TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU :10 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01030 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWSA

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

LOGIS CEVENOLS-OPH [Localité 3] AGGLOMERATION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Olivia BETOE SCHWERDORFFER, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Emmanuelle ETIENNE, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 1er Septembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 15 octobre 2010, l’établissement public local à caractère industriel ou commercial LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMÉRATION a consenti à Madame [J] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer de 399,77 €, plus 10,00 € de place de parking. Un dépôt de garantie de 399,00 € était versé.

En 2020, 2022 et 2024, de nombreuses plaintes de voisins et riverains vont émaillées l’occupation des lieux par Madame [K] entrainant des mises en demeure adressées par le bailleur de se conformer au respect du contrat de bail .

Par acte d’huissier du 1er juillet 2025, LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMERATION assignait Madame [K] afin d’obtenir:

— la constatation du non-respect de son obligation d’une jouissance paisibles des lieux loués;

— La constatation du jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à ce titre ;

— Le prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

— L’expulsion des occupants et la remise des clefs ;

— La fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1,500,00 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

En réponse, Madame [K] demande au juge de débouter LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMERATION de ses demandes, de le condamner à lui payer la somme de 5.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, plus celle de 1.813,00 € HT en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve du renoncement à la contribution de l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, les parties représentées s’en rapportent à leurs écritures et déposent leur dossier.

A l’issue de ce dépôt, l’affaire est clôturée et mise en délibéré au 10 novembre 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail :

En application de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En application de l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMERATION poursuit la résiliation du contrat de bail en raison du manquement de sa locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux donnés à bail telle que prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelé dans le contrat de bail à l’article 5.3 premier paragraphe et dans la clause résolutoire.

Ainsi que le fait justement remarqué la défenderesse, le jeu de la clause résolutoire, telle qu’elle est rédigée dans le contrat, est subordonnée à ce titre contractuellement à l’existence d’une décision de justice, ce qui signifie un préalable qui n’existe pas en l’espèce, et non, comme en matière de non-paiement du loyer, à la simple constatation par le juge du non-respect de l’obligation d’une jouissance paisible. De ce fait, la clause résolutoire ne peut pas jouer et la demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

Cependant, LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMÉRATION demande subsidiairement qu’il soit constaté que Madame [K] n’a pas respecté ses obligations contractuelles et de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de ce manquement grave à ses obligations.

Force est de constater que le bailleur produit de nombreuses pièces, courriers d’autres locataires, dépôt de plainte de voisins de sa locataire et mises en demeure de se mettre en conformité avec son obligation d’user paisiblement des lieux loués qui ont émaillé la location depuis l’année 2020 jusqu’en 2025. Si Madame [K] se plaint du nombre de pièces produites par son adversaire, ce n’est pas parce qu’il a constitué comme elle le prétend un « dossier à charge », mais bien parce qu’il y a beaucoup à rapporter sur une période de cinq années, cela démontrant plutôt la patience du bailleur qui n’a pas immédiatement pris l’initiative d’une procédure judiciaire. Plus encore, si celle-ci se focalise sur son différent avec Madame [L], force est de constater que le départ de cette dernière en 2022 n’a pas apaisé les choses, puisque pas moins de quatre personnes, Mesdames [O], [N] et Messieurs [M] et [P], vont se plaindre postérieurement, parfois par main courante ou dépôt de plainte, du comportement de Madame [K] ou des membres de son entourage postérieurement à ce départ. Les attestations produites par cette dernière tendant à démontrer qu’elle serait une personne aimable et serviable sont contredites par les faits rapportés.

Ces manquements répétés dans le temps, parfois émaillés par l’intervention des forces de l’ordre pour rétablir le calme, et ce malgré les mises en demeure adressées par le bailleur, justifient que soit prononcée la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [K] à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Ainsi que cela a été rappelé précédemment, le LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMÉRATION s’est montré particulièrement patient avec Madame [K]. Cette dernière est occupante sans droit ni titre à compter du prononcé de la décision. Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, sans autre délai.

L’occupation sans droit ni titre constituant nécessairement un préjudice économique pour le demandeur, il convient de condamner Madame [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, plus les charges afférentes, jusqu’au départ de cette dernière caractérisé par la remise officielle des clefs du logement.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [K] :

Madame [K] soutient le manquement du LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMÉRATION à son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués, telle qu’elle résulte de l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que son bailleur aurait fait fi de ses propres dépôts de plainte.

S’il est tout à fait imaginable de considérer que Madame [K] ait été elle-même victime de troubles de voisinage de la part de voisins indélicats, encore faudrait-elle qu’elle rapporte la preuve que ces troubles seraient la conséquence d’un manquement grave de son bailleur dans la gestion du logement donné à bail. Or, force est de constater que Madame [K] ne formule aucun grief concernant les conditions de son hébergement, mais plutôt contre son voisinage. Contrairement à ce que laisse supposer son argumentaire, le LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMERATION n’a aucun pouvoir de police et ne peut intervenir dans les conflits qui opposent ses locataires entre eux si ce n’est de façon amiable en faisant intervenir son médiateur, des rappels sous forme de mises en demeure, des relogements de ses locataires qui en font la demande, comme cela a été le cas pour Madame [L], des dépôt de plainte et des procédure d’expulsion, toutes choses mises en œuvre dans le cas de l’espèce. Par ailleurs, Madame [K] produit elle-même les courriers de son bailleur l’informant que ses dépôts de plainte étaient pris en compte et que le médiateur était saisi. Elle ne conteste pas par ailleurs qu’elle ne s’est pas présentée à la conciliation comme le mentionne son bailleur.

Madame [K], qui succombe dans l’administration de la preuve d’une faute de son bailleur dans l’exécution de son contrat de bail, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [K] sera donc condamnée aux entiers dépens.

Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure, Madame [K] sera donc condamnée à lui payer la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil ; vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989

Vu le contrat de bail du 15 octobre 2010 ;

Vu les manquements graves et répétés de Madame [J] [K] à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail.

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

DIT que Madame [J] [K] devra quitter les lieux sans délai;

DIT qu’à défaut par Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] caractérisé par la remise officielle des clefs à son bailleur, au plus tard dans les quinze jours après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMERATION une indemnité d’occupation à compter du prononcé de cette décision dont le montant sera égal à celui du loyer indexé, augmenté des charges afférentes.

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 3] AGGLOMERATION la somme de 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La Greffière, Le Juge,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT