AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00228 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJ6N

Minute JCP n° 25/532

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Madame [M] [D], chargée de contentieux

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [C] [X]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2025-004785 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]

Représentée par M^e RONDU Olivier, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC SEM EMH par LS (+ pièces par voie de case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e RONDU Olivier par voie de case

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 janvier 2012 avec pour date d’effet le 16 janvier 2012, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] HABITAT TERRITOIRE, devenu la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT a consenti à Madame [C] [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 375,25 euros ainsi que 165 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT a fait signifier à Madame [C] [X] le 11 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 986,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 remis à domicile, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de METZ HABITAT a fait assigner Madame [C] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025 puis renvoyée à deux reprises jusqu’à l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Aux termes de son assignation, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mai 2024 ; Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 janvier 2012 ;Ordonner l’expulsion de Madame [C] [X] ainsi que tous occupants de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ; Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner à titre provisionnel Condamner Madame [C] [X] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT, en deniers ou quittances, la somme de 2 717,81 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges (loyer de février 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 21 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Condamner en outre Madame [C] [X] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 699,73 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;

Condamner le défendeur à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [C] [X] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024, et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 septembre 2025, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT, representée par sa chargée de recouvrement, a indiqué que l’immeuble dans lequel Madame [X] était logée devait être détruit en janvier 2026.

À l’audience du 16 octobre 2025, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT, representée par sa chargée de recouvrement, fait valoir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025 et actualise sa créance à la somme de 8 321,51 euros.

Madame [C] [X] est representée par son conseil, lequel indique être sans nouvelle de sa cliente.

L’affaire est mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 11 mars 2024, et la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs par courrier daté du 11 décembre 2023 et receptionné le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 27 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7 du B- Début et fin de la location) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 11 mars 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 986,47 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT produit un décompte actualisé au 15 octobre 2025 aux termes duquel Madame [C] [X] lui doit la somme de 8 321,51 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de septembre 2025.

Madame [C] [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [C] [X] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT la somme de 8 321,51 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1986,47 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, ni la locataire ni la bailleresse n’ont sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Il apparaît en outre que Madame [C] [X] n’est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, et il résulte des débats qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [C] [X] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [C] [X] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [C] [X] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [C] [X] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 12 mai 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 699,73 euros. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [C] [X] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8 321,51 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 12 mai 2024.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [C] [X], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 11 mars 2024, de l’assignation du 26 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [C] [X], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [C] [X].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 12 janvier 2012 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] HABITAT TERRITOIRE, devenu la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT et Madame [C] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 mai 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [C] [X] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT la somme de 8 321,51 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 1 986,47 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [C] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Madame [C] [X] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [X] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [C] [X] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 699,73 euros à compter du 12 mai 2024 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 8 321,51 euros outre intérêts à laquelle Madame [C] [X] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 12 mai 2024 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 , de l’assignation en référé du 26 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 27 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE de [Localité 7] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 20 novembre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. MALOYER, Greffière.

La greffière La vice-présidente