DATE : 15 janvier 2026

DECISION : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00281 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWW3

AFFAIRE : [X] C/ [T]

DÉBATS : 20 novembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES

GREFFIER : M^me Céline ABRIAL

DÉBATS : le 20 novembre 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe,

ORDONNANCE rendue publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [O] [P]

née le 27 décembre 1975 à NICE (06)

de nationalité française

demeurant 40 Chemin des Callunes – 30140 ANDUZE

représentée par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

Monsieur [A] [X]

né le 10 juillet 1975 à COURBEVOIE (92)

de nationalité française

demeurant 40 Chemin des Callunes – 30140 ANDUZE

représenté par Maître Anne CANDILLON de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [T]

né le 04 septembre 1967 à PONT AUDEMER (27)

de nationalité française

demeurant 113 C Hameau des Cabanes de Cambon – 13460 LES SAINTES MARIES DE LA MER

représenté par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocat au barreau de NÎMES,

Madame [G] [C] épouse [T]

née le 12 novembre 1965 à LOUVIERS (27)

de nationalité française

demeurant 113 C Hameau des Cabanes de Cambon – 13460 LES SAINTES MARIES DE LA MER

représentée par Maître Ludovic PARA de la SELARL PARA FERRI, avocat au barreau de NÎMES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 28 juillet 2023 par Maître [J] [H], notaire à ALES, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont acquis auprès de Madame [G] [T] et Monsieur [Y] [T], une propriété consistant en une maison d’habitation avec terrain sur lequel se trouve un puits sis 40 chemin des canules à ANDUZE (30140), étant précisé que cette vente a été formalisée après plusieurs visites du bien immobilier en présence de l’agence immobilière SAFTI représentée par Mme [V], titulaire d’un mandat donné par les vendeurs.

Toutefois, lors des pluies survenues à août 2023, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont constaté l’apparition d’infiltrations. Puis, de nombreuses malfaçons sont apparues.

C’est en l’état des désordres existants que par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont attrait Madame [G] [T] et Monsieur [Y] [T] (ci-après dénommés les consorts [T]) devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès en vue d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire ainsi que la réserve des dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, les consorts [T] demandent au juge des référés de :

Débouter Madame [P] et Monsieur [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner Madame [P] et Monsieur [X] à leur payer la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 20 novembre 2025, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] font savoir que dans l’acte de vente il est fait mention des travaux effectués par Monsieur [T] alors même qu’il a indiqué ne pas avoir fait de travaux de gros œuvres, ce qui impliquerait que sa responsabilité puisse être engagée. Or, des infiltrations sont apparues dans l’ensemble de la maison. Un procès-verbal de commissaire de justice permet de corroborer les désordres allégués. Il y a donc un motif légitime à solliciter une expertise judiciaire.

Les consorts [T] précisent qu’il n’existe pas de conditions légales strictes pour accorder une expertise. La demande n’est pas fondée sur un sinistre. Il n’y a pas de commencement de preuve, ni de factures d’artisan. Seul un procès-verbal dressé par commissaire de justice est produit. L’article 145 du code de procédure civil n’est applicable qu’en cas de désordres, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il est sollicité à titre principal le rejet de la demande d’expertise et subsidiairement que la mission de l’expert soit recentrée. Pour le surplus, ils s’en rapportent à leurs écritures.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l’audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est à noter que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Ainsi, bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,une prétention non manifestement vouée à l’échec,la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

En l’espèce, par acte authentique de vente reçu le 28 juillet 2023 par Maître [J] [H], notaire à ALES, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont acquis auprès de Madame [G] [T] et Monsieur [Y] [T] une maison à usage d’habitation sis 40 chemin des canules à ANDUZE (30140).

L’acte authentique de vente contient les stipulations contractuelles suivantes :

En page 10 dans la clause intitulée « ETAT DU BIEN »,

Il est mentionné que « le vendeur déclare :

Qu’il n’y a pas de gros travaux à réaliser à sa connaissance, Que tous les interrupteurs et la VMC fonctionnent ; Qu’il n’y a pas d’infiltration ou de problème d’étanchéité à l’exception de l’infiltration en toiture sur le faux plafond d’une des chambres du 01er étage, réparée depuis par le VENDEUR. » ;

En page 16 dans la clause intitulée « DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION »,

Il est précisé que : «  Le VENDEUR déclare être informé des dispositions des articles L.241-1 et L.242-1 du code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros œuvre ou de second œuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité, ainsi qu’une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d’œuvre. Il déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués :

Réfection des tuiles et en cous toiture mise en place de parapluie, sans toucher à la charpente (réalisé en 2018)Sur tout le 01er étage (réalisé en 2016)Mise en place de faux plafonds en placoplâtre et pose d’isolant entre le plafond d’origine et le faux plafond, Pose de placoplâtre sur tous les murs à l’exception du couloirRéhabilitation de la véranda et isolation, avec structure en bois et PVC (réalisé en 2019) Changement de toutes les fenêtres du rez-de-chaussée et mise en place de menuiseries en PVC (réalisé en 2016) Réfection de l’installation électrique (réalisé en 2015-2016)Réfection de la plomberie (réalisé en 2015-2016)Réfection des sols et pose de carrelages (réalisé en 2019) Pose de parquet flottant A l’étage en 2015 ; Dans le couloir en 2020 ; Dans la chambre en 2018.Le VENDEUR déclare qu’en ce qui concerne ces travaux, il n’est pas en mesure de justifier de la demande et de l’obtention des autorisations administratives nécessaires telles qu’un permis de construire. ».

En page 19 et 20 une clause intitulée « ASSURANCE – CONSTRUCTION – ABSENCE »,

Il est indiqué « LE VENDEUR déclare ici qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage n’a été souscrite pour la réalisation des constructions (…) pour ce qui est de l’assurance responsabilité dont l’obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui ont participé à la construction, le VENDEUR déclare avoir lui-même réalisés les travaux ci-dessus visés et n’avoir à ce titre contracté aucune assurance responsabilité. LE VENDEUR est informé que, dans la mesure où l’ACQUEREUR subirait un dommage après la vente sur des travaux effectués depuis moins de dix ans, il sera tenu comme l’est un constructeur à l’endroit de son acheteur, en vertu de l’article 1792 du code civil.

De son côté, l’ACQUEREUR déclare avoir requis le rédacteur des présentes de régulariser la présente mutation en l’absence de l’assurance Dommages Ouvrages (…)

En outre, concernant les travaux réalisés par le VENDEUR lui-même, le VENDEUR reconnaît que le notaire soussigné a attiré son attention sur la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 juillet 2013 qui conclut que le VENDEUR « bricoleur » ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les travaux qu’il aurait réalisés. ».

Lors des pluies survenues au mois d’août 2023, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont constaté l’apparition d’infiltrations, ainsi que de nombreux désordres.

Maître [D], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat en date du 07 mai 2025 dans lequel est mis en exergue :

Les chéneaux fixés au-dessus de la génoise ne sont pas placés sous la dernière rangée de tuiles de la toiture : un espace vide de plusieurs centimètres apparaît en effet entre l’extrémité de la toiture et le chéneau ; La présence d’une seule membrane d’étanchéité collée au sommet, dépourvu de toute tuile ; Les chéneaux sont de différentes tailles ; La façade de la maison présente une importante trace d’humidité ; La présence d’un conduit métallique d’un poêle à bois, fixé de manière verticale. Aucun conduit cimenté, étanche et isolant, ne le protège ; Des infiltrations d’eau à divers endroits du bien immobilier ; De nombreuses traces d’humidité ; Absence du double tubage à l’intérieur du conduit du poêle à bois, il n’y en aurait qu’un ; Le linéoléum est posé au sol, à même la chape de béton, irrégulière De nombreuses fissures ; Le chauffage qui ne fonctionne pas ; L’absence de membrane d’étanchéité.

C’est en l’état de ces éléments que Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont attrait devant le juge des référés du Tribunal de céans, Madame [G] [T] et Monsieur [Y] [T] aux fins d’expertise judiciaire.

En réponse, les consorts [T] font savoir que les désordres constatés par les demanderesses existaient déjà lors de la visite du bien immobilier et qu’ils n’apportent aucun éléments objectifs justifiant une expertise judiciaire. Ils indiquent que les conditions relatives aux vices cachés ne sont pas démontrées et ce d’autant que la condition d’impropriété fait totalement défaut. Ainsi, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont pu apprécier l’état général du bien et vérifier l’absence de désordres au moment de la vente.

Par ailleurs, les défenderesses expliquent que les désordres décrits sont soit postérieurs à la vente soit liés à un défaut d’entretien et qu’ils ne pourraient constituer des vices cachés.

En outre, les consorts [T] produisent des photos du bien immobilier lorsqu’ils l’occupaient, illustrant que la maison était parfaitement entretenue, exempte de toute trace d’humidité ou dégradation telles qu’alléguées. Ils considèrent que leur mauvaise foi ou leur volonté de dissimulation ne peut être retenue.

De fait, ils estiment que faute de démonstration de l’antériorité, du caractère caché et de la gravité des défauts invoqués, les demandeurs échouent à établir l’existence du moindre vice caché et que leur argumentation, déjà insuffisante pour justifier une mesure d’instruction, ne permettra pas non plus de justifier une action devant le juge du fond.

En l’état des éléments, s’il est affirmé par les consorts [T] que Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ont visité le bien avant leur acquisition, il n’en demeure pas moins que l’acte authentique démontre que des problèmes d’infiltrations et d’étanchéité, ont existé par le passé, mais que ces derniers auraient été réparés par Monsieur [T]. Outre ces réparations, il apparaît dans l’acte authentique de vente que Monsieur [T] a effectué, de ses propres mains, de nombreuses réalisations au sein du bien immobilier.

Ainsi, il n’est pas possible, à ce stade de la procédure, d’affirmer que les travaux entrepris par Monsieur [T] ont été réalisés dans les règles de l’art. La qualité des réalisations effectuées pourra être appréciée par un expert judiciaire.

En outre, les photographies produites en défense par les consorts [T], ne sont ni datées, ni sourcées, ni authentifiées et ne permettent donc pas au juge de céans d’apprécier si le bien acquis était effectivement exempté de vices au moment de l’acquisition par Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X].

Enfin, si les consorts [T] sollicitent subsidiairement que la mission de l’expert soit recentrée, ils n’en motivent pas les raisons, et il est constaté que l’ensemble des désordres mis en évidence par le commissaire de justice justifient que l’expert puisse en apprécier l’origine et la nature.

Par conséquent, au regard du litige existant entre les parties, Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] justifient d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d’instruction devant servir à quantifier et rechercher l’origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X], qui ont principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n’a été engagée, les dépens seront mis à la charge de Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X], sauf meilleur accord entre les parties.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable, à ce stade de la procédure, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

A ce stade de la procédure, les frais irrépétibles seront réservés. Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [T] seront donc déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [N] [L]

Domaine de Reynard Route de St Théodorit – 30260 QUISSAC

Port. : 06.86.48.47.62 Mèl : ddce-expertise@cgex.fr

expert près la Cour d’appel de NÎMES, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux chez Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] sis 40 chemin des canules à ANDUZE (30140) ;Tenter de concilier les parties ; Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige ;Donner tous les éléments concernant la prise de possession de l’immeuble,Décrire les désordres allégués par les requérants tels que visés à l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat dressé par Maître [R] [D], commissaire de justice et préciser leur nature, leur date d’apparition, leur importance ;Décrire les désordres constatés et expliquer leurs conséquences sur l’état général de l’immeuble et les ouvrages tiers ;Indiquer si Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] pouvaient déceler l’existence de ces désordres lors de la vente, en tenant compte des connaissances de cette-dernière, et si elle pouvait en apprécier la portée ;Dire si ces désordres sont aisément visibles ou ont été manifestement dissimulés par Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [T] et expliquer en quoi ;Indiquer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage que Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix si elle les avait connus ;Dans l’hypothèse où Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;Etablir une chronologie et un descriptif des travaux réalisés sur le mur litigieux et dire s’ils étaient suffisants et s’ils ont été réalisés dans les règles de l’art ; Préciser notamment si des travaux ou interventions réalisés depuis la vente ont pu être à l’origine des infiltrations litigieuses ;Dire si les désordres constatés résultent d’une situation ou d’un évènement antérieur ou postérieur à la vente ou s’ils sont la conséquence d’une usure normale ; Rechercher notamment si des évènements climatiques particuliers intervenus dans des temps voisins de la vente peuvent être à l’origine de l’apparition de désordres non visibles avant la vente ;Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise et/ou de remise en état des lieux permettant d’assurer une réfection pérenne de l’immeuble ;Chiffrer les travaux quelle que soit leur nature, propres à remédier aux désordres constatés ;Fournir tous éléments de nature à permettre à une juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et/ou pouvant résulter des travaux de remise en étatFournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d’Alès dans les SIX MOIS suivant le versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie une copie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Alès une provision de 4.000€ (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 13 février 2026 délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertises ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de Madame [O] [P] et Monsieur [A] [X] ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [T] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RÉSERVONS les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par,

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT.