TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° : 26/54

JUGEMENT DU : 09 mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00817 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CV76

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

COMPOSITION

JUGE : Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire

GREFFIERE : Christine TREBIER, lors des débats

Céline ABRIAL, lors du prononcé

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [H] [M]

née le 19 décembre 1982 à AVELLINO (ITALIE)

demeruant 07 Quai Kilmarnack – 02ème étage – Appart 322 – 30100 ALES

représentée par M^e Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES substituée à l’audience par M^e Géraldine ATTHENONT, avocat au barreau d’ALES

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z] [D]

né le 19 décembre 1949 à LYON (69)

demeurant Les 4 Oliviers la Meissonnière – 7982 Route des Plages – 83350 RAMATUELLE

représenté par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES

Les débats ont eu lieu en audience publique le 12 janvier 2026 devant Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge du contentieux et de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le neuf mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 01er février 2010, Monsieur [G] [D] donnait à bail à Madame [H] [M] un appartement situé 32, faubourg d’Auvergne à Alès.

Le 18 avril 2023, Madame [M] se substituait à Monsieur [S] [Y] comme locataire d’un autre appartement situé dans le même immeuble appartenant à Monsieur [D].

En 2015, Monsieur [D] faisait poser une grille sur la fenêtre de la cuisine de cet appartement donnant accès à un toit terrasse situé au-dessus d’un local commercial.

Le 28 février 2018, les services de la mairie d’Alès informaient Monsieur [D] du classement sans suite de leur saisine, le logement répondant aux critères de décence.

Le 07 février 2025, Monsieur [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire immobilier, informait Madame [M] de son intention de vendre la totalité de l’immeuble et du fait que le contrat de bail ne sera pas renouvelé au 31 août 2027.

Le 18 février 2025, Monsieur [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire immobilier, mettait en demeure Madame [M] de cesser toute occupation dudit toit terrasse.

Le 24 mars 2025, Monsieur [D], par l’intermédiaire de son gestionnaire immobilier, réclamait à Madame [M] le paiement d’une dette locative de 425,02 €.

Le 27 mars 2025, Monsieur [D] faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 10 avril 2025, Monsieur [D] réitérait sa demande de libération du toit terrasse par voie de sommation.

Le 09 mai 2025, Madame [M] assignait Monsieur [D] afin qu’il soit constaté que l’usage de la terrasse avait été organisé par le bailleur, de juger la déloyauté de la remise en cause unilatérale de cet usage et de le condamner en conséquence à lui payer la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à ce titre ; de constater que le congé est intervenu en dehors de toutes formes légales et de le condamner à 3.000,00 € à ce titre ; de constater l’absence de dette locative et de le condamner à 1.000,00 € de dommages et intérêts à ce titre, plus celle de 1.200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le 15 septembre 2025, les services de la mairie d’Alès adressaient à Monsieur [D] un diagnostic décence en lui demandant de remédier aux désordres constatés dans un délai de deux mois.

Le 29 octobre 2025, Madame [M] quittait les lieux loués, un état des lieux étant établi contradictoirement à cet effet.

Dans le dernier état de ses conclusions, Madame [M] maintient ses demandes initiales sauf à réclamer le remboursement du solde créditeur de son compte locataire s’élevant à la somme de 1.935,29 €, plus la somme de 10,00 € par mois depuis son entrée dans les lieux au titre du remboursement des charges non justifiées, à dire et juger le logement ne répondant pas aux critères de décence et de condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts à ce titre ; par ailleurs, elle porte sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500,00 €.

En réponse, Monsieur [D] demande de débouter Madame [M] de toutes ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 6.820,00 € au titre de son préjudice financier du fait de son impossibilité de relouer le local commercial, plus celle de 10.000,00 € à titre de provision sur les travaux de réfection de l’étanchéité du toit terrasse, plus celle de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, plus celle de 2.000,00 € pour procédure abusive, de prononcer la résiliation du contrat de bail et de constater que Madame [M] a quitté les lieux, de la condamner à lui payer la somme de 591,46 € au titre de la dette locative arrêtée au 29 octobre 2025, plus celle de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 12 janvier 2026, Madame [M], représentée, précise sa nouvelle adresse et confirme qu’elle a quitté les lieux. Elle s’en rapporte pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

Monsieur [D], représenté, soutient qu’il n’est pas de mauvaise foi, s’étant à plusieurs reprises conciliant. Il s’en remet pour le surplus à ses écritures et dépose son dossier.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 09 mars 2026.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES DE MADAME [M]

Sur l’utilisation du toit terrasse

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés constituent la loi entre leurs cocontractants.

Madame [M] demande en premier lieu la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts lui reprochant de vouloir lui retirer un avantage dans la jouissance des lieux, à savoir l’utilisation d’un toit terrasse, après lui avoir conférer ce droit.

Monsieur [D] s’oppose à cette demande, rappelant que le contrat de bail ne fait nullement mention de la jouissance du toit terrasse et que celui-ci est totalement inadapté à un usage quelconque.

Tout d’abord, il convient de constater que Madame [M] ne revendique pas l’application du contrat de bail liant les parties concernant la jouissance de ce toit terrasse, mais seulement l’existence d’un prétendu accord tacite avec son bailleur caractérisé par la remise de la clef de la grille permettant d’y accéder. Il n’existe donc pas un manquement de loyauté contractuelle.

Pour autant, cette interprétation de la situation par la demanderesse est contredite par les éléments du dossier. En premier lieu, le bailleur a fait poser en 2015 une grille sur la fenêtre permettant l’accès à ce toit, manifestant ainsi son intention d’en limiter l’accès. La remise de la clef de serrure de la grille à Madame [M] peut en l’absence de tout écrit s’interpréter comme étant la volonté du bailleur, ne demeurant pas sur les lieux, de permettre à sa locataire de remettre ladite clef aux services d’urgence afin de leur faciliter cet accès. En second lieu, il convient de constater en lecture des photographies produites aux débats qu’il n’existe aucun accès normalisé au toit terrasse. En effet, l’accès est une fenêtre et il apparaît nécessaire de poser devant une chaise ou un escabeau pour en franchir le cadre. Enfin, Monsieur [D] soutient sans être contredit que les bords de ce toit terrasse ne sont pas équipés de gardes corps, démontrant ainsi que celui-ci n’était pas destiné à un usage et encore moins à une location, le bailleur engageant sa responsabilité pénale en cas de chute d’une personne.

Madame [M] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le non-respect des dispositions légales propres au congé pour vendre

Madame [M] demande en second lieu la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts lui reprochant de ne pas avoir respecté les dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 lors de la délivrance de son congé pour vendre du 07 février 2025.

Monsieur [D] conteste toute remise d’un congé pour vendre, revendiquant la seule remise d’un courrier informatif.

C’est de manière péremptoire que Madame [M] soutient que le courrier du 7 février constituerait un congé pour vendre alors même qu’elle ne rapporte pas la preuve que Monsieur [D] ait voulu s’en servir à ce titre. Surtout, cette missive ne répond à aucun des critères du congé. Elle n’a pas été envoyée sous forme de courrier recommandé avec accusé de réception, ni notifiée par un commissaire de justice. Elle est adressée près de deux ans avant la date d’échéance du contrat de bail. Aucune des mentions obligatoires du congé ne figure sur le document.

Madame [M] qui succombe dans l’administration de la preuve que Monsieur [D] ait eu la volonté de lui délivrer un congé et d’en faire usage, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la non décence du logement donné à bail

Madame [M] demande en troisième lieu la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lui reprochant la non décence des lieux donnés à bail. Elle en veut pour preuve le diagnostic décence établi par les services de la mairie d’Alès le 15 septembre 2025. Elle met en avant le fait qu’elle a un enfant handicapé et qu’elle aurait été victime des agissements de son bailleur qu’il aurait profité de sa situation de vulnérabilité la poussant finalement, épuisée, à quitter les lieux. Elle produit également des photos.

Monsieur [D] conteste le caractère non décent du logement et en veut pour preuve les constatations minimes du diagnostic décence tout en rappelant qu’en 2018 le service d’hygiène de la commune d’Alès s’était déjà prononcé de manière positive sur la décence du logement.

Il est certain que le rapport du 15 septembre 2025 est d’une indigence rare sur les constatations réalisées par les agents de la mairie. En effet, il n’y est constaté que l’absence d’une circulation « optimale » de l’air intérieur, le service préconisant de détalonner les portes intérieures sans avoir constaté au préalable la présence des signes d’un défaut de circulation de l’air (traces de moisissure, humidité élevée…), tirant de la prise de vue d’un carreau de carrelage fendu l’existence d’un danger pour les habitants et un affaissement du sol, alors que le prétendu affaissement du sol serait certainement caractérisé par plus d’un carreau fendu. Seul apparaît digne d’intérêt le fait que le compteur électrique se trouve installé trop haut pour permettre un accès rapide afin de le faire disjoncter en urgence. Par ailleurs, il n’est pas justifié de la saisine de la MSA, organisme chargé du versement de l’allocation pour le logement et donc de sa rétention le temps de réalisation des travaux, saisine pourtant mentionnée dans le courrier joint au diagnostic. Enfin, les photos produites par la demanderesse semblent avoir été prises dans la cage d’escalier et montrent une certaine dégradation des peintures essentiellement au niveau du sol sans lien direct avec l’occupation des lieux loués.

De fait, il n’est justifié d’aucun préjudice de jouissance dans l’utilisation des lieux loués, sauf à soutenir que la possibilité de disjoncter en urgence le tableau électrique intervient de manière récurrente et constitue un trouble susceptible de générer un préjudice.

Madame [M] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande infondée relative à une créance locative

Madame [M] demande en dernier lieu la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 1.000, 00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral lui reprochant d’avoir sciemment orchestré une demande de paiement d’un arriéré locatif injustifié, s’analysant comme un manquement manifeste à l’obligation de loyauté contractuelle et générant une pression psychologique portant atteinte à sa réputation de locataire.

Pour autant, il est de jurisprudence constante que l’usage d’un droit, et plus particulièrement d’un droit d’agir en justice ne peut constituer une faute de la part de celui qui l’exerce à moins que soit constaté par le juge le caractère abusif de celui-ci. En adressant à sa locataire une simple lettre de rappel de l’existence d’une dette locative et en faisant délivrer à celle-ci un commandement de payer, Monsieur [D] n’a fait que suivre la procédure fixée par la loi du 06 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. De plus, celui-ci maintient sa demande au jour de l’audience des plaidoiries, contestant les arguments avancés par son adversaire. Il n’est donc pas rapporté le caractère abusif de la demande de paiement de la dette locative.

Madame [M] sera déboutée de sa demande à ce titre, étant précisé que ses demandes en remboursement d’un trop versé de loyer et de provisions sur charges injustifiées seront examinées en même temps que celles relatives au paiement d’une dette locative par le défendeur.

II) SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [D]

Sur l’usage illicite du toit terrasse

Reprochant à sa locataire l’usage non autorisé du toit terrasse, Monsieur [D] demande la condamnation de Madame [M] à lui payer la somme de 6.820,00 € en réparation de son préjudice financier soutenant son impossibilité de relouer le local commercial, plus celle de 10.000,00 € à titre de provision sur les travaux de réfection de l’étanchéité du toit terrasse. Il soutient que le fait que Madame [M] ait installé un véritable jardin d’agréement au sommet de l’immeuble est à l’origine d’infiltration au travers du toit. Il produit au soutien de sa demande des photos du jardin potager, un courriel de l’agence DOUSSON IMMOBILIER qui se plaint de l’impossibilité d’assurer la location du local en raison des infiltrations en toiture en date du 12 août 2025 et un courrier de la MACIF, assureur de Monsieur [D] en date du 08 novembre 2023, qui dénie sa garantie en indiquant que les dégâts subis ont une origine accidentelle et non à la suite d’une fuite.

Madame [M] conteste toute responsabilité dans l’origine du sinistre et en veut pour preuve une attestation de Monsieur [R] [O], locataire du local commercial de janvier 2013 à avril 2023, qui indique qu’il n’a connu aucune infiltration durant toute la durée de son occupation des lieux loués.

Le juge n’a pas qualité à se substituer aux parties dans l’administration de la preuve de leurs prétentions en organisant une mesure d’instruction. Il n’est produit aucune pièce justificatives de l’état actuel du local commercial. Le courrier de la MACIF fait état d’un évènement ponctuel sans qu’il soit précisé lequel, contestant toute fuite en toiture et le courriel de l’agent immobilier fait état pour sa part d’une absence d’une étanchéité adéquate, la couverture du toit terrasse étant constituée en ciment, invoquant ainsi un défaut structurel de l’immeuble.

Monsieur [D], qui succombe dans l’administration de la preuve de l’existence d’un lien de causalité suffisant entre l’occupation illicite du toit terrasse par sa locataire et les prétendues infiltrations dont il se plaint, sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur le préjudice moral

Monsieur [D] demande la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Pour autant, il ne développe aucun argumentaire pour justifier l’existence de celui-ci.

Sa demande sera donc purement rejetée.

Sur la procédure abusive

Monsieur [D] demande la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts soutenant le caractère abusif de son action.

Sa demande à ce titre sera également rejetée, celle-ci figurant uniquement dans le dispositif de ses conclusions sans le moindre développement.

Sur la dette locative

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet, la principale obligation du locataire est de payer le loyer en tant et en heure conformément aux dispositions du contrat de bail.

Monsieur [D] demande la condamnation de son ancienne locataire à lui payer la somme de 591,46 € au titre de la dette locative arrêtée au 29 octobre 2025. A ce titre, il produit en intégralité le compte de sa locataire tenu par l’agence immobilière gestionnaire du bien.

Pour s’opposer à sa demande, Madame [M] soutient que certaines sommes réglées soit par elle, soit par l’organisme social débiteur de l’allocation pour le logement n’ont pas été prises en compte et elle soutient qu’elle est au contraire bénéficiaire d’un trop versé de 1.935,29 €.

Monsieur [D] s’est expliqué point par point sur chacune des réclamations de Madame [M] sans entraîner de nouvelles contestations.

Il sera fait droit à la demande de paiement en l’état du décompte fourni, soit la somme de 591,46 €, étant précisé que le bailleur était en droit de réclamer à sa locataire le règlement du solde de sa dette locative concernant l’occupation du précédent logement, la dette n’étant pas prescrite.

Madame [M] demande encore le remboursement des provisions sur charges depuis son entrée dans les lieux, soit la somme mensuelle de 10,00 €, soutenant que son bailleur n’en justifierait pas.

Monsieur [D] produit ses avis de taxe foncière pour les années 2023 et 2024.

Le défendeur ayant satisfait à la communication des justificatifs de charges récupérables, Madame [M] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

III. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, il peut, même d’office dispenser la partie perdante de tout paiement.

Madame [M], qui a entrepris la présente action et qui succombe en toutes ses demandes, sera condamnée aux dépens.

Monsieur [D] ayant entrepris une action reconventionnelle hasardeuse, il apparaît équitable d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VU l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, vu les articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile ;

VU le départ du locataire au 29 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [H] [M] à payer à Monsieur [I] [Z] [D] la somme de 505,41 € au titre de la dette locative arrêtée au 29 octobre 2025 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à ALES, les jour, mois et an que dessus.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT

C. ABRIAL JF GOUNOT