TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00485 – N° Portalis DB26-W-B7J-ILNF

Minute n° :

JUGEMENT

DU

29 Août 2025

S.C.I. SCI DE L’ETUDIANT

C/

[J] [Z]

Expédition délivrée le 29/08/25

à M^e CANAL

Exécutoire délivrée le 29/08/25à M^e CANAL

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. SCI DE L’ETUDIANT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Antoine CANAL, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2019, la SCI DE L’ETUDIANT a donné à bail à Madame [E] [Z] et Monsieur [J] [Z] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600,00 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Madame [E] [Z] est décédée le 12 octobre 2023.

Suivant lettre recommandée du 09 novembre 2023, reçue par la bailleresse le 15 novembre 2023, Monsieur [J] [Z] a donné congé du bail au 09 décembre 2023 se prévalant d’un préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2025, la SCI DE L’ETUDIANT a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS aux fins de :

condamner Monsieur [J] [Z] au paiement des sommes suivantes :6213,55 euros au titre des loyers et charges impayés11363,56 euros au titre des réparations/dépenses locatives et frais de ménage,200 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortiela somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025

La SCI DE L’ETUDIANT a maintenu ses demandes et fait valoir que :

— Monsieur [J] [Z] n’a justifié d’aucun motif permettant la réduction du préavis à un mois de sorte que doit s’appliquer le préavis de 03 mois portant la fin du bail au 15 février 2024,

— le décès malheureux de sa mère, ancienne co-titulaire du bail, n’est pas un motif valable pour obtenir une réduction du délai de préavis,

— il y a un solde débiteur de 6213,55 euros au titre des loyers et charges impayés,

— le procès-verbal de commissaire de justice valant état des lieux de sortie met en évidence un état de saleté important du logement, 1 manivelle de store manquante, 1 manivelle de store cassée, la porte des WC éclatée en son centre, une chasse d’eau hors service,

— un des stores s’est avéré après l’état des lieux de sortie être cassé,

— l’ampleur des dégradations a rendu nécessaire un état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [Z] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la date de fin du bail :

Les motifs permettant au locataire de se prévaloir de la réduction du délai de préavis du bail de 03 à 01 mois sont strictement énumérés à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le délai de préavis du congé du bail d’habitation délivré par le locataire ne court qu’à compter de sa réception par le bailleur.

Le décès d’un des locataires ne figure pas parmi les motifs autorisant une réduction du délai de préavis même s’il est certain que cet évènement a été sans doute grave et déstabilisant pour Monsieur [J] [Z].

Le congé a été reçu le 15 novembre 2023 par la SCI DE L’ETUDIANT.

La date de fin de bail sera donc fixée au 15 février 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 décembre 2019 et du décompte de la créance actualisé que la SCI DE L’ETUDIANT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] à payer à la SCI DE L’ETUDIANT la somme de 6213,55 euros, taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux contradictoire d’entrée établi le 05 février 2020, soit plus d’un mois après la prise de possession des lieux, indique que l’ensemble du logement est en bon état d’usage. Il a constaté par ailleurs des éclats du carrelage dans le séjour, l’entrée, la salle d’eau, la cuisine et le dégagement, des moisissures au niveau du velux de la cuisine, des « coups » dans l’évier de la cuisine dont le robinet est cassé, des moisissures sur le plafond de la salle de bains et un accroc sur le sol de la chambre n°2.

S’appuyant sur le procès-verbal de commissaire de justice valant état des lieux de sortie, la SCI DE L’ETUDIANT déplore l’état de saleté du logement, 1 manivelle de store manquante, 1 manivelle de store cassée, la porte des WC éclatée en son centre et une chasse d’eau hors service.

Elle réclame les sommes suivantes :

-10698,48 euros suivant devis d’une entreprise au titre de la mise en peinture de la totalité du logement et la rénovation de la cuisine (meuble sous évier, évier, bloc-porte, robinet, poignées de porte), la rénovation de la salle de bains (cabine de douche et 1 bonde)

-82 euros suivant devis d’une entreprise au titre du nettoyage de la maison

-583,03 euros suivant devis accepté pour l’installation d’un nouveau volet roulant.

Sur ce, il convient d’observer en premier lieu que le logement, occupé à partir du 30 décembre 2019, était en état d’usage et comportait déjà une série de dégradations.

Le bail aura duré 4 ans, 1 mois et 15 jours.

Si la SCI DE L’ETUDIANT peut légitimement faire grief au locataire d’avoir laissé le logement dans un état de saleté, celui-ci paraît plus provenir d’une forme de négligence que de dégradations locatives. Par ailleurs, de nombreuses tâches semblent en rapport avec l’apparition de moisissures déjà signalées lors de l’état des lieux d’entrée de sorte qu’un doute existe sur leur imputabilité aux locataires.

En aucun cas, la SCI DE L’ETUDIANT n’est fondée à faire peser sur son ancien locataire la charge de l’entière remise en peinture du logement et du remplacement d’équipements atteints par la vétusté, ce qui reviendrait à mettre à sa charge une rénovation quasi complète.

Enfin, le procès-verbal de commissaire de justice n’a pas permis de mettre en évidence une dégradation du volet roulant imputable au locataire et la SCI DE L’ETUDIANT.

En définitive, seuls les frais de nettoyage sont justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] à payer à la SCI DE L’ETUDIANT la somme de 82 euros, taux légal à compter du présent jugement. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des frais du procès-verbal de commissaire de justice valant état des lieux de sortie :

La SCI DE L’ETUDIANT ne justifie pas de l’impossibilité d’établir l’état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, condition préalable son établissement à frais partagés par un commissaire de justice.

Elle devra en assumer seule la charge et sera donc déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties étant partiellement succombante, elles conserveront chacune la charge de ses propres dépens.

Il n’est dès lors pas inéquitable de rejeter la demande de la SCI DE L’ETUDIANT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à la SCI DE L’ETUDIANT la somme de 6213,55 euros au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à la SCI DE L’ETUDIANT la somme de 82 euros au titre des frais de nettoyage,

DEBOUTE la SCI DE L’ETUDIANT du surplus de ses demandes et prétentions,

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens,

DEBOUTE la SCI DE L’ETUDIANT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE