TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

Jugement du :

16 DECEMBRE 2025

MINUTE N°:

N° RG 23/01138 – N° Portalis DBWV-W-B7H-EUCW

NAC :71F

[R] [N] épouse [D]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANOR AMA

représenté par son Syndic de copropriété

SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Madame [R] [N] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Richard HONNET, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA

[Adresse 5]

représenté par son Syndic de copropriété

SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-baptiste ROUGANE DE CHANTELOUP, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 Novembre 2025 tenue par Monsieur MEMETEAU Bastien, Juge placé par délégation, par ordonnance du 27 juin 2025 du Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 7], statuant à juge unique, assistée de Madame BISSON Laura, greffière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 16 Décembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [N] épouse [D] (ci-après " Madame [D] ") est propriétaire des lots n°37 et 168 d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], représentant 450/20000 tantièmes de l’immeuble.

Les copropriétaires de l’immeuble sont réunis en SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA, représenté par son syndic, la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER.

Une assemblée générale du syndicat des copropriétaires s’est tenue le 23 mars 2023, après convocation des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2023, et plusieurs résolutions y ont été adoptées.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié à Madame [D] par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2023.

Par acte d’huissier du 24 mai 2023, Madame [D] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA devant le Tribunal judiciaire de Troyes aux fins d’annulation de différentes résolutions votées par l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE.

Suite à des écritures du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA du 27 septembre 2024 adressées au juge de la mise en état et sollicitant que les demandes de Madame [D] soient déclarées irrecevables, par décision mentionnée au dossier, il a été décidé que cette fin de non-recevoir serait tranchée par le tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, auxquelles il est fait expressément référence, Madame [D] sollicite de :

— ANNULER les résolutions 13.1 à 13.5 et 14.1 à 14.5 adoptées par l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA ;

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA de ses demandes ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 27 juin 2025, auxquelles il est fait expressément référence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA sollicite de :

A titre liminaire,

— DECLARER irrecevable la demande de Madame [D] ;

A titre principal,

— DEBOUTER Madame [D] de sa demande ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [D] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER Madame [D] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de la procédure a été fixée à la date du 4 novembre 2025 par ordonnance du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes dont est saisie la juridiction

Aux termes de l’article 4 du Code de procédure civile, " l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ".

L’article 5 du même code dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

Il convient de rappeler aux parties que la juridiction n’est tenue de statuer que, et uniquement, sur les prétentions formulées par l’une et l’autre des parties à l’instance.

Précisément, les “DIRE”, “CONSTATER”, et “RAPPELER” ne s’analysent pas en des prétentions et il ne relève pas des pouvoirs de la juridiction de trancher dans son dispositif de simples demandes qui sont davantage des moyens, qu’ils soient de fait ou de droit, que de véritables prétentions.

Sur la recevabilité de la demande de Madame [D]

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa ».

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges ».

En application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ».

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I ».

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA sollicite notamment que la demande de Madame [D] d’annulation des résolutions n°13.6, 14.6 et 18.3 soit déclarée irrecevable.

Or, force est de constater que Madame [D] ne formule aucunement une telle demande aux termes de ses dernières écritures, de sorte qu’il est seulement nécessaire de s’attarder sur la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions 13.1 à 13.5 et 14.1 à 14.5 formulées par la demanderesse.

Il convient de constater que les résolutions 13.1 à 13.5 et 14.1 à 14.5 votées lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023 concernent le vote par les copropriétaires de travaux de réfaction de l’allée d’accès aux entrées 4 et 5 et de l’étanchéité de l’auvent au-dessus du magasin CYCLABLE.

L’assemblée générale extraordinaire s’étant tenue le 29 septembre 2023 a uniquement conduit à ce que soient votées des résolutions n°6 et 8 correspondant aux anciennes résolutions n°13.6 et 14.6 s’agissant des modalités de financement des travaux prévues par les autres résolutions précitées.

Ainsi, la défenderesse se méprend en considérant que Madame [D] serait dépourvue d’intérêt à agir en raison de la régularisation intervenue par le vote de ces nouvelles résolutions lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2023 alors que cette régularisation ne vise pas le principe des travaux mais ses modalités uniquement.

Or, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la régularisation des résolutions n°13.6 et 14.6 n’entraîne pas ipso facto l’irrecevabilité de la demande d’annulation des autres résolutions par Madame [D].

En conséquence, la demande de Madame [D] sera déclarée recevable.

Sur la nullité des résolutions litigieuses

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version entrée en vigueur au 1er janvier 2023, " I.-A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L. 126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 de la présente loi.

II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

III.-Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan ".

Il s’ensuit que ce n’est pas l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux qui est rendue obligatoire pour les copropriétaires mais l’élaboration d’un projet de plan, lequel peut ainsi être finalement rejeté par décision des copropriétaires.

Qu’un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué, lequel n’est pas dans l’intérêt collectif des copropriétaires.

En l’espèce, il apparait qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 23 mars 2023, l’élaboration du projet de plan a été actée en même temps qu’ont été votées les résolutions litigieuses conduisant à acter la réalisation de travaux de réfaction.

Ainsi que le soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA, il n’est aucunement interdit aux copropriétaires de voter à la fois le principe de l’élaboration d’un tel plan et des travaux de réfaction. En effet, c’est à tort que la demanderesse soutient que le fait d’acter le lancement de la procédure d’adoption du projet de plan pluriannuel de travaux aurait dû conduire les copropriétaires à repousser le vote des travaux de réfaction, et ce notamment au-regard de ce qu’il est louable pour les copropriétaires, une fois le projet de plan établi, de le rejeter.

Or, justement, par assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2025, ce projet a été rejeté. Un tel rejet, qui ne produit comme seule obligation que celle d’inscrire l’adoption du plan à l’ordre du jour des assemblées suivantes concernant les comptes de la copropriété, conduit nécessairement à ce que les copropriétaires puissent tout de même décider de réaliser des travaux, qu’ils aient ou non été prévus par le projet rejeté.

En outre, c’est également à tort que Madame [D] se fonde sur un rapport de diagnostic visuel structurel établi par le BETC le 25 septembre 2023 et communiqué aux copropriétaires dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale du 29 septembre 2023 dès lors que les travaux d’étanchéité préconisés ne pouvaient pas être connus lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023. Dès lors, les résolutions adoptées lors de cette première assemblée générale concernant d’autres travaux alors votés ne peuvent raisonnablement pas être contestés sur la base d’autres travaux potentiellement plus urgents révélés postérieurement.

Dès lors, Madame [D] ne démontre aucunement en quoi les résolutions litigieuses contreviendraient à l’intérêt collectif des copropriétaires, un abus de droit de la majorité des copropriétaires devant nécessairement être distingué d’une simple opposition d’intérêts, laquelle relève nécessairement de tout système de vote majoritaire. Aussi, le seul fait que des travaux de réfection aient été votés par l’assemblée générale des copropriétaires en parallèle du projet de plan pluriannuel de travaux ne saurait suffire à caractériser un abus de droit des copropriétaires majoritaires.

En conséquence, Madame [D] sera déboutée de sa demande de nullité des résolutions litigieuses.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Madame [D] sera condamnée aux entiers dépens.

Madame [D] sera également condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En l’absence de contestation, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [N] épouse [D] visant à l’annulation des résolutions n°13.1 à 13.5 et 14.1 à 14.5 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA le 23 mars 2023 ;

DEBOUTE Madame [N] épouse [D] de sa demande visant à l’annulation des résolutions n°13.1 à 13.5 et 14.1 à 14.5 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA le 23 mars 2023 ;

CONDAMNE Madame [N] épouse [D] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA pris en la personne de son Syndic CEBNTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE Madame [N] épouse [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE