AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00243 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LINE

Minute JCP n° 25/793

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e MORHANGE Alain, avocat au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [V] [I]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 02 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Alain [Localité 8] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [I] et à Mme [O] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la société anonyme d’habitation à loyer modéré VIVEST (ci-après la société VIVEST) a donné à bail à Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] un logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] (57), pour un loyer mensuel de 290,70 euros et une provision sur charges de 31,63 euros.

Un garage situé [Adresse 1] à [Localité 9] (57) a également été donné à bail à compter de juin 2023 pour un loyer mensuel initialement fixé à 15,07 euros.

Selon courrier recommandé du 15 mai 2023, la société VIVEST a rappelé à Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] qu’ils étaient redevables de la somme de 51,35 euros au titre de loyers impayés.

Par courrier recommandé du 1er décembre 2023, la société VIVEST a mis en demeure Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] de payer la somme de 611,04 euros au titre de l’arriéré locatif.

Selon courrier recommandé du 23 février 2024, la société VIVEST a informé Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] de ce qu’ils n’avaient pas respecté le plan d’apurement contractuel et qu’ils étaient redevables de la somme de 364,52 euros au titre de loyers impayés.

Par courrier du 5 avril 2024, la société VIVEST a saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Moselle de l’impayé locatif de ses locataires d’un montant de 977,96 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société VIVEST a fait assigner Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection principalement aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 24 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 2 octobre 2025.

La société VIVEST, représentée par son conseil, qui s’est référé à ses dernières conclusions du 24 septembre 2025, soutenues à l’audience, demande au Tribunal de :

—  Prononcer la résiliation judiciaire des baux relatifs au logement et au garage la liant à Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] ;

—  Condamner solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2 339,89 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 septembre 2025, incluant le terme d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

o une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 401,08 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

—  Constater qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par les défenseurs ;

—  Autoriser Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à se libérer de leur dette par le versement mensuel, en sus du paiement du loyer courant, d’une somme de 20 € et ce, jusqu’à apurement de la dette ;

—  Suspendre les effets de la résiliation du bail pendant le cours des délais accordés ;

—  Dire et juger qu’à défaut de paiement du loyer et des charges courantes d’une seule mensualité au terme prévu, le bail sera immédiatement résilié et que l’intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible ;

—  En ce cas, ordonner l’évacuation de Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] et de tout occupant de leur chef,

—  En tout état de cause, condamner Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Condamner Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] aux dépens ;

—  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Madame [C] [O] a fait valoir que le loyer s’élevait environ à 300 euros et qu’elle et Monsieur [I] payaient mensuellement 421 euros. Elle a indiqué qu’elle n’avait pas de revenus, qu’elle était invalide et qu’elle devait constituer un dossier auprès de la [Adresse 7] (MDPH). Elle a précisé désirer rester dans le logement.

Monsieur [V] [I] a indiqué qu’il percevait une rente, en raison d’un accident du travail, d’un montant mensuel de 824 euros et une pension d’invalidité d’un montant mensuel de 1 000 euros. Il a également précisé que le couple remboursait un crédit à la consommation, pour son véhicule, auprès de la société COFIDIS, d’un montant de 128 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant la première audience d4 4 septembre 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société VIVEST le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société VIVEST aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 novembre 2022, de la mise en demeure de payer du 1er décembre 2023, du courrier de relance du 23 février 2024, du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2025 que la société VIVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 2 339,89 euros.

Par ailleurs, Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] ne contestent pas devoir cette somme.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à payer à la société VIVEST la somme de 2 339,89 euros, au titre des sommes dues au 24 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette locative des défendeurs s’élève à 2 339,89 euros au 24 septembre 2025. L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire des contrats.

Néanmoins, Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] justifient à l’audience d’une part de leur situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, par un versement d’un montant de 421,08 euros en septembre 2025. Au préalable, les locataires avaient repris les paiements de manière incomplète depuis le mois de février 2025 en effectuant différents versements.

Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] proposent de payer la somme de 20 euros par mois, en sus de leur loyer, afin de rembourser l’arriéré locatif. La société VIVEST est en accord avec cette proposition.

Par conséquent, il convient d’entériner l’accord des parties et de fixer à 20 euros le montant mensuel que devront verser les locataires en sus de leur loyer et ce afin d’épurer intégralement leur dette locative.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation des baux, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où ils ne respecteraient pas les échéances.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouveront résiliés en cas d’impayé d’une seule échéance. Par conséquent, à la date de cette échéance impayée Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] deviendront des occupants sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à son paiement à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I], partie perdante sur l’action principale, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] verseront à la société VIVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme d’habitation à loyer modéré VIVEST aux fins de résiliation judiciaire des baux concernant le logement et le garage sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à payer à la [Adresse 10] la somme de 2 339,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à s’acquitter de la dette en procédant à des versements mensuels d’un montant de 20 euros, en plus du loyer courant et des charges, jusqu’à son apurement, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le contrat de location du 16 novembre 2022 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] (57) ainsi que le contrat de location de l’année 2023 concernant le garage, seront résiliés, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

—  ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

—  CONDAMNE solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à payer à la société VIVEST une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [O] et Monsieur [V] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 4 décembre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. MALOYER, Greffière.

La greffière La vice-présidente