Tribunal Judiciaire d'Amiens, 1re chambre cab 4 contentieux, 27 août 2025, n° 24/02452

TJ Amiens 27 août 2025

Arguments

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Accepté
Accomplissement des conditions suspensives
Le tribunal a constaté que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente avaient été accomplies, rendant la vente parfaite entre les parties.
Rejeté
Existence d'un accès à l'immeuble
Le tribunal a estimé que la société 2D n'a pas prouvé l'existence d'un portail permettant l'accès à l'immeuble, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Non-respect des décisions de justice
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas démontré que les défenderesses ne respectaient pas les décisions de justice, rendant la demande d'expulsion infondée.
Rejeté
Refus de réitération de la vente
Le tribunal a estimé que la société 2D ne prouve pas que Mme [H] a agi de manière abusive, rendant la demande de dommages et intérêts infondée.
Rejeté
Rupture des négociations
Le tribunal a jugé que la vente étant déclarée parfaite, la demande de dommages et intérêts pour rupture des négociations était sans objet.

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Sur la décision

Référence :	TJ Amiens, 1re ch. cab 4 cont., 27 août 2025, n° 24/02452
Numéro(s) :	24/02452
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc BLONDETFrançois MENDYAntoine PILLOT
Cabinet(s) :	SCP BLONDET
Parties :	S.C.I. 2D c/ )

Texte intégral

DU : 27 Août 2025

__________________

JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. 2D

[H], [D]

Répertoire Général

N° RG 24/02452 – N° Portalis DB26-W-B7I-IBD4

__________________

Expédition exécutoire le :

27.08.25

à : M^e Pillot

à : M^e Blondet

à :

Expédition le :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 13]

_____________________________________________________________

J U G E M E N T

VINGT SEPT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

_____________________________________________________________

Dans l’affaire opposant :

S.C.I. 2D (RCS D'[Localité 13] 981 785 181)

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Antoine PILLOT, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e François MENDY, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

Madame [A] [B] [F] [J] [H] épouse [O]

née le 17 Janvier 1969 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Adresse 18]

[Localité 9]

représentée par Maître Marc BLONDET de la SCP BLONDET, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [I] [R] [V] [A] [D] épouse [H]

née le 18 Octobre 1946 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 28 Mai 2025 devant :

— Monsieur [T] [N], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [I] [D] épouse [H] et sa fille, Mme [A] [H], sont respectivement usufruitière et nue-propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 8] (Somme), constitué d’un terrain sur lequel est édifié un hangar.

Par acte sous signature privée des 26 juin, 20 juillet et 15 décembre 2023, Mme [D] et Mme [H] d’une part, M. [S] [E] et M. [M] [U] d’autre part, ont régularisé une promesse synallagmatique de vente d’une partie de cet immeuble au prix de 40.000 euros, sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt bancaire avant le 15 décembre 2023 et de renonciation de l’héritier réservataire à l’action en réduction.

L’immeuble anciennement cadastré section E n° [Cadastre 2] a fait l’objet d’une division cadastrale en deux parcelles désignées E n° [Cadastre 3] et E n° [Cadastre 4].

La parcelle nouvellement cadastrée section E n° [Cadastre 4] constitue l’immeuble litigieux.

Par acte notarié du 23 février 2024, Mme [D], Mme [H] d’une part, la société civile immobilière 2D dont les associés gérants sont MM. [E] et [U] d’autre part, ont convenu de proroger la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire au plus tard le 25 mars 2024.

La société 2D explique que les deux conditions suspensives ont été réalisées le 1er mars 2024 s’agissant du prêt et le 19 mars 2024 concernant la renonciation à l’action en réduction par l’héritier réservataire.

Par acte notarié du 18 avril 2024, Me [W] [C], notaire à [Localité 15] (Somme), a constaté la carence de Mme [H] lors de la réitération authentique de la vente.

Par actes de commissaire de justice des 2 et 7 août 2024, la société 2D a fait assigner Mme [H] et Mme [D] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de prononcer la vente de l’immeuble litigieux à son profit et de condamnation au paiement de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 mars 2025.

Mme [D], assignée à personne, n’a pas constitué avocat, de sorte que le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025 et mise en délibéré au 27 août 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2025, la société 2D demande au tribunal de :

déclarer parfaite la vente régularisée avec Mme [H] et Mme [D] portant sur l’immeuble situé [Adresse 6] à [Adresse 17] (Somme), cadastré section E n° [Cadastre 4] ; ordonner la vente par Mme [H] et Mme [D] dudit immeuble à son profit ; dire que le jugement vaudra vente et que cette vente devra donner lieu, à l’initiative de la partie qui y a intérêt, à une publicité auprès du service de la publicité foncière de la Somme ; enjoindre Mme [H] et Mme [D] d’avoir à remettre les clés dudit immeuble sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; ordonner l’expulsion de Mme [H] et de Mme [D] ainsi que de tous occupants de leur chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de justice et de la force publique ; ordonner le séquestre du prix de vente de 40.000 euros et désigner séquestre la caisse autonome de règlement pécuniaires des avocats du barreau d'[Localité 13] ou toute autre entité aux fins de tenir le compte séquestre sur lequel les fonds seront versés ; octroyer à la société 2D un délai d’un mois à compter du caractère définitif du jugement pour procéder au versement du prix de vente auprès de séquestre ; condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; à titre subsidiaire, condamner Mme [H] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des négociations ; condamner Mme [H] aux dépens, en ce compris les frais de retranscription de la vente au service de la publicité foncière de la Somme ; condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Suivant dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2024, Mme [H] demande au tribunal de :

débouter la société 2D de ses demandes ; condamner la société 2D aux dépens ; condamner la société 2D à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la caducité de la promesse de vente synallagmatique

Aux termes de l’article 1589 alinéa 1er du code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

L’article 1304-6 de ce code dispose que « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existée ».

La défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément. Le seul moyen de faire échec à cette règle est que les parties prolongent la validité de leur promesse, expressément ou tacitement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la promesse de vente synallagmatique des 26 juin, 20 juillet et 15 décembre 2023 soumet la régularisation de l’acte de vente notamment à la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire avant le 15 décembre 2023. Il ressort également des explications des parties la défaillance de cette condition suspensive à cette date. Cependant, la société 2D produit une convention régularisée le 23 février 2024 avec Mme [H] et Mme [D], dont l’objet est de « proroger la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire au plus tard le 25 mars 2024 », ce qui témoigne de l’intention commune des parties de prolonger la validité de leur promesse au-delà du 15 décembre 2023.

Il s’en infère que Mme [H] ne peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition suspensive à la date du 15 décembre 2023.

Sur la demande de réalisation forcée de la vente

La promesse synallagmatique de vente des 26 juin, 20 juillet et 15 décembre 2023 a été conclue sous les conditions suspensives suivantes : obtention d’un prêt d’un montant maximum de 44.250 euros, d’une durée maximale de quinze ans et au taux d’intérêt annuel maximum de 5 %, au plus tard le 15 décembre 2023 prorogé au 25 mars 2024 ; renonciation de l’héritier réservataire à l’action en réduction.

Or, par acte sous signature privée du 19 mars 2024, M. [G] [P], héritier réservataire avec Mme [H] de Mme [D], a déclaré renoncé à l’action en réduction.

En outre, la société 2D justifie avoir régularisé avec la caisse régionale de crédit agricole mutuel Brie Picardie un contrat de prêt d’un montant de 40.000 euros, d’une durée de sept ans au taux de 4, 65 %, par acte sous signature privée du 1er mars 2024.

Les conditions suspensives stipulées à la promesse synallagmatique de vente étant accomplies, la vente de l’immeuble situé [Adresse 8] (Somme), désormais cadastré section E n° [Cadastre 4], sera déclarée parfaite entre les parties.

Le présent jugement vaudra acte authentique de vente et titre translatif de propriété aux charges et conditions de la promesse de vente, contre versement du prix de 40.000 euros.

Compte tenu de ce que la répartition du prix de vente entre Mme [H], nue-propriétaire, et Mme [D], usufruitière, n’est pas connu, la société 2D versera la somme de 40.000 euros à la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) du barreau d’Amiens, laquelle sera désignée comme séquestre, à charge pour les défenderesses de lui faire connaître la répartition entre elles de cette somme aux fins de paiement.

En revanche, la société 2D, qui se borne à supposer l’existence d’un portail pour accéder à l’immeuble vendu, sera déboutée de sa demande d’enjoindre Mme [H] et Mme [D] d’avoir à lui remettre les clés sous astreinte.

De même, dès lors qu’il n’est pas démontré que les défenderesses ne respectent pas les décisions de justice, la société 2D sera déboutée de sa demande d’ordonner l’expulsion de Mme [H] et de Mme [D], ainsi que de tous occupants de leur chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société 2D ne démontre pas que Mme [H] a abusivement ou injustement refusé de réitérer la vente sous la forme notariée, ce d’autant que celle-ci s’est prévalue, bien qu’à tort, de la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, le tribunal ayant jugé la vente parfaite et sanctionné le défaut de réitération par un jugement valant vente, la société 2D sera également déboutée de sa demande subsidiaire de condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des négociations.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Mme [H], partie perdante qui, seule, ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé le 18 avril 2024 devant le notaire pour réitérer la vente par acte notarié, sera condamnée aux dépens, en ce compris la taxe de publicité foncière.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

Mme [H], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société 2D la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, Mme [H] sera déboutée de sa demande de condamnation de la société 2D à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

DECLARE parfaite la vente consentie par Mme [A] [H] et Mme [I] [D], au profit de la société civile immobilière 2D substituée à M. [S] [E] et M. [M] [U], aux termes d’une promesse synallagmatique de vente conclue les 26 juin, 20 juillet et 15 décembre 2023 portant sur l’immeuble situé [Adresse 7] à [Adresse 17] (Somme), cadastré section E n° [Cadastre 4], moyennant le prix de 40.000 euros net vendeur, frais d’acquisition en sus, aux charges et conditions de ladite promesse ;

DIT que le présent jugement vaut acte authentique de vente et titre translatif de propriété aux charges et conditions de la promesse de vente, contre versement du prix de 40.000 euros ;

RAPPELLE que le jugement valant vente, pour être opposable aux tiers, doit être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

DIT que la société civile immobilière 2D versera la somme de 40.000 euros à la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) du barreau d’Amiens, laquelle est désignée comme séquestre, à charge pour Mme [A] [H] et Mme [I] [D] de faire connaître au séquestre la répartition entre elles du prix de vente de l’immeuble indivis aux fins de paiement ;

DEBOUTE la société civile immobilière 2D de sa demande d’enjoindre Mme [A] [H] et Mme [I] [D] d’avoir à lui remettre les clés permettant l’accès audit immeuble sous astreinte ;

DEBOUTE la société civile immobilière 2D de sa demande d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [H] et de Mme [I] [D], ainsi que de tous occupants de leur chef ;

DEBOUTE la société civile immobilière 2D de sa demande de condamnation de Mme [A] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la société civile immobilière 2D de sa demande subsidiaire de condamnation de Mme [A] [H] à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des négociations ;

CONDAMNE Mme [A] [H] aux dépens, en ce compris la taxe de publicité foncière ;

CONDAMNE Mme [A] [H] à payer à la société civile immobilière 2D la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [H] de sa demande de condamnation de la société civile immobilière 2D à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT