DU : 23 Avril 2025

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ORDONNANCE DE REFERE

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[E], [X]

C/

S.E.L.A.R.L. [F] [S], E.U.R.L. SAINTE ANNE IMMO, [N] [G], [I]

Répertoire Général

N° RG 24/00485 – N° Portalis DB26-W-B7I-IERE

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Expédition exécutoire le : 23 Avril 2025

à : M^e Racle

à : M^e Derbise

à : M^e Wacquet

à : M^e Mendy

Expédition le :

à :

à :

à :

à :

à :

à : Expert X2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 13]

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ORDONNANCE DE REFERE

du

VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint principal ff de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [H] [T] [A] [E]

née le 22 Décembre 1992 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 17]

représentée par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Monsieur [B] [W] [C] [X]

né le 12 Juillet 1991 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

— DEMANDEUR(S) -

ET :

S.E.L.A.R.L. [F] [S] (RCS D'[Localité 13] 821 962 644)

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Gaëlle DEFER, avocat au barreau d’AMIENS

E.U.R.L. SAINTE ANNE IMMO (RCS D'[Localité 13] 803 971 555)

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [O] [N] [G]

né le 13 Février 1948 à [Localité 21] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 10]

représenté par M^e François MENDY, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Ambroise LECOCQ, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [D] [I]

née le 07 Janvier 1950 à [Localité 20] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par M^e François MENDY, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Ambroise LECOCQ, avocat au barreau d’AMIENS

— DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations en référé en date des 25 et 26 novembre délivrées par Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] à la SELARL [F] [S], l’EURL SAINTE ANNE IMMO, Monsieur [O] [N] [G] et Madame [D] [I], au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

Dire Monsieur [X] et Madame [E] recevables et bien fondés en leurs fins, moyens et prétentions ;Ordonner une expertise ;Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [I] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 2 avril 2025.

Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] ont comparu par leur conseil et ont demandé au juge des référés de :

Dire Monsieur [X] et Madame [E] recevables et bien fondés en leurs fins, moyens et prétentions ;Ordonner une mesure d’expertise ; Débouter Monsieur [N] [G] et Madame [I] de leur demande d’exclusion de pièce ; Condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [I] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [O] [N] [G] et Madame [D] [I] ont comparu par leur conseil et ont demandé au juge des référés de :

Sur l’irrecevabilité de la pièce adverse n°9 (rapport d’huissier) :Constater qu’il s’agit d’un enregistrement téléphonique clandestin ; En conséquence, écarter des débats la pièce adverse n°9 dénommée « Rapport d’huissier » ;Sur la demande d’expertise judiciaire : Dire n’y avoir lieu à référé ; Constater l’absence de motif légitime ; En conséquence : Déclarer Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] irrecevables et mal fondés en leurs demandes et les débouter ;Condamner Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] à verser à Monsieur [O] [N] [G] et Madame [D] [I] chacun la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] aux entiers dépens ; Subsidiairement, si nonobstant l’absence de motif légitime, le juge des référés estime judicieux de faire droit à la mesure d’instruction, il sera donné acte aux concluants de ce qu’ils formulent toutes protestations et réserves d’usage ; Dire et juger que l’expert aura pour mission :Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;Entendre tout sachant et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;Dresser un bordereau des documents communiqués à l’expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;Visiter et décrire les lieux litigieux situés [Adresse 5] (France) ;Examiner et décrire les désordres listés dans l’assignation et qui ont affecté la maison depuis la vente ;Préciser leur nature, leur date d’apparition et leur importance,Donner tous éléments permettant de déterminer si ces désordres étaient apparents au jour de la vente ;Donner tous éléments permettant de déterminer si les inondations sont de nature à compromettre la solidité de la maison ou à la rendre impropre à sa destination ;Rechercher la ou les causes des inondations et dire si ces causes existaient préalablement à la vente du 28 avril 2023 ;Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer si les acheteurs pouvaient avoir connaissance du caractère inondable de leur terrain au jour de la vente ;Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres et en évaluer le coût si possible à l’aide de devis présentés par les parties ainsi que leur durée normalement prévisible ;Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;Fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige, Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant ;S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de son pré rapport qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection ;

La SELARL [F] [S] a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme de droit, mais dès à présent ;Donner acte à la SELARL [F] [S] de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande formée ;Donner acte à la concluante de ses protestations et réserves ;Réserver les dépens ;

L’EURL SAINTE ANNE IMMO a comparu par son conseil et a formulé protestations et réserves.

Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevable de la pièce n°9 des demandeurs :

Monsieur [O] [N] [G] et Madame [D] [I] soutiennent qu’en application de résulte de l’article 9 du code de procédure civile et du principe de loyauté l’administration des preuves en matière civile, comme des dispositions de l’article 9 du code civil, des articles 6 et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui excluent la production en justice d’éléments portant atteinte à la vie privée, dès lors que cette production n’est pas indispensable à l’exercice du droit de la preuve et que l’atteinte n’est pas proportionnée au but poursuivi, cette pièce doit être écartée des débats.

En premier lieu, il convient d’écarter les moyens tirés de la valeur du contenu de cette preuve – Madame [N] qui est portugaise s’exprime difficilement en français – pas de retranscription directe d’enregistrement vidéo mais une vidéo produite par Madame [E] ainsi que sa propre retranscription –, en ce qu’ils portent sur l’appréciation même que pourrait apporter le juge du fond de cette pièce.

En second lieu, le juge des référés saisi d’une demande in futurum, n’est pas en état de se prononcer à supposer que cette preuve doit déloyale, sur le caractère indispensable à l’exercice du droit de la preuve et la proportion au but poursuivi ou aux intérêts en présence.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile énonce que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si l’application de ce texte n’est pas de droit, l’existence de contestations ne constitue pas un obstacle à sa mise en œuvre qui n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Pour s’opposer à l’expertise, Madame [D] [I] et Monsieur [O] [N] [G] soutiennent que les acquéreurs ont régularisé l’acte de vente qui les informe des inondations survenues sur le terrain et de l’état des risques réglementés, peu important que l’extrait Georisques mentionne par erreur une adresse située « [Adresse 2] à [Localité 16] » au lieu de leur immeuble situé « [Adresse 4] » dans la mesure où les deux adresses se situent en zone inondable. Ils ajoutent que l’affirmation selon laquelle le terrain serait en permanence inondé n’est d’aucune pertinence puisque les acheteurs et l’agent immobilier n’auraient pas manqué de s’en apercevoir.

Ils font également valoir que, de leur propre aveu, les acheteurs reconnaissent que les affaissements sont apparus postérieurement à l’inondation d’octobre et que les fissures alléguées ne sont aucunement caractérisées.

Or, à ce stade, il y a lieu de constater que l’expertise amiable du 26 août 2024 a mis en évidence la présence d’eau dans la propriété de Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X], ainsi qu’un tassement important du terrain créant un affaissement du pilier de maintien des poutres porteuses en béton, « sans doute présent depuis plusieurs années et qui provient d’un délitement de la terre à chaque inondation de la propriété ». Par ailleurs, sont uniquement annexés à l’acte de vente un état des risques mentionnant trois inondations sur un terrain qui n’est pas celui acheté par Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] et un état des risques réglementés visant plus largement la commune, de sorte qu’ils n’avaient pas connaissance de la situation propre à leur immeuble.

Il résulte en définitive des pièces versées aux débats, et notamment de :

Acte authentique ;Rapport d’expertise ;Extrait du site GEORISQUE ;Coupure presse ;Compromis de vente ;Photographie de fissures ;Photographies des inondations ;Rapport d’huissier ;Extrait du site WIKIPEDIA ;Article de presse ;Qu’il existe un motif légitime à ordonner une expertise comme prévu au présent dispositif.

Concernant les demandes relatives à la mission de l’expert, il sera rappelé que la détermination de celle-ci relève de l’office du juge qui se prononce après avoir entendu les parties en considération du litige in futurum et des pièces produites par les parties ci-avant listées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de laisser les dépens à la charge de Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] qui ont intérêt à la mesure, sauf leur récupération éventuelle au fond.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] sollicitent la condamnation de Madame [D] [I] et de Monsieur [O] [N] [G] à leur verser la somme de 1.500 euros.

Madame [D] [I] et Monsieur [O] [N] [G] sollicitent la condamnation de Madame [H] [E] et de Monsieur [B] [X] à leur verser la somme de 1.500 euros.

En l’état, l’équité et l’issue du litige commandent de condamner Madame [D] [I] et Monsieur [O] [N] [G] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président statuant en référés, publiquement par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

REJETTE la demande relative à la pièce n°9 produite par Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] ;

ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Monsieur [L] [P]

Groupe [P] Egero

[Adresse 1]

[Localité 8]

Tél. : 03.22.69.22.70.

Port. : 06.69.44.48.45. Mèl. : [Courriel 15]

Avec mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception 15 jours au moins avant chaque accedit, le premier devant avoir lieu impérativement dans les 45 jours suivant l’avis de dépôt de consignation ;Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;Se rendre à l’immeuble litigieux appartenant à Monsieur [B] [X] et Madame [H] [E] situé [Adresse 4] à [Localité 18] ;Préconiser les mesures de sauvegarde qui s’avéreraient urgentes en invitant le cas échéant les parties à saisir le juge des référés à cette fin sur la base d’un pré-rapport en ce sens émanant de l’expert ; Décrire les désordres actuels tel qu’ils résultent des pièces visées aux motifs, préciser leur importance ;Indiquer les parties de l’ouvrage que ces désordres affectent ;Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ;Dire si les désordres étaient présents, et apparents ou cachés, lors de l’acquisition en date du 28 avril 2023 ; Dans la mesure du possible, dire si les désordres étaient ou non décelables par un acquéreur profane, et s’ils pouvaient être raisonnablement ignorés par les vendeurs ;Dire s’ils rendent le bien immobilier impropre à l’usage auquel il est destiné, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ;Donner si possible son avis, à partir des connaissances factuelles et techniques en présence, à la fois sur la connaissance des désordres par le vendeur et sur le caractère déterminant de consentement de leur non connaissance par l’acheteur ; Proposer les travaux de reprise nécessaires, chiffrer leur coût, HT et TTC, désordre par désordre, et leur durée prévisible, à partir des éléments fournis à l’expert par les parties ; Dire si pendant la durée des travaux de remise en état, l’immeuble pourra être en tout ou partie occupé ;Préciser la nature et l’importance des préjudices matériels, physiques ou moraux subis par la demanderesse et proposer une base d’évaluation coût à partir des éléments fournis à l’expert par les parties ;Proposer un apurement des comptes entre les parties ;Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas de nous en aviser ;Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’Expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’Expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’Expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DIT que l’Expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DIT que l’Expert devra faire connaître sans délai aux parties le montant prévisible des opérations d’expertise en même temps que la nécessité d’une consignation complémentaire dont il adressera la demande immédiatement au juge chargé du contrôle de l’expertise avec copie aux parties en les invitant à faire valoir leurs observations au juge chargé du contrôle sous 15 jours ;

DIT que l’Expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DIT que l’Expert devra remettre un document de synthèse aux parties ;

RAPPELLE aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse :

Elles disposent d’un délai de trois semaines fixées par l’Expert pour adresser leurs dires et que ce délai est impératif ;Les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’Expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’Expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de six mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] qui devront consigner la somme de 3.500 euros à valoir sur la rémunération de l’Expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal, avant le 23 juin 2025 étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque, sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime ;

COMMET Éric BRAMAT, Président, Juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

CONDAMNE Madame [D] [I] et Monsieur [O] [N] [G] à payer à Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que les dépens seront supportés par Madame [H] [E] et Monsieur [B] [X], sauf leur récupération éventuelle au fond, au besoin, les y condamne ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] les jour, mois et an susmentionnés.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT