TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 25/00743 – N° Portalis DB26-W-B7J-IPBK

Minute n° :

JUGEMENT

DU

17 Avril 2026

S.C.I. FARBEL

C/

[X] [H], [Y] [H]

Expédition délivrée le 17/04/26

à M^e BIBARD

à M^e DELETRE

Exécutoire délivrée le 17/04/26

à me BIBARD

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 23 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FARBEL pris en sa représentante légale Madame [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par la SELARL CABINETS BIBARD AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pauline DELETRÉ-CANTET, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Pauline DELETRE-CANTET, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DE LA SITUATION

Suivant contrat en date du 27 juin 2020, la SCI FARBEL a donné à bail à Madame [X] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Amiens, moyennant un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises.

Monsieur [H] [Y] s’est porté caution solidaire des obligations résultant du bail par acte séparé du même jour.

Par ordonnance du 19 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en référé a notamment constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et condamné cette dernière à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.095,20 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif des lieux.

Madame [X] [H] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions le 5 juillet 2023. Elle a néanmoins restitué les clefs le 2 novembre 2023 et n’a pas soutenu son appel.

Madame [X] [H] a déposé le 25 avril 2024 une demande de traitement de sa situation de surendettement et fait aujourd’hui l’objet d’une suspension de l’exigibilité de ses dettes.

Par actes de commissaire de justice du 1er août 2025, la SCI FARBEL a attrait Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes de:

—  19.325,70 euros au titre des réparations locatives,

—  1.800 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique,

—  4.828,20 euros au titre du solde des loyers et charges de l’indemnité d’occupation,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement, de constat et d’expulsion.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 février 2026 à laquelle les parties ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.

La SCI FARBEL maintient ses demandes initiales, sauf à porter sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 2.500 euros.

Monsieur et Madame [H] demandent au juge de:

— dire et juger que la créance invoquée par la SCI FARBEL au titre des travaux, arriérés locatifs et indemnités d’occupation a d’ores et déjà été déclarée dans le cadre de la procédure de surendettement de Madame [X] [H] pour un montant global d’environ 23.833,75 euros,

— dire et juger qu’en tant que dette déclarée dans le cadre du traitement collectif du passif cette créance relève désormais de la seule compétence de la commission de surendettement des particuliers ou, en cas de contestation, du juge du surendettement, à l’exclusion de la présente juridiction,

— dire et juger que la SCI FARBEL ne peut utilement solliciter une condamnation immédiate de Madame [X] [H] au titre d’une créance déjà intégrée au dossier de surendettement et dont le montant n’a pas encore été fixé contradictoirement,

— débouter la SCI FARBEL de ses demandes financières dirigées contre Madame [X] [H],

— dire et juger nul et inopposable à Monsieur [Y] [H] l’acte de cautionnement invoqué par la SCI FARBEL,

— subsidiairement dire que les sommes susceptibles d’être mises à la charge de Madame [X] [H] au titre des réparations locatives ne sauraient excéder 8.030 euros et réduire très substantiellement le montant des sommes réclamées par la SCI FARBEL,

— à titre infiniment subsidiaire, lui accorder les délais de paiement les plus larges et dire que ces délais vaudront suspension de toute mesure d’exécution forcée à son encontre,

— condamner la SCI FARBEL à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application des dispositions des articles L.711-1 et suivants du Code de la consommation, la procédure de traitement des situations de surendettement a pour objet de définir les modalités d’exécution des obligations du débiteurs surendettés et non l’existence de la dette.

Ainsi, la décision par laquelle le juge du surendettement vérifie la validité et le montant des titres de créance n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal.

En l’espèce, la procédure de surendettement dont bénéficie Madame [X] [H] ne prive pas le créancier du droit d’agir aux fins d’obtention d’un titre exécutoire, dont seules les modalités d’exécution seront affectées par l’existence de cette procédure.

Il y a donc lieu de rejeter toutes les demandes de Madame [X] [H] reposant sur l’existence de la procédure de surendettement.

Sur la validité du cautionnement

Il résulte de l’article 1128 du Code civil que son nécessaire à la validité d’un contrat:

1° Le consentement des parties,

2° Leur capacité à contracter

3° Un contenu licite et certain

En l’espèce, Monsieur [Y] [H] dénonce la régularité formelle de l’acte de cautionnement en ce que son prénom ne serait pas mentionné. Pour autant, les éléments d’identité correspondent à sa personne et des bulletins de salaire mentionnant son identité complète ont été remis au bailleur lors de la signature de l’engagement de sorte qu’il ne peut y avoir aucune confusion sur l’identité de la personne qui s’engage.

En outre, il ne dénie pas la signature figurant sur le document et son consentement à l’acte.

Enfin, il ne soulève aucune autre irrégularité de l’acte prévue à peine de nullité.

L’engagement de caution de Monsieur [Y] [H] est donc valable et ne sera pas davantage déclaré inopposable au défendeur.

Sur la demande au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation

Selon l’article 488 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, par ordonnance de référé du 19 juin 2023, Madame [X] [H] a été condamnée au paiement de l’arriéré locatif à titre provisoire. Ainsi, la bailleresse est recevable à solliciter sa condamnation au fond pour les mêmes causes, la présente décision se substituant à l’ordonnance de référé.

La SCI FARBEL produit un décompte suivant lequel la locataire demeure redevable de la somme de 4.828,20 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation due jusqu’à son départ effectif des lieux formalisé par la remise des clés le 2 novembre 2023.

Les défendeurs ne justifient pas avoir procédé au règlement de ces sommes.

Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.828,20 euros.

Sur la demande au titre des dégradations et réparations locatives

Selon l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 dudit Code précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, peu détaillé, mentionne que les différents éléments d’équipement sont en bon état. Seule une réserve concernant une table basse présentant des éclats et le sol du séjour présentant des éclats.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de preuve permettant de remettre en cause ces constatations.

L’état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice, en présence de l’ensemble des parties. Ce document établi par un officier public et ministériel assermenté fait foi jusqu’à preuve du contraire. Les seules dénégations des mentions y figurant par les défendeurs sont donc insuffisantes.

Le logement est globalement décrit comme mal entretenu.

Il y a lieu de reprendre les différents chefs de demande de la SCI FARBEL.

S’agissant des stores enrouleurs, l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention relative à l’existence de store. Leur absence lors du départ de la locataire ne peut donc lui être imputée.

S’agissant du nettoyage de la chaudière, l’entretien de la chaudière est une charge incombant au locataire. Madame [X] [H] ne justifie pas y avoir procédé et l’état des lieux de sortie mentionne que la chaudière est sale, poussiéreuse, présente quelques coups et un tuyau d’évacuation encrassé. La locataire a déclaré au commissaire de justice ne pas avoir procédé à cet entretien pour l’année en cours. La facture de 352,60 euros sera donc mise à la charge des défendeurs.

S’agissant du mobilier. Lors de l’état des lieux le logement était équipé de deux chaises et d’une table basse. Ces éléments d’équipement ont disparu lors de l’état des lieux de sortie. Le fait que la table basse ai présenté un éclat est indifférent dès lors que sa disparition justifie d’une nouvelle table soit acquise, comme les deux chaises manquantes. Les meubles choisis par la demanderesse présentent un coût modeste. Il y a donc lieu de mettre à la charge des défendeurs la somme de 58,97 euros au titre du mobilier. En effet, en l’absence de référence du canapé dans l’état des lieux de sortie, il n’y a pas lieu de mettre ces frais à la charge des défendeurs.

Sur les travaux. L’ensemble des postes de travaux figurant sur le devis établi par la SARL ORSOL correspond aux dégradations relevées par le commissaire de justice qui témoigne d’un logement très mal entretenu et dégradé, notamment par des chiens. Les éléments d’équipement et revêtement sont irrécupérables et leur changement s’impose. Cette dégradation ne résulte pas d’un usage normal des lieux loués pendant moins de trois ans. Les défendeurs n’apportent par ailleurs aucun élément permettant de contester le devis. Ils seront donc condamnés solidairement du paiement de la somme de 18.277 euros.

En conséquence, Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] seront condamnés solidairement à payer à la SCI FARBEL la somme de 18.688,57 euros au titre des réparations locatives.

Sur le préjudice financier

Alors que le bien a été restitué il y a plus de trois ans, la SCI FARBEL ne justifie pas des conditions et délais de remise en location de son bien. Si l’ampleur des travaux a rendu le bien temporairement indisponible, faute de justificatif, ce délai sera limité à un mois. Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 600 euros correspondant à un mois de loyer.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs ne formulent aucune proposition de règlement de leur dette.

Madame [X] [H] bénéfice déjà d’un moratoire dans le cadre de la procédure de surendettement.

Au regard des condamnations prononcées aux termes du présent jugement, les mensualités dans le cadre des délais légaux ne sauraient être inférieures à 985 euros, somme que les défendeurs ne justifient pas être en capacité d’assumer durablement.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H], parties succombantes, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance qui, en application de l’article 695 du Code de procédure civile, ne comprennent pas les frais de constat.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SCI FARBEL, qui a été contrainte d’exposer de nouveaux frais pour assurer la défense de ses intérêts, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [X] [H] de ses prétentions reposant sur l’existence d’une procédure de surendettement,

Déboute Monsieur [Y] [H] de ses demandes de nullité et d’inopposabilité de son engagement de caution,

Condamne solidairement Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à la SCI FARBEL la somme de 18.688,57 euros au titre des réparations locatives,

Condamne solidairement Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à la SCI FARBEL la somme de 4.828,20 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation,

Condamne in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à la SCI FARBEL la somme de 600 euros en réparation de son préjudice économique,

Déboute Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] de leur demande de délais de paiement,

Condamne in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] aux dépens qui n’intègrent pas les frais de constat,

Condamne in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [Y] [H] à payer à la SCI FARBEL la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente