TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/05253 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3E3L

Minute : 25/01182

S.C.I. BNP PARISBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. WAKAM

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [C] [O] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.C.I. BNP PARISBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. WAKAM, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [O] [T], demeurant Résidence [9] – [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 septembre 2021, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [C] [O] [T] un logement situé Résidence [9], [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 465,30 euros, et 46,80 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé du 20 septembre 2021, la SA WAKAM a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [C] [O] [T] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 12 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [C] [O] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1098,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 juillet 2024 la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM ont fait assigner Monsieur [C] [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [O] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [C] [O] [T] au paiement des sommes suivantes :2781,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2025, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, répartie comme suit :2214,25 euros à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES,566,98 euros à la société WAKAM subrogée dans les droits de la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant,condamner Monsieur [C] [O] [T] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner Monsieur [C] [O] [T] à payer à la société WAKAM 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 mai 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3315,19 euros arrêtée au 10 juin 2025, loyer du mois de juin 2025 inclus. Elles sont opposées à l’octroi de délais de paiement, dont 566,98 euros au profit de la SA WAKAM.

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [O] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 30 juillet 2024. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société WAKAM soutient qu’elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors, elle se trouve, conformément à l’article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre le locataire en recouvrement des loyers et charges, à hauteur de 566,98 euros.

Monsieur [C] [O] [T], régulièrement assigné, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [O] [T] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 juin 2025 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution selon quittance subrogative du 28 novembre 2024 d’un montant de 566,98 euros, il reste dû à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 2748,21 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 2748,21 euros, au titre des sommes dues au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de la SA WAKAM :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l’examen de la quittance subrogative reprenant les paiements effectués par la SA WAKAM au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que des sommes ont été versées à hauteur de 566,98 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA WAKAM est bien fondée à demander le paiement à Monsieur [C] [O] [T] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SA WAKAM la somme de 566,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 02 mai 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 20 septembre 2021 et tacitement reconduit le 20 août 2023 soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois, prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 septembre 2021 à compter du 11 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [O] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [O] [T] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 septembre 2024, Monsieur [C] [O] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [O] [T] à son paiement à compter de 11 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [O] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SA WAKAM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 septembre 2021 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une part, et Monsieur [C] [O] [T] d’autre part, concernant les locaux situés Résidence [9], [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [O] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [O] [T] à compter du 11 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM la somme de 2748,21 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

Page

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SA WAKAM la somme de 566,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 02 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [T] à payer à la SA WAKAM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE