TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

80027AMIENS

JCP [Localité 6]

N° RG 25/00565 – N° Portalis DB26-W-B7J-IMX4

Minute n° :

JUGEMENT

DU

28 Novembre 2025

[W] [F]

C/

[J] [V], [N] [B]

Expédition délivrée le 28.11.25

M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE,

M^e Stéphane DAQUO

Exécutoire délivrée le 28.11.25

M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE, M^e Stéphane DAQUO

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 13 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [F]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphane DAQUO, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [N] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphane DAQUO, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 avril 2016, Madame [W] [F] a donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Une erreur existant sur la surface de la maison, la surface a été rectifiée avec une diminution de loyer par jugement du 30 octobre 2017.

Suivant bail sous signature privée du 29 avril 2019, Madame [W] [F] a de nouveau donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] cette maison d’habitation moyennant un loyer de 500 euros.

Le 3 septembre 2024, Madame [W] [F] a fait signifier aux locataires un congé pour le 29 avril 2025.

Faute de libération des lieux, Madame [W] [F] a fait délivrer le 28 mai 2025 à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] une assignation en validité de congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle Madame [W] [F], représentée par son conseil demande au juge de:

— constater la recevabilité de ses demandes,

— valider le congé délivré le 3 septembre 2024 pour le 29 avril 2025,

— constater que Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] sont occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion,

— les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner à lui payer la somme de 3.736 euros au titre des impayés de loyers et charges à la date du 29 avril 2025,

— les condamner au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner aux dépens, en ce compris le coût du congé,

— les débouter de leurs demandes,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses demandes, Madame [W] [F] fait valoir que le congé est régulier sur la forme et sur le fond et que la non réception de l’assignation, alors que le commissaire de justice a accompli l’ensemble des diligences réglementaires n’affecte pas sa validité. Elle précise que le congé est fondé sur un motif légitime et sérieux à savoir le défaut de paiement régulier des loyers, l’absence d’entretien et d’assurance de l’habitation ainsi que des troubles du voisinage.

Elle fait valoir que la demande reconventionnelle d’exécution de travaux ne saurait prospérer dès lors qu’il est mis fin au bail et que les demandes en matière locative se prescrivent pas trois ans. Elle précise que les démarches des locataires auprès des services d’hygiène sont une réponse au commandement de payer les loyers qui leur a été notifié en mai 2025 et qu’ils ne lui ont jamais demandé l’exécution de quelconques travaux.

Elle ajoute que le rapport de l'[Localité 7], qui ne tranche pas les responsabilités entre locataires et propriétaire met en évidence des manquements des locataires dans l’entretien du logement, notamment l’obstruction des grilles d’aération, l’installation d’un poêle à bois défectueux sans autorisation ou la présence de champignons qu’ils avaient déclaré avoir traité.

Elle précise enfin que les attestations d’assurance et de ramonage sont tardifs et ne concernent pas les années antérieures.

Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B], représentés par leur conseil demandent au juge de:

— déclarer le congé irrégulier et en conséquence débouter Madame [W] [F] de ses demandes,

— condamner Madame [W] [F] à leur verser la somme de 25.600 euros à titre de dommages et intérêts arrêtée au mois de décembre 2024, jusqu’à réalisation effective des travaux de mise en conformité, en réparation du trouble de jouissance subi,

— ordonner la compensation de cette somme avec l’éventuelle dette locative due,

— ordonner la réalisation des travaux de remise en état de l’ensemble du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui commencera à courir dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, à Madame [W] [F] de leur délivrer les quittances de loyers depuis 2020 et de justifier des charges appliquées depuis cette date,

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner Madame [W] [F] à verser à Monsieur [J] [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de leur moyen tiré de l’irrégularité du congé, les défendeurs exposent ne pas avoir reçu le congé en raison de difficultés avec leur boîte aux lettres et contestent les motifs invoqués par la bailleresse. S’agissant du non-paiement des loyers, ils exposent que la demanderesse ne produit pas de décompte et que les causes du commandement signifié en mai 2024 ont été régularisées. S’agissant de l’absence d’assurance et de l’absence d’entretien, ils précisent en justifier et ajoutent que le bien a été déclaré insalubre par la mairie. Ils contestent également l’existence de troubles du voisinage en précisant que les plaintes ont été classées sans suite et que la pétition contient des erreurs et a été signée principalement par les proches de la bailleresse.

A l’appui de leurs demandes reconventionnelles, ils font valoir que le bien a été déclaré insalubre par la préfecture et que la bailleresse n’a jamais entendu réaliser des travaux dans le logement, ainsi qu’en atteste le précédent locataire. Ils précisent que les manquements de la demanderesse leur cause un préjudice de jouissance dont ils sollicitent l’indemnisation.

Enfin, ils font valoir que depuis l’année 2020, la bailleresse ne délivre aucune quittance de loyer et qu’il y a lieu de lui enjoindre d’y procéder.

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la régularité et le bien fondé du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du Code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées ua a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L.511-10 du Code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même Code.

En l’espèce, alors que le congé a été délivré le 3 septembre 2024, Madame [W] [F] a reçu notification le 1er octobre 2024 du courrier lançant la procédure contradictoire, lequel a donc suspendu le congé. Elle a ensuite reçu notification de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du logement en date du 16 décembre 2024. Il n’est fait état d’aucun recours contre cet arrêté qui s’impose donc à la bailleresse et il n’est pas davantage justifié de la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté.

Le congé n’a donc pas pu prendre effet et Madame [W] [F] sera déboutée de sa demande d’expulsion des locataires.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation des travaux

Madame [W] [F] a été mise en demeure, par arrêté préfectoral intervenant à l’issue d’une procédure contradictoire et d’un contrôle sanitaire réalisé le 27 septembre 2024, d’avoir à réaliser divers travaux. Cet arrêté n’a pas été contesté. Ces travaux n’ont pas été réalisés et la sécurité des occupants n’est pas assurée. Il y a donc lieu de l’y enjoindre sous astreinte dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Selon l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Les constats réalisés dans le cadre du contrôle sanitaire démontrent que les conditions de jouissance des locataires ont été altérés, se trouvant dans un logement à la fois indécent et insécurisé. Il résulte des échanges de courrier entre les parties que la bailleresse est informée de la situation, notamment s’agissant de la persistance de la présence d’un champignon, au moins depuis sa visite du 21 septembre 2020.

Le précédent locataire témoigne de l’insalubrité du logement et du refus des bailleurs de procéder aux travaux. Il résulte des échanges entre les parties que dès le mois d’octobre 2016, les preneurs se plaignaient du logement sans que la juridiction ne dispose du contenu de leurs doléances.

Si l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune difficulté dont se plaignait l’ancien locataire, il est mentionné que la peinture et les papiers peints étaient neufs, ne permettant ainsi pas de constater la présence d’humidité.

Il y a toutefois lieu de constater à la lecture du rapport des services d’hygiène que les locataires ont pu concourir à la réalisation de leur préjudice en obstruant certaines aérations et en installation un poêle à bois manifestement mal raccordé.

Au regard de ces éléments, le trouble de jouissance peut être évalué à 30% du montant du loyer soit 150 euros par mois.

Par ailleurs, le délai de prescription des actions découlant du bail, y compris la demande d’indemnisation du locataire contre son bailleur est de trois ans. Leur demande indemnitaire ayant été formée par conclusions du 8 septembre 2025, l’indemnisation ne peut porter sur une date antérieure au 8 septembre 2022.

Par ailleurs, le loyer n’est plus dû depuis le 1er janvier 2025, ils occupent depuis lors certes un logement insalubre mais sans frais.

Madame [W] [F] sera condamnée à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] la somme de 4.050 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande d’arriéré de loyer

Madame [W] [F] produit un décompte suivant lequel les locataires seraient redevables d’une somme de 5.396 euros correspondant aux loyers impayés depuis l’année 2023.

Il sera tout d’abord observé que depuis le 1er janvier 2025, la bailleresse ne peut plus revendiquer le paiement du loyer. Par ailleurs, malgré la demande de justification des charges par les locataires, elle n’en justifie pas. Ainsi, il n’y a pas lieu de retenir las charges relatives à l’enlèvement des ordures ménagères faute de production des avis d’imposition y afférent.

Ainsi, Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] sont redevables d’une somme de 1.176 euros qu’ils seront condamnés à verser à Madame [W] [F].

La compensation des sommes dues par les parties sera ordonnée.

Sur la délivrance des quittances

Les locataires sollicitent la communication des quittances de loyer depuis 2020.

Il n’est pas fait état de manquement des locataires dans leur obligation en paiement avant l’année 2023.

Par l’effet des règles d’imputation des paiements, il apparaît que le premier loyer non régularisé date d’octobre 2024.

Madame [W] [F] sera donc tenue d’adresser à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] les quittances de loyer pour la période du 8 septembre 2022 au 30 septembre 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à courir dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement dans la limite de deux mois.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [F] succombant à titre principal, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser aux défendeurs qui ont été contraints de se défendre dans le cadre de la mise en oeuvre illégitime d’un congé, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à dispostion au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [W] [F] de ses demandes de validation du congé du 3 septembre 2024 et d’expulsion,

Ordonne à Madame [W] [F] de faire procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, commencant à courir à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, aux travaux mentionnés dans l’arrêté prefectoral du 16 décembre 2024,

Condamne Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] la somme de 4.050 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] à payer à Madame [W] [F] la somme de 1.176 euros au titre de l’arriéré de loyer,

Ordonne la compensation des sommes dues par les parties,

Ordonne à Madame [W] [F] d’adresser à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] les quittances de loyer pour la période du 8 septembre 2022 au 30 septembre 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard commencant à courir à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

Se réserve le contentieux de la liquidation de l’astreinte,

Condamne Madame [W] [F] aux dépens,

Condamne Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [N] [B] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIRE LA PRÉSIDENTE