TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 6]

N° RG 25/00083 – N° Portalis DB26-W-B7J-IGIZ

JUGEMENT

DU

11 Avril 2025

[F] [T]

C/

[H] [K]

Expédition délivrée le 11/4/25

à SCP LEBEGUE DERBISE

à Mme [K]

Exécutoire délivrée le 11/4/25

à SCP LEBEGUE DERBISE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 03 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2017, Madame [F] [T] a donné à bail à Madame [H] [K] et Monsieur [O] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel révisable de 650,00 euros.

Madame [H] [K] est seule locataire du logement depuis le courant de l’année 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, Madame [F] [T] a fait signifier à Madame [H] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2188,80 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 juillet 2024 Madame [F] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Madame [F] [T] a fait assigner Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [H] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2188,80 euros au titre de la dette locative arrêtée,la somme de 218,88 euros au titre de la clause pénalela somme de 4377,60 euros au titre de la clause pénale,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 16 janvier 2025.

À l’audience du 3 mars 2025, Madame [F] [T], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2165,03 euros arrêtée au 27 février 2025, loyer du mois de février 2025 inclus.

Madame [F] [T] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [K] ne conteste pas le principe de la dette. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 98 euros par mois en plus des loyers.

Elle est aide soignante et perçoit un salaire mensuel moyen de 2653 euros. Elle a 2 enfants à son domicile dont un âgé de 12 ans. Elle a rencontré des difficulté financières dans un contexte de décès de ses parents qui l’a fragilisée à titre personnel et financièrement (sommes à régler en vue des obsèques, dernières factures de ses parents, frais de notaire). Elle dit pouvoir apurer la dette avec la part lui revenant après la vente de l’habitation de ses parents.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [F] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [F] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 janvier 2017, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 février 2025 que Madame [F] [T] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [K] à payer à Madame [F] [T] la somme de 2165,03 euros, au titre des sommes dues au 27 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 janvier 2017 à compter du 24 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [K], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [H] [K] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois et la dette a diminué depuis le commandement de payer.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [H] [K] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [H] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 janvier 2017 contient une clause en page 10 qui prévoit une indemnité due 8 jours après une mise en demeure restée sans effet correspondant à 10% de la somme due. La bailleresse réclame également une indemnité égale au double de la somme due.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, ou en montant, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [F] [T] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [F] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 janvier 2017 entre Madame [F] [T] d’une part, et Madame [H] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer à Madame [F] [T] la somme de 2165,03 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 février 2025 échéance de février 2025 incluse,

ACCORDE un délai à Madame [H] [K] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [H] [K] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [H] [K] à payer à Madame [F] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE les demandes au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Madame [H] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, de l’assignation et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE