TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/11048 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNVX

N° de MINUTE : 25/00369

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 24 août 2021 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEUR

S.C.I. BELABED

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0920

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. BELABED est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 8, 11, 17, 20 et 21 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire désignée par ordonnance du 24 août 2021 du président du tribunal judiciaire de Bobigny, a fait assigner la S.C.I. BELABED aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner la SCI BELABED à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] la somme de 30.266,59 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 16 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 26.175,79 € et sur le solde à compter de l’assignation,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1342-2 du code civil,Condamner la SCI BELABED à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour la gêne causée au syndicat,Condamner la SCI BELABED à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] la somme de 30.266,59 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI BELABED à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 22 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. BELABED, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 15 novembre 2017, les procès-verbaux des assemblées générales des 24 février 2015 et 19 juillet 2016 ont été annulés. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 septembre 2017 a quant à lui été annulé par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 juin 2019. Le syndicat des copropriétaires précise que les comptes des exercices 2019 à 2022 ont pu être approuvés mais que ceux des exercices 2015-2018 sont en cours d’établissement. La nécessité d’interrompre les délais de prescription avant le 25 novembre 2023 a néanmoins justifié l’introduction de la présente instance avant l’issue de cette reconstitution comptable. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. BELABED au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La S.C.I. BELABED a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, elle a demandé au tribunal de céans de :

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Accorder à la SCI BELABED des délais de paiement d’une durée de douze mois afin de payer un éventuel arriéré de charges de copropriété,

En tout état de cause,

Rappeler que la SCI BELABED sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faisant application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître Damien CHEVRIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code.

Au soutien de ses prétentions, la société BELABED fait valoir à titre principal l’existence d’erreurs dans le décompte versé par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, il n’a pas été pris en compte deux paiements effectués le 17 octobre 2016 à hauteur de 738,75 euros et de 322,50 euros. Un règlement de 1556,50 euros réalisé par virement bancaire le 11 décembre 2023 n’a pas non plus été imputé au crédit du compte. La société BELABED soutient de surcroît qu’il ne peut être valablement appelé les sommes au titre des exercices 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 du fait de l’annulation des procès-verbaux des assemblées générales des 24 février 2015, 19 juillet 2016 et 28 septembre 2017 par jugements du tribunal de grande instance de Bobigny des 15 novembre 2017 et 26 novembre 2019. Elle conteste également la somme appelée au titre de la facture de la société VEOLIA du 13 septembre 2017, ladite société ayant reconnu une erreur dans la facturation et aurait de fait facturée à 40.403,31 euros la consommation d’eau entre le 19 mai 2014 et 13 septembre 2017 en lieu et place de la somme de 23.134,69 euros initialement arrêtée. La société BELABED soutient en outre qu’il ne peut lui être réclamé des dommages et intérêts, étant le seul copropriétaire poursuivi alors que tous les autres copropriétaires sont débiteurs. Elle sollicite enfin des délais de paiement sur douze mois afin de pouvoir régler sa dette.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 octobre 2024 et fixée à l’audience du 08 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires a notifié par RPVA le 02 janvier 2025 des conclusions actualisées et a sollicité, aux termes de conclusions notifiées le même jour, la révocation de l’ordonnance de clôture au motif que les comptes des exercices 2015, 2016, 2017 et 2018 ont été approuvés par décision du 14 octobre 2024. Il considère que la combinaison de la modification de la prescription applicable et des travaux nécessaires à la reconstitution de la comptabilité du syndicat des copropriétaires constitue une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

Cependant, les deux motifs indiqués par le syndicat des copropriétaires ne sont pas survenus antérieurement à l’ordonnance de clôture. De surcroît, il lui était loisible de pouvoir valablement conclure en réponse aux conclusions de la société BELABED dans le cadre du calendrier de procédure arrêté par le juge de la mise en état. Outre l’absence de toutes conclusions régularisées, le syndicat n’a transmis aucun message entre le 13 juin 2024 et le 10 octobre 2024 aux fins de solliciter un renvoi compte tenu de l’approbation des comptes à venir. Au regard de ces éléments, l’ordonnance de clôture n’a pas lieu d’être révoquée. En outre, les conclusions d’actualisation notifiées le 02 janvier 2025 faisant état d’une créance objet d’une contestation sérieuse de la part de la S.C.I. BELABED, il ne peut être fait application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile. Ces conclusions, notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, sont par conséquent irrecevables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. BELABED;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juillet 2014 et 21 février 2018 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2017 ainsi que les budgets prévisionnels 2015, 2018 et 2019 dont découlent les charges réclamées ,

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire du 3 février 2022, 9 décembre 2022 et du 16 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— l’ordonnance de prorogation de mission de l’administrateur provisoire du 14 août 2024,

— la mise en demeure du 31 juillet 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Il y a lieu de rappeler que si l’annulation de procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes empêche l’imputation à chaque copropriétaire de sa part définitive de charges et de dépenses communes, les copropriétaires restent tenus au paiement des provisions au titre du budget prévisionnel voté en assemblée (Cass 3e civ., 24 mars 2009, n°08-12.278).

L’assemblée générale du 24 juillet 2014 a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2015 tandis que celle du 21 février 2018 a approuvé les comptes de l’exercice 2017 et le budget prévisionnel des exercices 2018 et 2019. Par décision du 9 décembre 2022, l’administrateur provisoire a approuvé les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023. Par décision du 16 novembre 2023, l’administrateur provisoire a approuvé les comptes de l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024.

Dès lors, la société BELABED est bien redevable des sommes appelées au titre des exercices 2017, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que des budgets prévisionnels 2015, 2018 et 2023. En revanche, les sommes appelées au titre des régularisations de l’exercice 2014 et des comptes de l’exercice 2016, dont il n’est justifié ni de l’approbation du budget prévisionnel, ni de l’approbation des comptes, ne peuvent valablement être sollicitées par le syndicat des copropriétaires. Les conclusions notifiées le 2 janvier 2025 n’étant pas recevables, seules les demandes formées par le syndicat des copropriétaires dans son assignation seront prises en comptes, soit en l’espèce les demandes à l’égard du décompte arrêté au 16 novembre 2023.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme totale de 890 euros se décomposant comme suit :

les frais de 1ère relance du 7 septembre 2015 de 24 euros (12x2),les frais de 2ème relance du 9 novembre 2015 de 50 euros (25x2),les frais de mise en demeure du 2 mars 2016 de 120 euros (60x2),les frais de mise en demeure du 7 décembre 2017 de 132 euros (66x2),les frais de contentieux du 11 décembre 2017 de 300 euros,les frais de mise en demeure du 27 novembre 2018 de 132 euros (66x2),les frais de mise en demeure du 22 février 2019 de 132 euros (66x2).

Il ressort en outre des pièces versées en procédure que les remboursements de provision du 06 décembre 2016 à hauteur de 3.053,47 euros et 1.333 euros se rapportent à l’exercice 2014 tandis que les remboursements de provision du 13 juillet 2017 à hauteur de 2.955 euros et de 1.290 euros se rapportent à l’exercice 2016. A l’instar des appels de provisions et appels de régularisation écartés au titre des exercices 2014 et 2016, compte tenu de l’absence de toute justification en procédure de l’approbation des budgets prévisionnels et des comptes de ces deux exercices, il y a lieu d’écarter ces remboursements.

Dès lors, le montant total des sommes régulièrement appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2015 et le 16 novembre 2023 a été de 65.579,15 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 40.957,50 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. BELABED à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.621,65 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, le montant visé à la mise en demeure du 31 juillet 2023 étant supérieur au montant dû.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 890 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 31 juillet 2023.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que la S.C.I. BELABED paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation et ce, d’autant que la situation de la copropriété a rendu nécessaire son placement sous administration provisoire.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. BELABED a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire.

Outre le fait que la dette de la société BELABED à l’égard de la copropriété est la plus élevée des dettes copropriétaires, il sera relevé que le syndicat n’a pas à justifier de l’existence de procédures en recouvrement de charges à l’encontre des autres copropriétaires pour justifier de ses demandes dans le cadre de la présente instance. Enfin, si la société BELABED a repris ses paiement depuis le 15 février 2022, ce n’est qu’à l’égard des charges et non des appels travaux, ce qui ne peut qu’empêcher la mise en oeuvre de ces derniers.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. BELABED, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.C.I. BELABED sollicite des délais de paiement à hauteur de douze mois. Elle ne développe cependant aucun moyen au soutien de cette demande ni ne verse de pièces relatives à ses revenus, à son patrimoine et à ses charges, de nature à permettre au tribunal d’apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’elle sollicite.

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. BELABED sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. BELABED à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 24 août 2021 du président du tribunal judiciaire de Bobigny, la somme de 24.621,65 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE la S.C.I. BELABED de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 24 août 2021 du président du tribunal judiciaire de Bobigny, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. BELABED à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 24 août 2021 du président du tribunal judiciaire de Bobigny, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. BELABED à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à La Courneuve (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 24 août 2021 du président du tribunal judiciaire de Bobigny, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. BELABED aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 05 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT