TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 18 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00591 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVPL

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [V] [R]

née le 17 Novembre 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence MENDEZ, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Julie PELADAN, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Monsieur [Q] [F]

né le 14 Décembre 1994 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES plaidant

Monsieur [B] [M]

né le 24 Mai 1957 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Claire SADOUL, avocat au barreau d’ALES, substituée par M^e Silvia GEELHAAR, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 16 Mars 2026 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Yves SARDINOUX, Greffier, lors des débats et de Christine TREBIER, Greffier, lors du délibéré, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le dix huit Mai deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 2019, Mme [V] [R] a loué à Mme [W] [P] et à M. [Q] [F], un logement d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer de 750 €, et une provision sur charges de 30 €.

M. [B] [M] s’est porté caution solidaire des locataires.

Par acte de commissaire de justice des 1er et 2 avril 2025, Mme [V] [R] a fait assigner Mme [W] [P], M. [Q] [F] et M. [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de condamnations.

A l’audience du 16 mars 2026, Mme [V] [R], représentée par son avocat, dépose des conclusions suivant lesquelles elle formule finalement les demandes suivantes :

Débouter Mme [W] [P], M. [Q] [F] et M. [B] [M] de l’ensemble de leurs demandes ; Les condamner solidairement à lui payer la somme de 12 735 € au titre des loyers impayés, Les condamner solidairement à lui payer la somme de 33 243,80 € au titre des travaux de remise en état, Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5000 € au titre de son préjudice moral, Condamner M. [Q] [F] à lui payer la somme de 56,66 € au titre du remplacement de la serrure, Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris la mise en demeure de justifier de l’occupation effective du logement, le procès-verbal de constat d’abandon des lieux, la procédure de reprise du logement auprès du juge du contentieux et de la protection et sa signification, la facture de changement de serrures, la moitié du paiement de l’état des lieux de sortie.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

Mme [W] [P], M. [Q] [F] n’ont plus réglé leur loyer depuis le mois d’août 2023 et ce jusqu’au 16 décembre 2024, date à laquelle la bailleresse a pu récupérer son logement ; Elle a été contrainte de saisir un commissaire de justice aux fins de reprise de logement abandonné car les locataires ne l’ont pas informée de leur souhait de quitter les lieux et ne lui ont pas donné de préavis de congé ; Mme [W] [P], M. [Q] [F] n’ont pas joui paisiblement du logement et doivent répondre de ses dégradations ; L’acte de caution répond aux obligations légales et M. [M] a été parfaitement informé des défauts de paiement de M. [F] (fils de sa compagne) avant de couper, volontairement, toute communication avec Mme [R] ; Mme [R] n’a pas pu honorer son prêt immobilier en l’absence de paiements de loyers. Mme [W] [P] et M. [Q] [F], représentés par leur avocat, déposent des conclusions suivant lesquelles ils formulent les demandes suivantes :

Limiter les demandes au titre des loyers impayés à hauteur de 11 mois, Limiter les demandes au titre des réparations locatives à hauteur de 698, 16 euros au maximum (nettoyage) ; Débouter Madame [P] de l’ensemble de ses autres demandes, Dire n’y avoir lieu à article 700 ; Juger que chaque partie conservera ses propres dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

Au mois d’août 2023, ils ont informé Mme [R] par téléphone de leurs difficultés à payer leur loyer ; ils ont quitté les lieux en juillet 2024 en remettant les clés dans la boîte à lettres ; La bailleresse cherche à battre monnaie et à remettre à neuf les locaux, dans un meilleur état que lors de l’entrée dans les lieux. Seule la demande de nettoyage est justifiée.

M. [B] [M], représenté par son avocat, dépose des conclusions suivant lesquelles il formule les demandes suivantes :

— à titre principal, constater la nullité de l’acte de caution de M. [M], et débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes à son égard,

— à titre subsidiaire, réduire le montant des sommes à la charge de M. [M] à un tiers de celles qui seront fixées dans le jugement à intervenir,

— à titre plus subsidiaire, débouter Mme [R] de ses demandes relatives au règlement des travaux ou ordonner une expertise à la charge de la demanderesse pour évaluer la réalité des travaux nécessaires à la réfection de la maison,

— débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que :

L’acte de caution est nul au vu de l’absence de date précise du cautionnement, des mentions obligatoires prévues par la loi et de l’absence de démonstration de la communication du bail à la caution ; Mme [R] a manqué à son obligation d’information de la caution ; en conséquence, il y a lieu de constater sa responsabilité et de réduire à 6 mois le montant des loyers qui peuvent être demandés à M. [M] ; M. [M] peut revendiquer les bénéfices de discussion et de division, n’y ayant pas renoncé expressément dans l’acte de caution ; Mme [R] ne justifie pas de la nécessité des travaux qu’elle revendique.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des loyers impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux échéances convenues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du décompte exposé, que Mme [W] [P], M. [Q] [F] sont redevables de la somme de 12 375 € au titre des loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2024.

Mme [W] [P], M. [Q] [F] ne produisent aucune lettre de préavis justifiant d’arrêter leur dette au mois de juillet 2024, date à laquelle ils disent avoir quitté les lieux en déposant les clés dans la boîte à lettres, sans plus de formalités.

Mme [V] [R] a été contrainte de saisir un commissaire de justice pour qu’il établisse un procès-verbal de reprise des lieux le 16 décembre 2024, après procès-verbal de constat d’abandon des lieux.

En conséquence, Mme [W] [P], M. [Q] [F] seront condamnés solidairement à verser à Mme [V] [R] la somme de 12 375 € au titre des loyers impayés.

Sur la demande au titre des réparations locatives et du changement de serrure:

Au terme de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé »

Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé, article 7 c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et article d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées »

En espèce, Mme [V] [R] produit, outre l’état des lieux d’entrée et de sortie, le contrat de bail, les mises en demeure et le décompte des sommes dues.

Il ressort de ces éléments que Mme [W] [P], M. [Q] [F] ont commis des dégradations dans le logement loué : le jardin n’a pas été entretenu, un trou a été fait dans le mur extérieur, le plan de travail de la cuisine a été descellé ; les tuyaux de la fosse septique ont été cassés et déboîtés.

Ainsi, au regard des éléments versés aux débats, Mme [V] [R] démontre la réalité de l’obligation dont elle se prévaut. En conséquence Mme [W] [P], M. [Q] [F] seront condamnés au paiement de la somme de 33 243,80 € au titre des travaux de remise en état.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner M [F] au remboursement de changement de serrures. La plainte déposée par Mme [R] ne suffit pas à démontrer que ce dernier se serait introduit dans le logement loué pour récupérer du mobilier, après l’avoir vidé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [V] [R] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2024 rendu par le Tribunal de proximité d’Uzès, elle a pu bénéficier d’une suspension pour 24 mois

Elle convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, M. [B] [M] s’est porté caution pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives dues par Mme [W] [P], M. [Q] [F], pour une durée de six années.

La preuve de la caution est apportée par le contrat de bail et par la lettre dactylographiée par M. [B] [M] daté de 2019.

L’absence de mention manuscrite de l’engagement de la caution n’emporte pas sa nullité.

M. [B] [M] a été tenu informé des premiers incidents de paiement par lettre du 22 août 2023 envoyée en copie à la caution.

En conséquence, il convient de condamner M. [B] [M] à payer à Mme [V] [R] les sommes de 12 735 € au titre des loyers impayés, et de 33 243,80 € au titre des travaux de remise en état, solidairement avec Mme [W] [P], M. [Q] [F].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [W] [P], M. [Q] [F] et M. [B] [M] aux dépens de l’instance comprenant en ce compris la mise en demeure de justifier de l’occupation effective du logement, le procès-verbal de constat d’abandon des lieux, la procédure de reprise du logement auprès du juge du contentieux et de la protection et sa signification, et la moitié du paiement de l’état des lieux de sortie.

Il convient également de les condamner à verser à Mme [V] [R] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] [R], Mme [W] [P], M. [Q] [F], et M. [B] [M] de leurs autres demandes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [P] et M. [Q] [F] à payer à Mme [V] [R] la somme de 12 375 € au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [P] et M. [Q] [F] à payer à Mme [V] [R] la somme de 33 243,80 € au titre des travaux de remise en état ;

DÉBOUTE Mme [V] [R] de ses demandes au titre du remplacement de la serrure.

DÉBOUTE Mme [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

CONDAMNE M. [B] [M] à payer à Mme [V] [R] les sommes de 12735 € au titre des loyers impayés, et de 33 243,80 € au titre des travaux de remise en état, solidairement avec Mme [W] [P], M. [Q] [F] ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [P], M. [Q] [F] et M. [B] [M] aux dépens de l’instance comprenant en ce compris la mise en demeure de justifier de l’occupation effective du logement, le procès-verbal de constat d’abandon des lieux, la procédure de reprise du logement auprès du juge du contentieux et de la protection et sa signification, et la moitié du paiement de l’état des lieux de sortie.

CONDAMNE in solidum Mme [W] [P], M. [Q] [F] et M. [B] [M] à verser à Mme [V] [R] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Mme [V] [R], Mme [W] [P], M. [Q] [F], et M. [B] [M] de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le Greffier, La Vice-Présidente chargée du contentieux et de la protection

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI