TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02361

N° Portalis DBX4-W-B7J-UJ4T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. MESOLIA, représentée par son président directeur dénéral en exercice agissant poursuites et diligences

C/

[U] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR

Copie certifiée conforme délivrée le 05/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. MESOLIA, représentée par son président directeur dénéral en exercice agissant poursuites et diligences, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [U] [D] divorcée [H]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Ingrid CLERC-CABROLIER, avocate au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro C-31555-2025-016535 rendue le 25 septembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 août 2015, la SA d’HLM MESOLIA a donné à bail à Mme [U] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 395,77€ outre une provision sur charges de 60,28 euros, et la somme de 15,94 euros au titre du jardin.

Par acte séparé en date du même jour, la SA d’HLM MESOLIA a donné à bail à Mme [U] [H] un garage n°038837 situé à la même adresse moyennant un loyer de 39,22 € hors taxe.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM MESOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 mai 2025 pour un montant de 2.445,86 € en principal et de justifier de l’occupation du logement.

La SA d’HLM MESOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 juillet 2025, la SA d’HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Mme [U] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.675,65 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 50 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025.

Après renvoi, à l’audience du 09 décembre 2025, la SA d’HLM MESOLIA, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.674,77 euros. Elle affirme que, compte tenu du montant de la dette la locataire n’est pas en capacité de régler celle ci par mensualité en plus du paiement du loyer courant car cela ne lui laisse pas un solde suffisant pour vivre.

Mme [U] [H], représentée par son conseil, sollicite en se rapportant à ses conclusions déposées de :

— debouter le demandeur de ses demandes,

— accorder à Mme [U] [H] des délais de paiement sur trois ans

— ordonner la suspension de la clause résolutoire

— ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porte intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ;

— ordonner que les paiements s’impureront d’abord sur le capital.

Elle fait valoir qu’elle a été dépassé par sa situation financière difficile mais qu’elle a débuté un accompagnement social avec une assistance sociale et qu’elle a déposé un dossier de surendettement de sorte qu’elle bénéficiera a minima d’un redressement conventionnel lui permettant d’étaler sa dette. Elle affirme qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA d’HLM MESOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 août 2015 contient une clause résolutoire (article 10) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, le bail relatif au garage a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire et doit en suivre le sort. Ce bail prévoit également une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une mise en demeure par LRAR.

Un commandement de payer visant la clause du bail d’habitation, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 09 mai 2025 pour la somme en principal de 2.445,86 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM MESOLIA produit un décompte démontrant que Mme [U] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.321,20€ à la date du 1er décembre 2025, incluant le mois de novembre 2025.

Mme [U] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA d’HLM MESOLIA cette somme de 4.084,47 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [U] [H] fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant force est de constater que le décompte produit par le bailleur ne laisse pas apparaître une telle reprise, le dernier versement datant du 31 janvier 2025. Par ailleurs, Mme [U] [H] ne produit aucun justificatif du versement invoqué.

En outre, elle propose de rembourser la dette locative par échéances de 36 mois (soit 157 euros par mois en sus de la somme de 371,36 € (loyer et charges actuels après déduction des Apl et Rsl), soit un montant total de 528,36€, ce qui est manifestement disproportionné à ses revenus actuels déclarés de 854,41€, en ce que cela ne lui laisse pas un solde à vivre suffisant.

Même à considérer que Mme [U] [H] pourra bénéficier de mesures de la part de la commission de surendettement des particuliers, l’absence de tout paiement de son loyer depuis près d’un an ainsi que les impayés depuis plusieurs années, démontre qu’indépendamment de la dette locative, elle n’est pas en capacité de régler régulièrement son loyer compte tenu du montant de celui-ci par rapport à ses ressources, de sorte que cette dette ne cesse d’augmenter.

Force est également de constater que si elle sollicite la résiliation du bail relatif au garage, ce qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, elle n’a pas délivré elle-même congé alors que l’assignation lui a été délivrée le 11 juillet 2025, soit depuis plusieurs mois.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [U] [H] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 10 juillet 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [U] [H] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [U] [H] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Mme [U] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [U] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er décembre 2025.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM MESOLIA, Mme [U] [H] sera condamnée à lui payer une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 10 août 2015 entre la SA d’HLM MESOLIA et Mme [U] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage n°038837 situés au [Adresse 10] [Adresse 11] sont réunies à la date du 10 juillet 2025;

DEBOUTONS Mme [U] [H] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM MESOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [U] [H] à payer à la SA d’HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 4.084,47 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, incluant le mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Mme [U] [H] à payer à la SA d’HLM MESOLIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 10 juillet 2025 au 1er décembre 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Mme [U] [H] à payer à la SA d’HLM MESOLIA une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente