ROSE soutient que l’entrée dans les lieux vise la prise de possession des locaux en exécution du bail que le locataire a conclu avec le propriétaire, peu important qu’il les ait déjà occupés antérieurement. Selon la demanderesse, le fait que la société CAPLOGY HOLDING conteste dans le même temps le quantum de loyers et des charges sollicités vaut confirmation au sens de l’article 1182 du Code civil des termes et conditions du bail dérogatoire. La SCI LA VIE EN ROSE estime que le montant contesté par les défenderesses est imprécis et conteste toute défaillance de sa part.

Au soutien de sa demande subsidiaire, relative à l’application du bail commercial du 11 juin 2021, la SCI LA VIE EN ROSE expose que s’il y a contestation sérieuse estimée concernant le bail dérogatoire, alors il convient d’appliquer la clause résolutoire du bail du 11 juin 2021. Invoquant les articles 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil et les articles 3, 5, 6,8 et 14 du bail commercial du 11 juin 2021, la SCI LA VIE EN ROSE considère que la dette locative s’élève à la somme de 14623,99 TTC et qu’en vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, la clause résolutoire du bail commercial du 11 juin 2021 est acquise à compter du 23 août 2024, dès lors que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées à l’expiration du délai d’un mois.

Aux termes de leurs conclusions visées à l’audience et reprises oralement, les défenderesses sollicitent du tribunal de :

— juger n’y avoir lieu à référé,

— rejeter l’intégralité des demandes de la SCI LA VIE EN ROSE,

— condamner la SCI LA VIE EN ROSE aux entiers dépens et à payer à la société CAPLOGY HOLDING et à la société CAPLOGY la somme de 2000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI LA VIE EN ROSE, les défenderesses considèrent que la demande principale est infondée au regard de la nullité du bail dérogatoire et des manquements de la bailleresse à garantir la jouissance paisible des locaux loués. Concernant la nullité soulevée du bail dérogatoire, les défenderesses exposent qu’au regard de l’article L.145-5 du code de commerce, la conclusion d’un bail dérogatoire à la suite du bail commercial comme en l’espèce est strictement interdite et que l’état des lieux doit être réalisé au moment de l’entrée dans les lieux autrement dit lors de la signature du bail dérogatoire.

Elle qualifient donc de requalification du bail en bail commercial et soulignent que les parties ont contractuellement écarté l’application du bail commercial et qu’ainsi le bail commercial ne trouve pas à s’appliquer.

Concernant le quantum des demandes, la société CAPLOGY HOLDING conteste le montant demandé en ce que la bailleresse a manqué selon elle à son obligation d’assurer une jouissance décente et paisible des lieux avec un système de chauffage et de climatisation dysfonctionnels obligeant la société à placer ses salariés en télétravail. Elle expose que malgré ses doléances, la SCI LA VIE EN ROSE n’a jamais remédié à la situation. La société CAPLOGY HOLDING affirme que la SCI LA VIE EN ROSE a volontairement désactivé des prises électriques dans le parking de l’immeuble et que les deux places louées n’étaient en réalité que des places libres non attitrées ayant entraîné des désordres. Elle reproche également à la SCI LA VIE EN ROSE d’avoir sollicité le double des clés des bureaux intérieurs pris à bail.

Elles estiment ainsi qu’au regard des nombreuses contestations sérieuses soulevées, le juge des référés est incompétent pour statuer sur le présent litige.

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS

— Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il y a lieu de joindre les instances n°24/01113 et n°24/00481 sous le n°24/00481.

— Sur les demandes de la SCI LA VIE EN ROSE

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il est constant qu’une contestation serieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En vertu de l’article 145-5 du code du commerce, un bail conclu entre les parties peut déroger au statut impératif du bail commercial lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : le bail doit être conclu lors de l’entrée du preneur dans les lieux, c’est-à-dire qu’il est réservé à une première location ; la durée du bail ou des baux successifs doit être au plus égale à trois ans. Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. À défaut, l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, les défenderesses font valoir que la nullité du bail dérogatoire au regard de l’article L145-5 du code du commerce, dès lors que ce bail dérogatoire n’a pas été conclu lors de la première entrée dans les lieux. En effet, le contrat de bail dérogatoire versé est bien postérieur au contrat de bail commercial initial.

De fait, cette contestation apparaît sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Un doute susbsiste nécessairement quant à déterminer le bail trouvant à s’appliquer en l’espèce et quant à déterminer la validité du bail dérogatoire signé le 15 mars 2022.

Par ailleurs, le montant de la créance dépend du fondement reconnu comme valable, à savoir s’il s’agit du bail commercial initial ou du bail dérogatoire, tout comme l’identité du créancier entre la société CAPLOGY et la société CAPLOGY HOLDING, ce que reconnait implicitement la demanderesse en formulant des demandes distinctes en fonction du fondement conventionnel invoqué.

Le juge des référés ne peut en conséquence statuer sans se prononcer préalablement sur la contestation relative à l’existence d’un droit issu du bail dérogatoire ou celui commercial, à la nullité du contrat de bail dérogatoire ou encore sans se prononcer sur le fond du litige en portant une appréciation sur la validité des baux visés, leur qualification ou leur interprétation, lesquelles notions relevant nécessairement de l’appréciation du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes tant principales que subsidiaires.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Or au regard de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner la demanderesse, partie succombante, à supporter la charge des entiers dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamné par le juge à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En ce sens, la SCI LA VIE EN ROSE étant tenue aux dépens, la demanderesse sera condamnée à payer la somme de 1500 euros chacune à la société CAPLOGY et à la société CAPLOGY HOLDING.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique :

Ordonnons la jonction des instances n°24/01113 et n°24/00481,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI LA VIE EN ROSE,

Condamnons la SCI LA VIE EN ROSE à payer la somme de 1500 euros à la société CAPLOGY et 1500 euros à la société CAPLOGY HOLDING au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI LA VIE EN ROSE aux entiers dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY