TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 19/08549 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UIFW

Jugement du 25 mars 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL DPG – 1037

M^e Philippe PETRETO – 501

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 mars 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 Juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier présent lors de l’audience de plaidoirie, et Jessica BOSCO BUFFART, Greffier présent lors du prononcé,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DELICIEUX LIBAN

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe PETRETO, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. SACVL

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Par acte sous seing privé du 02 juillet 2003, la SCI ROMARIN, aux droits et obligations de laquelle se sont trouvées successivement la société IM INVEST MDB puis, à compter du 12 janvier 2018, la SACVL, a donné en location à la SARL DELICIEUX LIBAN un local situé [Adresse 2] à LYON [Adresse 5].

Ledit bail est arrivé à échéance le 30 juin 2012 et s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par courrier RAR du 19 septembre 2017, la SARL DELICIEUX LIBAN a formé une demande de renouvellement du bail.

Par exploit d’huissier du 12 décembre 2017, le bailleur a signifié à la SARL DELICIEUX LIBAN son refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

Le 12 janvier 2018, la société IM INVEST MDB a cédé ses droits sur l’immeuble à la SACVL qui a confirmé le refus de renouvellement du bail.

Sur sollicitation de la SACVL agissant dans le cadre d’une démarche amiable, Monsieur [W] [Y] a conclu sur le montant de l’indemnisation du non-renouvellement dans un rapport du 04 septembre 2018.

Par exploit du 29 juillet 2019, la SARL DELICIEUX LIBAN a assigné la SACVL devant la présente juridiction.

Par ordonnance du 05 octobre 2020, le Juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et a désigné ès qualités d’expert Monsieur [U] [P].

Par ordonnance du 13 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’injonction de produire des pièces formées par la société DELICIEUX LIBAN.

L’expert a déposé son rapport le 13 décembre 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 03 avril 2024, la société DELICIEUX LIBAN sollicite d’entendre le Tribunal :

A titre principal,

Juger que le bail de la concluante sera renouvelé à la date où le bailleur a notifié son droit de repentir, soit à compter du 15 janvier 2018, pour une durée de neuf années, aux mêmes conditions de loyers et charges du bail expiré ;Juger que le bailleur qui a exercé son droit de repentir prendra à sa charge tous les frais de procédure engagés par le locataire.A titre subsidiaire, si le congé sans renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction était déclaré valable,

Fixer l’indemnité d’éviction de la manière suivante :Indemnité de déplacement : (à parfaire au jour du jugement) : 1.200.000 €Indemnités accessoires :Perte sur stocks : 15.000 €Indemnité de déménagement : 5.000 €Trouble commercial : 3 mois du bénéfice moyen des trois derniers exercicesFrais de licenciement : à dire d’expertFrais de réinstallation : 15.000 €Perte de chance : 30.000 €En tout état de cause,

Condamner la SACVL à lui verser la somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SACL aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 03 avril 2024, la SACVL sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-14, L145-28 et suivants du Code de procédure civile :

Débouter la société DELICIEUX LIBAN de ses demandes,Fixer à la somme de 45.000 € l’indemnité d’éviction globale revenant à la société DELICIEUX LIBAN,Enjoindre la société DELICIEUX LIBAN à quitter les lieux à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction à son bénéfice, ou au bénéfice du séquestre qui serait désigné,A défaut, ordonner l’expulsion immédiate de la société DELICIEUX LIBAN des lieux occupés par elle [Adresse 3] à [Localité 7], au besoin avec l’aide de la force publique,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation des lieux à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 13.277 € par an, en principal,Condamner la société DELICIEUX LIBAN à lui payer ladite somme pour l’occupation des lieux depuis le 1er octobre 2017 jusqu’à son départ effectif,Laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et dépens exposés par elle.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 03 juin 2024.

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MOTIFS

Sur la demande de renouvellement du bail

Au soutien de sa demande, la SARL DELICIEUX LIBAN fait valoir que le bailleur qui a d’abord refusé le renouvellement du bail commercial a exercé son droit de repentir en suite de la cession des locaux, ainsi que cela ressort du courrier que lui a adressé l’étude de Maître [S], pour le compte de la SACVL, le 15 janvier 2018, ce dont il résulte un renouvellement du contrat à cette date, jour de la notification de son droit de repentir par le bailleur, aux mêmes conditions de loyers et charges.

En réponse, la SACVL relève que l’étude de Maître [S] n’est nullement son mandataire et qu’aux termes du courrier qui ne valait que notification de sa subrogation dans les droits du précédent bailleur il n’est nullement fait référence au congé avec refus de renouvellement. A ce titre, elle se défend d’avoir exprimé une quelconque intention de se soustraire au paiement de l’indemnité ou de consentir au renouvellement du bail.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L145-48 du Code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SARL DELICIEUX LIBAN, qui fait reposer sa demande sur l’analyse d’un courrier que lui aurait adressé l’étude [S] et duquel il résulterait l’exercice non-équivoque de son droit de repentir par le bailleur, n’a pas estimé pertinent de produire ledit document et de permettre au Tribunal d’apprécier la réalité du caractère non-équivoque de l’exercice du droit de repentir alors même que celui-ci est contesté par la SACVL.

En conséquence, sa demande de renouvellement de bail sera rejetée.

Sur l’indemnité d’éviction

Au soutien d’une demande de fixation de l’indemnité d’éviction à un montant total de 1.265.000 €, la SARL DELICIEUX LIBAN fait valoir que, dans le cadre de l’expertise judiciaire, il n’a nullement été tenu compte des éléments qu’elle a transmis et qu’il n’a nullement été démontré qu’elle pouvait s’installer dans un commerce de nature équivalente en termes d’activités, de loyers et charges et de proximité, dans la même zone de chalandise.

La SACVL soutient quant à elle que l’expert a justement considéré que l’activité de la société DELICIEUX LIBAN était transférable sans perte de clientèle et que l’indemnité principale à laquelle elle pouvait prétendre devait être déterminée sur la base de l’éventuelle valeur du droit au bail attaché au local exploité. De plus, elle souligne que c’est à partir de cette indemnité principale que devront s’apprécier les indemnités accessoires d’éviction, conduisant à une indemnisation totale de 45.000 €.

Réponse du Tribunal,

En application de l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que l’expert a retenu une indemnité d’éviction, en ce comprises les indemnités principale et accessoires, dans le cas d’une détermination en « valeur de déplacement » sur la base de la valeur du droit au bail, d’un montant de 45.000 €.

L’expert a conclu à la transférabilité du commerce sans perte de clientèle, ce que conteste la SARL DELICIEUX LIBAN qui met en avant les conclusions même de l’expert soulignant la proximité du local avec la [Adresse 8], l’Hôtel de ville et le Musée des beaux-arts et ainsi la position centrale de celui-ci pour la livraison dans toute la ville voire les communes périphériques.

A ce titre, il ressort du rapport d’expertise, ce qui n’est nullement contesté par la société DELICIEUX LIBAN, que la partie la plus importante de son activité consiste en des livraisons, permettant de considérer qu’un changement de lieu d’activité n’aurait pas une incidence majeure sur son activité, qui plus est au regard des constatations de l’expert sur la commercialité très modeste offerte par la [Adresse 9] au sein de laquelle la SARL DELICIEUX LIBAN ne bénéficie que modérément des flux de piétons et pâtit d’une visibilité médiocre.

En outre, un tel déplacement ne serait pas de nature en lui-même à empêcher toutes livraisons, mais simplement à avoir une incidence, positive ou négative en fonction des clients, sur la durée de celles-ci sans qu’il ne soit démontré qu’elle n’en devienne plus excessive que celle déjà existante en certaines zones couvertes.

De plus, si la clientèle peut être considérée comme attachée à la société DELICIEUX LIBAN, bien qu’il apparaisse que celle-ci soit avant tout attaché à une application de livraison faisant référence à une multitude de commerces de restauration dont les localisations sont très disparates, il n’est pas manifeste que la clientèle en livraison soit particulièrement attachée au lieu dans lequel la SARL DELICIEUX LIBAN exerce mais bien plus au mode de consommation permis par ladite application.

Par ailleurs, la zone d’exercice de centre-ville de la société DELICIEUX LIBAN est manifestement de nature à permettre à cette dernière de trouver un local lui permettant une exploitation de son fonds de commerce et potentiellement même, au regard du local que l’expert vise dans sa réponse au dire de la demanderesse, d’y étendre son activité de restauration sur place qui, au regard de ses conclusions, lui apparait essentielle.

Ainsi, il y a lieu de retenir l’évaluation faite par l’expert en considérant que la société DELICIEUX LIBAN est en droit de percevoir une indemnité d’éviction en valeur d’un montant de 25.000 € et d’en déduire une indemnité de remploi d’un montant de 2.500 € ainsi qu’évaluée par l’expert judiciaire.

S’y ajouteront, au regard des éléments pris en compte par l’expert suite à leur transmission par les parties et la possibilité d’en discuter contradictoirement la portée dans le cadre de l’expertise judiciaire, les indemnités accessoires suivantes :

Trouble commercial = 8.864 euros,Indemnité de double loyer = 3.300 euros,Frais divers = 5.000 euros.

De plus, il apparait évident que le transfert du fonds de commerce sera de nature à entrainer des frais pour son déménagement qu’il est équitable de fixer à la somme de 5.000 euros.

Enfin, il sera relevé l’absence d’éléments justificatifs s’agissant d’éventuelles perte de stock dont l’usage ou le transfert est envisageable au cours du délai qui lui sera laissé pour évacuer les locaux, ainsi que de tous les autres postes dont la SARL DELICIEUX LIBAN sollicite indemnisation.

En conséquence, la SACVL sera condamnée à payer à la SARL DELICIEUX LIBAN, à titre d’indemnité d’éviction, la somme totale de 47.164 €.

Sur l’éviction des lieux de la SARL DELICIEUX LIBAN et la fixation d’une indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de la SACVL et d’enjoindre à la SARL DELICIEUX LIBAN à quitter les lieux à l’expiration d’un délai de TROIS MOIS suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction susmentionnée et au besoin d’ordonner son expulsion avec l’aide de la force publique.

En outre, il résulte du non renouvellement du bail que depuis le 1er octobre 2017, date à laquelle le congé a produit ses effets et mis un terme au bail commercial, la société SARL DELICIEUX LIBAN est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer, au regard des éléments exposés à l’expertise judiciaire et non contestés dans les conclusions de ladite société, à la somme de 13.277 € par an, en principal.

En conséquence, la SARL DELICIEUX LIBAN sera condamnée à payer à la SACVL la somme de 13.277 € par an, en principal, au titre de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable, déduction faite des sommes déjà réglées, et ce jusqu’à parfaite libération de locaux.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SACVL supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SACVL sera condamnée à payer à la SARL DELICIEUX LIBAN, au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la SARL DELICIEUX LIBAN de sa demande de renouvellement de bail commercial ;

CONDAMNE la SARL DELICIEUX LIBAN à payer à la Société Anonyme de Construction de la Ville de [Localité 6] une indemnité d’occupation d’un montant annuel en principal de 13.277 € à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux, déduction faite des sommes déjà réglées ;

CONDAMNE la Société Anonyme de Construction de la Ville de [Localité 6] à payer à la SARL DELICIEUX LIBAN, à titre d’indemnité d’éviction, la somme totale de 47.164 € ;

ENJOINT la SARL DELICIEUX LIBAN à quitter les lieux dans à l’expiration d’un délai de TROIS MOIS suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction susmentionnée et au besoin ORDONNE son expulsion avec l’aide de la force publique à l’expiration dudit délai ;

CONDAMNE la Société Anonyme de Construction de la Ville de [Localité 6] à payer à la SARL DELICIEUX LIBAN la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société Anonyme de Construction de la Ville de [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT