N° RG 23/01743 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XQS6

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2024

50B

N° RG 23/01743

N° Portalis DBX6-W-B7H- XQS6

Minute n°2024/

AFFAIRE :

SARL PLEASE HORN

C/

[J] [G]

[O]

le :

à

M^e Alice BAUDORRE

SELARL ROSSIGNOL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2024,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL PLEASE HORN

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Alice BAUDORRE, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/01743 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XQS6

DÉFENDERESSE

Madame [J] [G] en son nom personnel et venant aux droits de Monsieur [R] [L]

née le 11 Septembre 1983 à [Localité 13] ([Localité 9])

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 08 septembre 2016, la SARL PLEASE HORN a vendu à Monsieur [R] [L] et Madame [J] [G] un appartement et un emplacement de stationnement formant les lots 2 et 9 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, cadastré section BH n°[Cadastre 6], [Adresse 3] à [Localité 11].

La vente a été conclue moyennant le prix de 205 000 euros dont 193 000 euros payés comptant et quittancés à l’acte, et le solde, soit 12 000 euros, payable à terme, moyennant le versement au vendeur de 120 échéances mensuelles de 110,00 euros, intérêts compris. La première échéance a été fixée au 07 septembre 2016 et la dernière échéance au plus tard le 07 août 2026. Il est stipulé que l’acquéreur pourra se libérer par anticipation.

Par acte notarié du 11 mai 2021, et à la suite de leur séparation et de la dissolution de leur PACS, Monsieur [L] et Madame [G] ont fait procéder à un partage d’indivision conventionnelle dans lequel Madame [G] s’est vue attribuer la pleine propriété de l’intégralité des lots 2 et 9 situés à [Adresse 12].

Par acte de Commissaire de justice du 12 août 2022, la SARL PLEASE HORN a fait signifier à Monsieur [L] et à Madame [G] un commandement de payer la somme principale de 440,00 euros (quatre cent quarante euros), correspondant aux échéances de mai à août 2022.

Reprochant à Madame [G] de ne pas avoir réglé cette somme dans le mois suivant le commandement de payer, la SARL PLEASE HORN a, par acte du 14 février 2023, assigné Madame [J] [G] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir, sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil ;

Constater la résolution de la vente intervenue entre les parties le 08 septembre 2016, portant sur les lots 2 et 9 de la copropriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5],Ordonner la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8] aux frais avancés de la demanderesse,

Ordonner la libération des lieux par Madame [J] [G] dans les 15 jours suivant la signification du jugement,Dire que la SARL PLEASE HORN versera à Madame [G] le prix soit la somme de 199 512 euros au plus tard dans les 48 heures de la libération des lieux valablement constaté par Commissaire de justice,Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,Condamner Madame [J] [G] à verser à la SARL PLEASE HORN la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens en ce compris les frais de publication du jugement à intervenir.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SARL PLEASE HORN maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation.

Elle fonde sa demande sur l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’application de l’ordonnance n°2016-131 du février 2016, et expose que l’acte de vente prévoit la résolution de plein droit de la vente au premier commandement de payer faisant état du souhait du vendeur de se prévaloir de la résolution de la vente. Elle explique que Madame [G] n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le mois suivant le commandement de payer, le contrat est ainsi anéanti, peu important que cette dernière ait réglé la somme postérieurement. La demanderesse précise qu’au 07 avril 2022, Madame [G] restait devoir la somme de 5 488,00 euros en principal et intérêts.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé, Madame [G] sollicite du Tribunal de :

Constater l’absence de mise en œuvre de la clause résolutoire dans le commandement délivré le 12 août 2022,Constater que Madame [G] a exécuté son obligation de payer dans le délai imparti, soit dans le mois de délivrance de l’assignation,Déclarer la SARL PLEASE HORN mal fondée et irrecevable dans ses demandes,A titre subsidiaire, débouter la SARL PLEASE HORN de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en l’absence de manquement grave de Madame [G] et eu égard à la mauvaise foi de la société PLEASE HORN,En tout état de cause, débouter la SARL PLEASE HORN de sa demande de résolution de la vente de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10],Débouter la SARL PLEASE HORN de sa demande visant à voir condamner les consorts [G] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Dire n’y avoir lieu à publication de la vente au SPF de [Localité 8],Condamner la SARL PLEASE HORN à verser à Madame [G] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Elle expose ne pas avoir reçu le commandement du 12 août 2022, et avoir été surprise de recevoir une assignation plusieurs mois plus tard, le 14 février 2023. Elle soulève une irrégularité du commandement en ce que celui-ci ne vise pas clairement la clause résolutoire, mais mentionne une «sanction de résolution de la vente». Elle excipe d’une absence de reproduction de la clause résolutoire dans l’acte de commandement, d’une absence de reproduction de l’article 1656 du code civil. Elle qualifie en conséquence le commandement d’équivoque, en ce qu’il ne contient pas l’intention formelle du créancier de se prévaloir de la clause résolutoire, contrairement aux deux précédents commandements de payer déjà délivrés par le vendeur, et en déduit l’absence de mise en œuvre de la clause résolutoire.

Elle précise en outre avoir réglé, par un virement de 5 488,00 euros, la totalité du solde dû, par anticipation, quelques jours seulement après l’assignation valant nouvelle sommation faisant courir le délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Madame [G] expose que la demanderesse a effectué le 02 mars 2023 un virement à son profit, du même montant, refusant ainsi son paiement, en toute mauvaise foi, laquelle interdit désormais à la venderesse de se prévaloir de la clause résolutoire par application de l’article 1104 du code civil.

Elle demande en conséquence d’écarter toute résolution judiciaire au regard de cette mauvaise foi et de l’absence d’inexécution suffisamment grave requise par l’article 1224 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 juin 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’application de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Conformément aux dispositions de l’article 1183 du code civil, dans sa version antérieure à l’application de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est celle, qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

N° RG 23/01743 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XQS6

En l’espèce, l’acte de vente prévoit :

«Quant au solde du prix soit la somme de douze mille euros (12 000 euros), l’acquéreur s’oblige à la payer au vendeur ou pour lui à son mandataire, porteur de la copie exécutoire des présentes ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toute délégations et indications de paiement nécessaires, en 120 échéances de cent dix euros (110 euros) chacune en principal et intérêts. La première échéance a été fixée au 7 septembre 2016 et la dernière échéance au plus tard le 7 août 2026. Et jusqu’à son paiement effectif et intégral, le solde de prix de vente sera productif d’intérêts au taux de 2%, qui seront payables tous les mois».

«Cependant, en cas de non-paiement à l’échéance, cette somme sera productive d’intérêts au taux de six pour cent (6%) l’an à compter de la sommation de payer contenant mention de l’intention du vendeur de bénéficier de la présente clause, sans que cette clause vaille prorogation de délai ou novation de droit, et sans préjudice des indemnités ci-après stipulées et du droit du vendeur de poursuivre le recouvrement de sa créance par tout moyen de droit. Dans la suite de l’acte, les intérêts dont il est parlé s’entendent de ceux éventuellement dus en cas de non-paiement à l’échéance».

«Il demeure convenu entre les parties : (…), que l’acquéreur pourra se libérer par anticipation.

Qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal ou des intérêts et un mois après un simple de commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigibles sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures. Qu’au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause (…) Si le commandement ne contient pas la déclaration prévue ci-dessus, la vente ne sera pas résolue mais le vendeur aura le droit à défaut de paiement dans les trente jours de ce commandement, à titre de clause pénale, à une indemnité de six pour cent des sommes exigibles».

Il n’est pas discuté que la somme, objet du commandement, soit 440,00 euros, n’a pas été réglée dans le mois suivant le commandement de payer délivré le 12 août 2022. La société PLEASE HORN ne conteste pas avoir reçu la somme de 5 488,00 euros le 28 février 2023, soit 5 mois après le commandement, somme qui couvrait l’intégralité des sommes dues, principal et intérêts, mais conteste toute mauvaise foi de sa part dans le fait d’avoir remboursé immédiatement ladite somme. Ces opérations bancaires sont attestées par les pièces produites par la défenderesse.

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La notion de gravité ou non de l’inexécution (440 euros sur un capital de 12 000 euros), n’entre pas en considération s’agissant de l’application d’une clause résolutoire, ni la circonstance que la défenderesse soutienne ne pas avoir reçu le commandement, lequel a été délivré à domicile.

En revanche, force est de constater que le commandement de payer du 12 août 2022 est entaché tant par l’ambiguïté des termes employés que par l’absence de reproduction de la clause résolutoire.

En premier lieu, le libellé «commandement de payer sous un mois sous sanction de résolution de vente» est équivoque. En effet, ne visant pas expressément la clause résolutoire insérée à l’acte de vente, il ne permet pas en soi d’informer le destinataire que le requérant entend se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire contractuelle.

La mention en page 2 de l’acte extrajudiciaire : «à défaut d’honorer les causes du présent commandement dans le délai d’un mois, je vous informe de l’intention du vendeur, demandeur aux présentes, de se prévaloir de l’ensemble des stipulations contractuelles relatives à la partie du prix de vente payable à terme et ci-après reproduites, en ce compris son intention de solliciter la résolution de la vente, de plein droit, conformément aux dispositions des articles 1224 et de l’article 1656 du code civil» n’est pas plus éclairante. En effet, il apparaît que le commandement s’abstient de reproduire la clause résolutoire, se bornant à ne reproduire que les modalités de paiement :

«Quant au solde du prix soit la somme de douze mille euros (12 000 euros), l’acquéreur s’oblige à la payer au vendeur ou pour lui à son mandataire, porteur de la copie exécutoire des présentes ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toute délégations et indications de paiement nécessaires, en 120 échéances de cent dix euros (110 euros) chacune en principal et intérêts. La première échéance a été fixée au 7 septembre 2016 et la dernière échéance au plus tard le 7 août 2026.

Et jusqu’à son paiement effectif et intégral, le solde de prix de vente sera productif d’intérêts au taux de 2 %, qui seront payables tous les mois.

Cependant, en cas de non-paiement à l’échéance, cette somme sera productive d’intérêts au taux de six pour cent (6%) l’an à compter de la sommation de payer contenant mention de l’intention du vendeur de bénéficier de la présente clause, sans que cette clause vaille prorogation de délai ou novation de droit, et sans préjudice des indemnités ci-après stipulées et du droit du vendeur de poursuivre le recouvrement de sa créance par tout moyen de droit. Dans la suite de l’acte, les intérêts dont il est parlé s’entendent de ceux éventuellement dus en cas de non-paiement à l’échéance».

Ce qui est annoncé dans le corps de l’acte extrajudiciaire comme les modalités de la résolution de plein droit, censé alerter le débiteur sur l’importance de son paiement au regard de la sanction encourue en cas de simple abstention ne correspond ainsi qu’au paragraphe sur les modalités de paiement des échéances.

Pour ajouter à la confusion, le paragraphe reproduit dans le commandement, évoque la possibilité d’un recouvrement avec un taux d’intérêts majorés à 6 % au lieu de 2 %, sans poursuite de la résolution.

Or, la société PLEASE HORN avait déjà fait procéder à la délivrance à Madame [G] de deux actes extra-judiciaires, les 04 octobre 2017 et 31 juillet 2019, lesquels étaient expressément intitulés, chacun, «commandement de payer visant la clause résolutoire» et reproduisaient la clause résolutoire dans son intégralité, avec la mention expresse que la requérante entendait se prévaloir de la dite clause s’il n’était pas satisfait au commandement de payer dans le mois de sa délivrance.

A la simple lecture du commandement délivré le 12 août 2022, la défenderesse a ainsi pu ne pas prendre l’exacte mesure de l’injonction qui lui était faite et de l’enjeu existant, et que l’ambivalence des termes du commandement a pu créer une confusion sur les conséquences d’une absence de paiement sous un mois.

Le commandement de payer litigieux ne répondant pas au formalisme auquel les parties ont convenu de se référer pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, comme ne contenant pas la déclaration formelle par le vendeur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire, la société PLEASE HORN sera en conséquence déboutée de sa demande de constatation de la résolution de la vente et des demandes accessoires ainsi devenues sans objet, sans qu’il soit besoin d’examiner une quelconque prononciation de la résolution, dont la juridiction n’a pas été saisie.

Partie perdante, la SARL PLEASE HORN supportera les dépens et paiera à Madame [G] une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SARL PLEASE HORN de sa demande de constatation de la résolution de la vente conclue le 8 septembre 2016 entre la SARL PLEASE HORN, d’une part, et Monsieur [R] [L] et Madame [J] [G], d’autre part, de l’appartement et emplacement de stationnement formant les lots 2 et 9 d’un ensemble immobilier cadastré section BH n°[Cadastre 6], [Adresse 3] à [Localité 11],

DÉBOUTE SARL PLEASE HORN de toutes ses demandes subséquentes, qui deviennent sans objet,

CONDAMNE la SARL PLEASE HORN à payer à Madame [J] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL PLEASE HORN aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT