TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00165 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUIP

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [I]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [L]

né le 04 Décembre 1947 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Vanina SIMONI, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Laura VIRDIS, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

Madame [H] [L]

née le 29 Juin 1944 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Vanina SIMONI, avocat au barreau de MARSEILLE,substitué par M^e Laura VIRDIS, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 17 Novembre 2025 devant Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix neuf Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 1er août 2011 entre Monsieur [S] [Y] [I] ainsi Monsieur et Madame [L], portant sur une maison située [Adresse 6] à [Localité 8].

Un avenant audit contrat de bail a été signé le 25 novembre 2015 entre les mêmes parties. Cet avenant a modifié l’adresse du bien loué, désormais mentionnée comme étant située [Adresse 4] à [Localité 8] au lieu du numéro 37, ainsi que le montant du loyer et des charges.

Les statuts de la société ont été mis à jour le 21 décembre 2022, date à laquelle Monsieur [I] a détenu 100 % des parts sociales.

Par acte de vente en date du 10 juillet 2023, Monsieur [I] a vendu l’immeuble objet du bail à la société AGRO PHARMA IMMOBILIER.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2024, un congé avec préavis assorti d’une offre de vente a été délivré à Monsieur et Madame [L], à la demande de Monsieur [I]

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Monsieur [Y] [I] a fait assigner Monsieur [B] [L] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de fixer une indemnité d’occupation et ordonner l’expulsion des locataires.

Aux termes de ses dernières conclusions Monsieur [Y] [I] sollicite du tribunal de :

— Valider le congé préavis avec offre de vente du 3 mai 2024

— Constater que Monsieur [B] [L] et Madame [H] [L] sont désormais occupants sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [H] [L] ou de tout autre occupant avec le concours de la Foce Publique si nécessaire.

— Fixer une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [B] [L] et Madame [H] [L] à hauteur du loyer charges comprises du bail arrivé à terme à compter du 30 novembre 2024 ;

— Débouter les requis de toutes leurs fins demandes et prétentions ;

— Condamner Monsieur [B] [L] et Madame [H] [L] aux entiers dépens comprenant le cout du congé du 3 mai 2024 et à payer à Monsieur [Y] [I] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, et en réponse à l’argumentation adverse, Monsieur [I] fait valoir être l’associé unique et le gérant de la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER. Il soutient avoir signé l’avenant au contrat de bail du 1er août 2011 en cette qualité. Il indique avoir toujours été l’interlocuteur des locataires, qui n’ont subi aucun préjudice. Il précise que l’absence de mention formelle de sa qualité de gérant n’affecte pas la validité des actes accomplis.

S’agissant de la nullité du congé délivré le 3 mai 2024 évoqué par les défendeurs, Monsieur [I] invoque la mauvaise foi de ces derniers. Il rappelle que le bail initial signé en 2011 portait sur le bien situé au [Adresse 6] à [Localité 8], tandis que la fille des locataires occupait le numéro 35. Il expose qu’un échange des logements a été décidé, donnant lieu à un avenant établi le 1er décembre 2015. Il soutient que le commandement vise le bail applicable, à savoir l’avenant de 2015.

Il conteste toute insuffisance dans la description du bien, en faisant valoir que les locataires occupent les lieux depuis 2011 et en ont une parfaite connaissance.

Sur le respect du délai légal de préavis, il soutient que l’avenant signé en 2015 constitue un nouveau bail, reconduit tacitement pour trois ans en 2018 puis en 2021, de sorte que le congé délivré pour le 30 novembre 2024 est valable.

Concernant l’intention réelle de vendre, il expose qu’en 2023, il a apporté le bien occupé à la société pour une valeur de 240 000 euros. Il fait valoir que l’occupation du logement et le risque d’impayés de loyers affectent la valeur du bien, ce qui justifierait la différence de montant entre l’offre de vente à hauteur de 335 000 euros et l’offre de cession à la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER.

Enfin, il soutient qu’aucune demande de renouvellement du bail n’a été formulée par les locataires. Il en déduit que le congé a produit pleinement ses effets au 30 novembre 2024 et qu’il appartenait aux locataires de contester le commandement en invoquant, le cas échéant, leur situation personnelle et leurs revenus.

Aux termes de leurs derniers conclusions Monsieur et Madame [L] sollicitent du tribunal :

— Rejeter toute prétention contraire

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du requérant :

*Déclarer Monsieur [Y] [I] purement et simplement irrecevable en ses demandes, sans examen au fond pour défaut de qualité à agir.

— Condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [B] [L] et Madame [H] [L] la somme de 3000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fond

A titre principal

— Dire et juger nul le congé délivré le 3 mai 2024 par M [Y] [I] à Monsieur et Madame [L]

— Débouter Monsieur [Y] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

— Dire et juger non valide le congé délivré le 3 mai 2024 par Monsieur [Y] [I] à Monsieur et Madame [L]

— Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

En tout état de cause

— Condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 3000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [L] font valoir que Monsieur [I] n’était plus propriétaire du bien occupé à la date de l’assignation ni au jour de la délivrance du congé le 3 mai 2024. Ils indiquent que la vente du bien est intervenue le 10 juillet 2023 au profit de la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER et qu’elle a été régulièrement publiée au service de la publicité foncière le 1er août 2023.

Ils relèvent que le bail initial et l’avenant du 24 novembre 2015 ont été signés par Monsieur [I] sans mention de sa qualité de gérant. Ils soutiennent que Monsieur [I] ne pouvait, en tout état de cause, signer l’avenant de 2015 en qualité de gérant, dès lors qu’il n’a acquis la totalité des parts sociales que le 21 décembre 2022. Ils en déduisent que le congé et l’assignation auraient dû être délivrés par la société propriétaire, représentée par son gérant.

Sur le fond, ils invoquent la nullité du congé délivré le 3 mai 2024 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir que le congé mentionne un bail prétendument conclu le 25 septembre 2006, alors que le bail liant les parties a été signé le 1er août 2011. Aucun bail en date du 25 septembre 2006 n’existant entre les parties, ils soutiennent que le congé est nul.

Ils précisent que l’avenant du 25 novembre 2015 ne constitue pas un nouveau bail mais un simple avenant au contrat initial de 2011. Ils invoquent l’absence de novation, celle-ci ne se présumant pas et devant résulter d’une volonté non équivoque exprimée dans l’acte.

Ils soutiennent également que le congé ne comporte aucune description suffisamment précise du bien, en l’absence de toute mention relative à ses accessoires éventuels.

Ils invoquent la nullité du congé pour non-respect du délai légal de préavis, en faisant valoir que le bailleur ne pouvait se fonder sur l’avenant. Selon eux, le congé aurait dû être délivré avant le 1er février 2023 pour une libération des lieux au 1er août 2023, date d’échéance du bail, lequel s’est à défaut reconduit tacitement pour trois ans.

Ils contestent l’intention de vendre le logement, en relevant que Monsieur [I] avait déjà cédé le bien à la société le 10 juillet 2023 pour un prix de 240 000 euros, alors qu’il l’a proposé à la vente aux consorts [L] pour 335 000 euros dix mois plus tard. Ils soutiennent qu’aucune démarche effective en vue de la recherche d’un acquéreur n’a été entreprise après la délivrance du congé.

Ils invoquent enfin la violation des droits des locataires protégés sur le fondement de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ils exposent que Monsieur et Madame [L], âgés respectivement de 76 et 80 ans à la date d’échéance du bail, percevaient des revenus annuels cumulés inférieurs aux plafonds applicables. Ils soutiennent que, dans ces conditions, le bailleur ne pouvait s’opposer au renouvellement du bail sans leur proposer un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités, aucune offre de relogement n’ayant été formulée.

Enfin, ils concluent à l’absence de tout motif sérieux et légitime justifiant la non-reconduction du bail.

A l’audience du 17 novembre 2025, Monsieur [I], et les consorts [L], représentés par leurs conseils respectifs, ont confirmé leurs demandes.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité :

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En application de l’article L. 227-6 du code de commerce, la société est représentée à l’égard des tiers par son dirigeant, lequel n’engage celle-ci que par les actes qu’il accomplit en qualité de mandataire social. Il s’ensuit que, lorsqu’un dirigeant agit sans mentionner cette qualité dans l’acte, il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer que le dirigeant a eu et manifesté la volonté d’agir au nom et pour le compte de la société.

En l’espèce, les statuts de la société ont été modifiés le 21 décembre 2022, date à laquelle Monsieur [Y] [I] est devenu associé unique et gérant. L’immeuble litigieux a toutefois été vendu le 10 juillet 2023 à la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER, laquelle en est, depuis lors, seule propriétaire.

Dès lors, seul le représentant légal de la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER, agissant expressément en cette qualité, disposait de la qualité pour délivrer congé et engager une action fondée sur la propriété de cet immeuble.

Or, le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 mai 2024 l’a été à la demande de Monsieur [Y] [I], domicilié [Adresse 2] à [Localité 11], sans aucune mention de la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER ni de sa qualité de représentant légal de la société. Cette adresse personnelle est distincte de celle du siège social de la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER, situé à [Localité 12], ce qui exclut toute ambiguïté quant à l’identité du demandeur.

De la même manière, l’assignation délivrée le 14 janvier 2025 l’a été à la requête de Monsieur [Y] [I] personnellement, domicilié à [Localité 11], sans qu’il soit indiqué qu’il agissait en qualité de gérant ou de représentant légal de la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER, ni pour le compte de celle-ci.

Ainsi, ni le congé ni l’assignation ne comportent la moindre mention permettant d’établir que Monsieur [Y] [I] aurait entendu agir au nom et pour le compte de la société propriétaire de l’immeuble. Aucun élément ne permet davantage de caractériser une volonté non équivoque d’engager la SARL AGRO PHARMA IMMOBILIER, les actes ayant été établis sous une identité et une adresse strictement personnelle.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [I], qui n’est pas propriétaire de l’immeuble litigieux, est dépourvu de toute qualité et de tout intérêt à agir en son nom personnel. Les actes litigieux ayant été délivrés par une personne dépourvue du droit d’agir, l’action est irrecevable sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens.

II/ Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] sera condamné aux dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [I] sera condamné à payer à Monsieur et Madame [L] la somme qu’il est équitable de fixer à 1000 € au total au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de Monsieur [S] [Y] [I] irrecevable ;

En conséquence,

REJETTE les autres demandes de Monsieur [S] [Y] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [I] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [I] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le Greffier La Vice-Présidente chargée du contentieux et de la protection

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI,