TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 03 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 21/04942 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WWGZ

N° Minute : 25/

AFFAIRE

La société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR

C/

S.C.I. MAINSTREET 1617

Copies délivrées le :

A l’audience du 23 Janvier 2025,

Nous, Carole GAYET, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

La société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR

104 rue Point du Jour

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E112

DEFENDERESSE

S.C.I. MAINSTREET 1617

103 rue de Miromesnil

75008 PARIS

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0139

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 1er novembre 2012, la SAS BOJ a donné à bail commercial à la SARL Boulangerie du Point du Jour, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2013, des locaux sis 104 rue du Point du Jour à Boulogne-Billancourt (92100), ainsi désignés :« Un rez-de-chaussée composé d’une boutique et arrière-boutique + un sous-sol + une terrasse de 54 m2 à usage privatif dont l’usage et l’entretien sont à la charge du locataire sous réserve des autorisations administratives de la ville et du département », moyennant un loyer principal annuel hors taxes hors charges de 59.000 €.

Par acte authentique du 21 février 2017 la SAS BOJ a vendu ses locaux à la SCI Mainstreet 1617.

Suivant acte en date du 20 février 2019, la SARL Boulangerie du Point du Jour a cédé à la SAS Le Grenier à Pain Point du Jour le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les lieux, comprenant en particulier le droit au bail des locaux pour le temps restant à courir à partir de l’entrée en jouissance.

La SCI Mainstreet 1617 est intervenue à l’acte.

Se prévalant de l’impossibilité d’exploiter la terrasse à jouissance privative visée au bail du fait de l’opposition de plusieurs copropriétaires, la SAS Le Grenier à Pain Point du Jour a, par acte extra-judiciaire du 16 avril 2021, fait assigner la SCI Mainstreet 1617 devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamnée à lui rembourser le trop-perçu de loyers pour la période de février 2019 à mai 2021 outre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de valeur de son fonds de commerce, et qu’il soit enjoint à la SCI Mainstreet 1617 d’établir un avenant diminuant le montant du loyer à compter du 1er mars 2019.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 21/04942.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2022, la SCI Mainstreet 1617 a fait délivrer à la SAS Le Grenier à Pain Point du Jour un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour non-paiement des échéances de loyers des 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 24 février 2022, la SAS Le Grenier à Pain Point du Jour a fait assigner la SCI Mainstreet 1617 devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, à titre principal, de voir déclarer de nul effet ce commandement de payer.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 22/02049.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux affaires et leur poursuite sous le RG 21/4942.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 octobre 2023, la SCI Mainstreet 1617 a soulevé la prescription de l’action de la SAS Le Grenier à Pain Point du Jour en demandes indemnitaires et de signature d’un avenant au bail.

Aux termes de ses dernières écritures d’incident, notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SCI Mainstreet 1617 demande au juge de la mise en état de :

RECEVOIR la SCI MAINSTREET 1617 en ses demandes et l’en dire bien fondée,

En conséquence,

DEBOUTER la société GRENIER A PAIN de l’ensemble de ses demandes,

DECLARER PRESCRITE l’action de la société GRENIER A PAIN tendant à voir la SCI MAINSTREET 1617 être condamnée à :

rembourser à la société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR 46.750 euros au titre des loyers trop perçus pour la période février 2019 à mai 2023 à parfaire au jour du jugement, ainsi que 2.254,00 euros au titre du dépôt de garantie ;établir un avenant fixant le montant du loyer à compter du 1 er mars 2019 à la somme de 49.983,00 euros par an sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ; verser à la société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR la somme de 77.000,00 euros en réparation de son préjudice tiré de la perte partielle de valeur de son fonds de commerce CONDAMNER la société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR au paiement, au profit de la SCI MAINSTREET 1617, de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR aux entiers dépens du présent incident dont distraction, pour ce qui le concerne, au profit de Maître Philippe RENAUD, RENAUD – ROUSTAN Avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions sur incident, notifiées par voie électronique le 28 mars 2024, la SAS Le Grenier à Pain Point du Jour demande au juge de la mise en état de :

DEBOUTER la société SCI MAINSTREET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société SCI MAINSTREET 1617 à verser à la société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts eu égard au caractère dilatoire de l’incident soulevé par la société SCI MAINSTREET 1617 ;

CONDAMNER la société MAINSTREET 1617 à verser à la société GRENIER A PAIN POINT DU JOUR la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’incident a été plaidé le 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action de la société Grenier à Pain Point du Jour

La SCI Mainstreet 1617 fait valoir qu’en application de l’article 2224 du code civil, l’action tenant à poursuivre le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance conforme se prescrit par cinq ans  ; que ce délai court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître ledit manquement ; que lorsque l’examen attentif d’une convention permet de constater le vice invoqué, le point de départ de la prescription est la date de la convention ; que lors de la conclusion du bail la société Boulangerie du Point du Jour connaissait ou aurait dû connaître le manquement à l’obligation de délivrance invoqué ; qu’en effet, il ressort des termes du bail que l’usage et l’entretien de la terrasse incluse dans la désignation des lieux loués étaient soumis à la réserve expresse de l’obtention d’autorisations administratives ; que le preneur ne justifie pas avoir fait des démarches aux fins d’obtenir ces autorisations ; que la terrasse n’est pas mentionnée dans la liste des surfaces prises en compte pour le calcul du loyer ; que le règlement de copropriété stipule que la partie située devant les lieux loués est une partie commune ; que le bail ayant pris effet le 1er janvier 2013, l’action pour manquement à l’obligation de délivrance s’est trouvée prescrite au plus tard le 31 décembre 2017 ; qu’en acquérant le fonds de commerce exploité par la société Boulangerie du Point du Jour, le 20 février 2019, la société Le Grenier à Pain Point du Jour s’est trouvée subrogée dans les droits de sa cédante ; que la cession d’un fonds de commerce n’est pas créatrice d’un nouveau bail mais opère substitution du cessionnaire au cédant et transmission des droits et obligations au nouveau locataire qui ne possède à l’égard du bailleur que les mêmes droits que son cédant ; que lors de la cession, la société Le Grenier à Pain Point du Jour s’est vue remettre l’intégralité des documents nécessaires à la compréhension juridique existante, et notamment le règlement de copropriété ; qu’elle dispose en outre de compétences et ressources particulièrement importantes pour apprécier la portée, la nature et l’étendue des droits acquis lors de la cession pour dépendre d’un groupe comprenant 35 sites ;

que le fait que l’ancien restaurant O'104 aurait exploité une terrasse est inopérant ; qu’à supposer ses reproches fondés, la société Le Grenier à Pain Point du Jour aurait dû agir contre son cédant, au titre de la garantie d’éviction ou des vices cachés.

La société Le Grenier à Pain Point du Jour oppose qu’elle ne pouvait pas avoir connaissance de l’impossibilité de jouir de la terrasse en 2013, date de conclusion du bail, alors même qu’elle n’en est devenue titulaire qu’en 2019 ; qu’en application de l’article 2224 du code civil, l’action diligentée pour défaut de délivrance d’un élément d’équipement essentiel d’un local commercial se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance par le titulaire du problème ; que le bail cédé mentionnait expressément et sans ambiguïté l’existence d’une terrasse à jouissance privative ; que l’octroi de la jouissance privative d’une partie commune ne résulte pas nécessairement du règlement de copropriété mais peut également résulter d’une décision d’assemblée générale ; qu’il n’appartient pas au preneur à bail de vérifier la véracité des déclarations faites par le propriétaire bailleur ou d’examiner l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale établis depuis la rédaction du règlement de copropriété à cette fin ; qu’à aucun moment la société Boulangerie du Point du Jour ne l’a alertée d’une quelconque opposition de la copropriété à la jouissance de la terrasse ; qu’en toute hypothèse l’éventuel manquement du cédant à son obligation d’information ne saurait déchoir le bailleur de son obligation de délivrance ; que les autorisations administratives dont se prévaut la SCI Mainstreet 1716 ne concernent que les terrasses situées sur le domaine public et non celles appartenant à une copropriété privée ; que la croyance légitime de la société Le Grenier à Pain Point du Jour s’est trouvée confortée par le fait que le local commercial voisin utilise sa propre terrasse alors même qu’il s’agit d’une partie commune, tout comme le restaurant « O'104 », voisin du même ensemble immobilier ; qu’ayant découvert son dommage moins de deux ans avant d’engager son action, celle-ci n’est pas prescrite.

Sur ce,

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1216 du même code, issu de la l’ordonnance du 10 février 2016, dispose qu’un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

En vertu de l’article L. 145-16 du code de commerce, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce.

L’article 1719 du code civil dispose par ailleurs que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’exécution de l’obligation de délivrance, prévue par l’article 1719 du code civil, ne doit pas s’apprécier exclusivement à la date de prise de possession des lieux par le locataire et de remise des clés, mais persiste tout au long du bail, en obligeant le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur (CA Paris, 10 novembre 2016, n°14/20320).

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par l’acte de cession de fonds de commerce comprenant cession du droit au bail en date du 20 février 2019, la société Le Grenier à Pain Point du Jour est devenue partie au contrat de bail du 1er novembre 2012 pour le temps restant à courir. Elle a succédé à la société Boulangerie du Point du Jour dans les liens contractuels et s’est ainsi vue transférer l’ensemble des droits, obligations et actions qui existaient au profit et à l’encontre de son cédant, notamment le bénéfice d’une délivrance conforme de la part du bailleur et la possibilité d’une action à l’encontre de ce dernier en cas de manquement.

La cession de contrat de bail n’a de la sorte pas fait naître de nouveau contrat et le point de départ du délai de prescription de l’action en manquement à l’obligation de délivrance, délai quinquennal, doit s’apprécier de façon ininterrompue, en la personne du cédant puis du cessionnaire.

Il convient en conséquence de déterminer la date à laquelle le preneur, la société Boulangerie du Point du Jour ou la société Le Grenier à Pain Point du Jour, a ou aurait dû connaître le manquement allégué, à savoir l’impossibilité d’exploiter la terrasse visée au bail comme étant à jouissance privative.

Il ressort du contrat de bail conclu le 1er novembre 2012 que les locaux loués sont désignés comme comprenant une terrasse à jouissance privative de 54 m2. Si depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 il est exigé que l’existence des parties communes à jouissance privative soit expressément mentionnée dans le règlement de copropriété (Loi du 10 juillet 1965, article 6-4), cette disposition ne vaut que pour les immeubles mis en copropriété postérieurement au 1er juillet 2022. Dans la présente affaire, le fait que la jouissance privative de la terrasse située devant le local objet du bail ne soit pas mentionnée au règlement de copropriété est en conséquence sans effet, ce droit ayant pu résulter d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires dont il n’appartenait pas au preneur de vérifier l’existence.

Les autorisations administratives de la ville et du département auxquelles sont soumises l’usage et l’entretien de la terrasse aux termes du contrat de bail sont par ailleurs étrangères à l’obligation de délivrance du bailleur puisque les démarches nécessaires à leur obtention incombent au preneur et touchent à la réglementation relative à l’occupation du domaine publique, le manquement allégué en l’espèce concernant à l’inverse un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles résultant pour le preneur de l’impossibilité de jouir de la terrasse en raison de l’opposition de plusieurs copropriétaires.

Enfin, le moyen tiré de la non prise en compte de la surface de la terrasse dans la fixation du loyer doit être pareillement écarté dans la mesure où cet élément ne vient pas directement contredire l’existence d’un droit de jouissance privatif sur la terrasse, lequel est expressément mentionné au contrat, ni le manquement du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance conforme qui résulterait d’une impossibilité pour le preneur de jouir de cette terrasse en raison de l’opposition de certains copropriétaires.

De ces constatations il s’évince que le preneur – qui était alors la société Boulangerie du Point du Jour – ne pouvait du seul fait des termes du bail avoir, dès la conclusion ou même l’entrée en vigueur de celui-ci, connaissance d’un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance ainsi que le soutient la société Mainstreet 1617.

Au surplus, la société Mainstreet 1617 ne rapporte pas la preuve, ni même n’allègue, que la société Boulangerie du Point du Jour n’aurait pu, de janvier 2013 à février 2019, exploiter la terrasse litigieuse, même temporairement.

La société Le Grenier à Pain Point du Jour, qui a succédé à la société Boulangerie du Point du Jour dans les liens contractuels au 20 février 2019 et se prévaut de l’impossibilité d’exploiter la terrasse visée au bail depuis lors du fait de l’opposition de plusieurs copropriétaires, a introduit son action en manquement à l’obligation de délivrance par assignation en date du 16 avril 2021, soit dans le délai de cinq ans du manquement invoqué.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens avancés par les parties au soutien de leurs prétentions, il convient de débouter la SCI Mainstreet 1617 de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société Le Grenier à Pain Point du Jour et de déclarer ladite action recevable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure d’incident dilatoire

La société Le Grenier à Pain Point du Jour fait valoir que la présente affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre depuis le 19 mai 2021, date à laquelle elle a assigné la SCI Mainstreet 1617 en restitution de loyers trop-perçus ; que la SCI Mainstreet 1617 a attendu le 8 septembre 2022, et néanmoins invoqué dès cette date, la prescription de l’action de sa locataire, dans ses conclusions au fond ; qu’elle a ensuite attendu le 27 octobre 2023, soit trois jours avant la date fixée par le calendrier de procédure pour ses conclusions en défense, pour soulever cet incident devant le juge de la mise en état ; que ce faisant la SCI Mainstreet 1617 cherche à gagner du temps dans la procédure parallèlement pendante devant le juge des loyers commerciaux dont la décision est suspendue le temps que soit rendue une décision dans la présente instance; que pendant ce temps la société Le Grenier à Pain Point du Jour continue à verser un loyer significativement supérieur à la valeur locative, dans un contexte inflationniste d’augmentation du coût de l’énergie et des matières premières ; que l’intention dilatoire de la SCI Mainstreet 1617 est caractérisée et justifie qu’elle soit condamnée à verser à la société Le Grenier à Pain Point du Jour la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi.

La société Mainstreet 1617 oppose qu’en soulevant un incident elle n’a fait qu’exercer ses droits, conformément aux dispositions de l’article 123 du code de procédure civile ; que la société Le Grenier à Pain Point du Jour tente d’imputer à sa bailleresse un retard pris dans la procédure alors même qu’elle a engagé diverses procédures et ne respecte pas les calendriers de procédure fixés par le juge de la mise en état; que la société Le Grenier à Pain Point du Jour est d’autant moins fondée à soutenir que la société Mainstreet 1617 adopte une stratégie dilatoire que la présente procédure a pour partie été initiée du fait du non-paiement répété de ses loyers.

Sur ce,

Aux termes de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Les juges du fond apprécient souverainement si c’est dans une intention dilatoire qu’une partie s’est abstenue de soulever plus tôt une fin de non-recevoir (Civ. 2e, 1er juillet 1981, n°80-12.356 Publié).

En l’espèce, par conclusions au fond notifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, la SCI Mainstreet 1617 a notamment soulevé l’irrecevabilité des demandes de la société Le Grenier à Pain Point du Jour en invoquant la prescription de son action.

Or, la SCI Mainstreet 1617 a attendu ensuite plus de douze mois pour conclure sur incident aux fins d’irrecevabilité tirée de la prescription alors qu’elle disposait de l’intégralité des éléments lui permettant de le faire dès le 19 mai 2021, date de l’assignation.

Cette pratique manifestement dilatoire a causé un préjudice à la société Le Grenier à Pain Point du Jour résultant de l’allongement de la durée de la procédure qui doit être évalué à 2.000,00 €.

En conséquence, la SCI Mainstreet 1617 sera condamnée à payer la somme de 2.000,00 € à la société Le Grenier à Pain Point du Jour au titre du préjudice résultant de la production de conclusions aux fins d’irrecevabilité tardives.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de débouter la SCI Mainstreet 1617 et la société Le Grenier à Pain Point du Jour de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS la SCI Mainstreet 1617 de sa demande visant à déclarer prescrite l’action indemnitaire et de signature d’un avenant au bail de la société Le Grenier à Pain Point du Jour ;

CONDAMNONS la SCI Mainstreet 1617 à verser à la société Le Grenier à Pain Point du Jour la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DISONS que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond ;

DEBOUTONS la SCI Mainstreet 1617 et la société Le Grenier à Pain Point du Jour de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 à 9h30 pour clôture avec fixation du calendrier de procédure suivant :

conclusions récapitulatives en demande avant le 10 avril 2025conclusions récapitulatives éventuelles en défense avant le 10 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signée par Carole GAYET, Juge, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Maeva SARSIAT

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Carole GAYET