TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/06110 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CW7FA

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LECLERC CONSEIL

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC320

DÉFENDERESSE

Madame [O] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1677

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

Décision du 19 Juin 2024

2ème chambre civile

N° RG 22/06110 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7FA

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 Mai 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 19 Juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2021, Mme [O] [C] a confié à la société LECLERC CONSEIL un mandat non exclusif de vente de son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 12 mois, au prix de 1 200 000 euros net vendeur, la commission de l’agence étant fixée en cas de vente à 5% du prix à la charge de l’acquéreur.

Se prévalant de la perfection d’une vente du bien au profit des consorts [F], après acceptation de leur offre par Mme [O] [C] le 9 décembre 2021 et après qu’elle s’est rétractée par courrier du 13 janvier 2022, la société LECLERC CONSEIL l’a mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 18 janvier 2022 de régulariser le compromis de vente et de lui régler la somme de 1 600 euros correspondant aux frais de géomètre avancés par elle.

Le 24 janvier 2022, le notaire a dressé un procès-verbal de carence à la demande des consorts [F].

Par acte authentique du 6 septembre 2022, Mme [O] [C] a cédé son bien à des tiers.

Par exploit d’huissier en date du 20 mai 2022, la société LECLERC CONSEIL a fait assigner Mme [O] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la société LECLERC CONSEIL demande au tribunal de :

— RECEVOIR la société LECLERC CONSEIL en ses fins, demandes et conclusions,

L’y déclarant bien fondée :

— CONDAMNER Madame [O] [C] à verser à la société LECLERC CONSEIL la somme de 1.600,00 euros majorée au taux d’intérêt légal à compter du 20 janvier 2022,

— CONDAMNER Madame [O] [C] à verser à la société LECLERC CONSEIL la somme de 270,00 euros majorée au taux d’intérêt légal à de la signification de l’acte introductif d’instance,

— CONDAMNER Madame [O] [C] à verser à la société LECLERC CONSEIL la somme de 10.000,00 euros majorée au taux d’intérêt légal à compter du 20 janvier 2022,

— CONDAMNER Madame [O] [C] à verser à la société LECLERC CONSEIL la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 avril 2023, Mme [O] [C] demande au tribunal de :

— Débouter la Société LECLERC CONSEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et ce, en application des dispositions impératives de l’article 6 I de la Loi du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972 ;

— Condamner la Société LECLERC CONSEIL à payer à Madame [O] [C] une somme de 3.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la Société LECLERC CONSEIL aux dépens de l’instance et de ses suites, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat postulant près la Cour d’Appel de Paris, au titre des dispositions de l’article 699 du code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la société LECLERC CONSEIL

La société LECLERC CONSEIL demande au tribunal de condamner Mme [O] [C] à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

-10 000 euros correspondant au montant de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir en cas de réitération de l’acte de vente,

-270 euros au titre des diagnostics obligatoires qu’elle a fait réaliser à ses frais le 15 novembre 2021,

-1 600 euros au titre des frais de géomètre.

Elle fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1240 du code civil tout en invoquant le mandat du 20 septembre 2021 et fait valoir que :

— Le comportement de Mme [O] [C] est constitutif d’une faute délictuelle,

— La vente était parfaite en application de l’article 1589 du code civil, Mme [O] [C] ayant accepté l’offre d’achat des consorts [F] en date du 9 décembre 2021,

— Un compromis de vente devait être signé le 11 janvier 2022,

— Mme [O] [C] ne peut se prévaloir de l’absence de purge du droit de rétractation dès lors que seul l’acquéreur peut se rétracter,

— Elle ne peut pas non plus invoquer la défaillance d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt dès lors que les conditions suspensives sont stipulées en faveur de l’acquéreur,

— Le mandat prévoyait que les honoraires s’élevaient à 5% du prix de vente,

— Il était en outre prévu que le montant des honoraires du géomètre avancés par elle seraient à la charge du vendeur et seraient imputés sur le prix de vente ou remboursés à première demande, Mme [O] [C] s’étant engagée dans un courrier du 31 décembre 2021 à les rembourser à première demande et ayant reconnu sa dette dans son courrier de rétractation du 13 janvier 2022,

— Son attitude désinvolte et son silence lui ont causé un préjudice dès lors qu’elle a été privée de son droit à percevoir sa commission de 10 000 euros, alors que la vente était parfaite,

— Elle a cédé son bien plus tard, en fraude à ses droits car elle a de nouveau proposé le bien à la vente dès le mois de mai 2022 à un prix plus élevé.

Mme [O] [C] conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la société LECLERC CONSEIL et se fonde sur les dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972. Elle fait valoir que :

— La société LECLERC CONSEIL ne démontre l’existence d’aucun engagement définitif de vente puisque l’offre n’a pas été purgée du droit de rétractation de L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, les consorts [F] pouvant encore se dédire et puisque leur offre d’achat était faite sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt,

— La société LECLERC CONSEIL ne pouvait donc percevoir aucune rémunération en l’absence de conclusion effective de la vente, ni prétendre au remboursement des frais afférents à la vente, le refus de conclure la vente ne constituant pas une faute du vendeur,

— Elle ne peut davantage prétendre avoir été évincée en fraude à ses droits puisque la vente au profit des consorts [F] ne s’est jamais conclue, et le mandat n’était pas exclusif.

Sur ce

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties et que, dès lors qu’un tel mandat ne permet pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En l’espèce, la vente du bien objet du mandat du 20 septembre 2021, par Mme [O] [C] aux consorts [F] ne saurait être parfaite par la seule apposition par la venderesse de la mention « Bon pour accord » sur l’offre d’achat des consorts [F] en date du 9 décembre 2021, dès lors qu’il est constant qu’il était prévu la signature d’une promesse de vente, ce qui démontre que les parties à la vente avaient entendu subordonner leur accord définitif à la vente à la signature d’un avant-contrat notarié, précisant les autres éléments essentiels du contrat que la chose et le prix.

En outre, la signature d’un compromis de vente aurait nécessairement impliqué la possibilité pour les acquéreurs de se rétracter en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’en application de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972 précité, la vente ne pouvait en tout état de cause être regardée comme effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, avant la purge du droit de rétractation.

Dès lors, la vente pour laquelle la société LECLERC CONSEIL avait été mandatée par Mme [O] [C] n’était pas effectivement conclue lorsqu’elle a rétracté le mandat de vente par courrier du 13 janvier 2022 et Mme [O] [C] a finalement cédé son bien à des tiers, de sorte que son refus de réaliser cette vente avec les acquéreurs présentés par la société LECLERC CONSEIL ne constitue pas une faute justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

La demande de dommages et intérêts formée par la société LECLERC CONSEIL au titre de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir en cas de réitération de l’acte de vente sera donc rejetée.

La société LECLERC CONSEIL n’est pas davantage fondée à réclamer à Mme [O] [C] le paiement des frais de géomètre – dont elle ne justifie pas – ou de diagnostics, dès lors que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, dont les dispositions sont d’ordre public, exclut que l’agent immobilier puisse réclamer à son mandant aucune somme d’argent à quelque titre que ce soit avant la réalisation effective de l’opération pour laquelle elle a été mandatée.

L’engagement de Mme [O] [C] dans le courrier du 31 décembre 2021 de payer les frais de géomètre à première demande de l’agence est donc contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et la société LECLERC CONSEIL ne peut s’en prévaloir, étant observé que, contrairement à ce qu’affirme la société LECLERC CONSEIL, la clause du mandat relative aux « frais exposés » ne prévoit nullement que la mandante s’engage à les rembourser à première demande mais prévoit bien que la rémunération du mandataire, en ce compris donc les frais exposés, ne sera exigible qu’au jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur, conformément aux dispositions de la loi Hoguet.

Les demandes de la société LECLERC CONSEIL au titre des frais de géomètre et de diagnostics seront donc également rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société LECLERC CONSEIL, partie succombant à l’instance sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [O] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de dommages et intérêts de la société LECLERC CONSEIL,

Condamne la société LECLERC CONSEIL aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Karl Fredrick SKOG, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société LECLERC CONSEIL à payer à Mme [O] [C], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 19 Juin 2024

La GreffièreLa Présidente