TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00171 – N° Portalis DB26-W-B7K-IWH5

Minute n° :

JUGEMENT

DU

13 Mai 2026

E.U.R.L. [I]

C/

S.C.I. [J] IMMO

Expédition délivrée le 13 Mai 2026

SELARL [P] ET ASSOCIÉS

Exécutoire délivrée le 13 Mai 2026

SELARL [P] ET ASSOCIÉS

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.U.R.L. [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN substituée par la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

S.C.I. [J] IMMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DE LA SITUATION

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2024, l’EURL [I] a conclu avec la SCI [J] IMMO un contrat de prestations de services d’une durée de 12 mois organisant la conciergerie des locations de courte durée du bien sis [Adresse 4] à Amiens (80).

Se prévalant de l’interdiction des activités de mise en location à courte durée prévue au règlement de copropriété, la SCI [J] IMMO a demandé à l’EURL [I] de désactiver l’annonce de location de l’appartement par courriel en date du 18 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 avril 2025, l’EURL [I] a constaté la résiliation anticipée, par la SCI [J] IMMO, du contrat de prestation de services et a mis en demeure celle-ci de lui payer les sommes contractuellement prévues d’un montant de 4 753, 02 euros.

L’EURL [I] a saisi le 12 août 2025 un conciliateur de justice qui a établi le 4 décembre 2025 un bulletin de non-conciliation.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, l’EURL [I] a fait assigner la SCI [J] IMMO devant le tribunal judiciaire d’Amiens à l’audience du 16 mars 2026 aux fins de paiement des sommes dues au titre de la résiliation du contrat. La signification de l’assignation a eu lieu par dépôt en étude, après vérification de la certitude du domicile du destinataire.

Selon les termes de son assignation signifiée le 12 février 2026, valant conclusions, déposée à l’audience du 16 mars 2026, l’EURL [I] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation de la SCI [J] IMMO à lui payer la somme de 1 973, 01 euros, taxes comprises, au titre de la résiliation anticipée du contrat ; la condamnation de la SCI [J] IMMO à lui payer la somme de 2 780 euros, taxes comprises, au titre des prestations réalisées pour la commercialisation du bien ; la condamnation de la SCI [J] IMMO à supporter les entiers dépens ; la condamnation de la SCI [J] IMMO à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’EURL [I] fait valoir que la demande de la SCI [J] IMMO de désactiver les annonces de courte durée du bien objet du contrat s’analyse comme une demande de résiliation anticipée du contrat, le propriétaire ayant rendu indisponible l’appartement durant plus de 60 jours. Se prévalant des termes de l’article 5 du contrat de prestation de services, la SCI [J] IMMO soutient que la SCI lui est redevable d’une indemnité annuelle équivalant à 23% du montant des commissions pour le prix moyen de 90 nuitées, taxes comprises, soit la somme de 1 644, 18 euros, hors taxe, et 1973, 01 euros, taxes comprises.

L’EURL [I] soutient ensuite qu’en application de l’article 5 du contrat de prestation de services, la SCI [J] IMMO lui est redevable du paiement des frais de commercialisation et d’optimisation de l’appartement, d’un montant total de 2 316, 67 euros, hors taxe, soit 2 780 euros taxes comprises. Elle précise que le contrat stipule que le propriétaire a, par la signature dudit contrat, confirmé tant le principe forfaitaire que l’exigibilité de ces sommes en cas de résiliation anticipée du contrat.

La SCI [J] IMMO n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de la résiliation anticipéeEn application de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l’article 1212 du code civil, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, les parties sont tenues de l’exécuter jusqu’à son terme. Il est de principe que la rupture unilatérale du contrat à durée déterminée constitue une rupture fautive, s’analysant comme une inexécution contractuelle.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de prestation de services en date du 19 juin 2024 a été conclu pour une durée de douze mois, son terme est donc fixé au 19 juin 2025. Toutefois, la lettre du syndic en date du 30 septembre 2024 rappelle aux copropriétaires l’interdiction de toute « activité AIR BNB » au sein de l’immeuble, conformément aux stipulations du règlement de copropriété. Dans son courriel en date du 18 octobre 2024, l’EURL [I] a informé Madame [J] [U], gérante de la SCI [J] IMMO, de l’annulation d’une location de courte durée prévue entre les 28 octobre et 23 novembre 2024 en raison de l’interdiction de l’activité stipulée au règlement de copropriété. Par courriel du même jour, Madame [J] [U] lui a répondu : « Nous n’avions pas tout annulé ?? J’avais demandé de désactiver l’annonce. ». Ces échanges de courriels mettent en exergue la volonté de la propriétaire de cesser l’activité de location de courte durée sur son bien. En outre, le tableau de gestion et de pénalité établi par l’EURL [I] indique que la dernière location de courte durée a eu lieu entre les 13 et 14 septembre 2024. De ce qu’il précède, il résulte que la prestation de services de conciergerie est devenue sans objet du fait de la cessation de toute location de courte durée à compter du mois d’octobre 2024, que l’exécution du contrat a pris fin avant son terme et que la propriétaire ne pouvait ignorer la cause empêchant la poursuite de son exécution, à savoir l’interdiction des locations de courte durée au sein de la copropriété.

Dès lors, l’inexécution de la propriétaire avant terme est injustifiée, elle constitue une rupture anticipée donc fautive du contrat à durée déterminée.

Or, l’article 5 du contrat de prestation de services en cause stipule que « Si le PROPRIETAIRE résilie le contrat de manière anticipée et rend son logement indisponible pour une durée de location de courte durée pendant plus de 60 jours dans l’année, il sera tenu de payer une indemnité annuelle au PRESTATAIRE. Cette indemnité correspondra au minimum de vingt trois pourcent toutes taxes comprises 23% T.T.C. de commission sur le prix moyen de 90 (quatre vingt dix) nuitées ». La stipulation contractuelle fixant une indemnité sanctionnant l’inexécution du cocontractant, elle sera qualifiée de clause pénale.

Dans son courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 avril 2025, l’EURL [I] a constaté la résiliation anticipée de la SCI [J] IMMO en la mettant en demeure de lui payer les pénalités contractuellement prévues. Cette lettre est datée du 15 avril 2025, soit plus de sept mois après la cessation de la publication des offres de location de courte durée sur le bien. Les conditions légales et contractuelles de mise en jeu de la clause pénale, à savoir la mise en demeure préalable et l’indisponibilité du bien pendant une durée supérieure à 60 jours imputable au propriétaire, ont été respectées.

Il y a lieu de déterminer le montant dû par la SCI [J] IMMO en suivant les stipulations contractuelles. Au vu de tableau de gestion et de pénalité établi par l’EURL [I], seules 51 nuitées ont été réservées sur l’appartement en cause entre le 19 juin et le 14 septembre 2024. Pour cette raison, la somme due au titre de l’application de la clause pénale sera déterminée sur la base de ces 51 nuitées :

4 861, 03 euros (somme des nuitées) / 51 (nombre de nuitées) = 95, 31 euros (prix moyen d’une nuitée)

95, 31 euros x 90 = 8 578, 29 euros (prix moyen de 90 nuitées)

8 578, 29 euros x 0, 23 = 1 973, 01 euros

Au surplus, aux termes de l’article 3.1 du contrat de prestation de services, il convient de souligner qu’au vu des sommes perçues par le propriétaire durant les mois de juillet, août et septembre 2024, ladite pénalité est équivalente à la rémunération du prestataire. La pénalité ainsi fixée n’est ni dérisoire ni excessive.

En conséquence, la SCI [J] IMMO sera condamnée à payer à l’EURL [I] la somme de 1 973, 01 euros au titre de la clause pénale prévue en cas de résiliation anticipée.

Sur la demande en paiement au titre des frais de mise en serviceL’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, l’article 5 du contrat de prestation de services prévoit que « Dans le cadre de sa mission le Prestataire réalise préalablement à la mise en location une préparation du bien objet des présentes avec différentes fournitures et services au profit du PROPRIETAIRE. […] L’ensemble de ces prestations ne sont pas facturées au client dans le cadre du présent contrat dans la mesure où le client s’engage à la souscription du contrat de conciergerie pour une durée de douze mois. En cas de résiliation anticipée du contrat, le PROPRIETAIRE sera redevable du paiement de l’ensemble des services précités aux tarifs ci-dessus exposés, ces tarifs étant forfaitaires, unitaires et couvrant le prix de la prestation réalisée. Ces tarifs ne sauraient être assimilés à une clause pénale mais à la contre valeur du travail réalisé par le Prestataire pour mettre en commercialisation le bien du Propriétaire sur les différentes plates-formes et optimiser sa commercialité. Par la signature des présentes, le Propriétaire s’engage à en valider tant le principe forfaitaire que l’exigibilité en cas de résiliation anticipée du contrat ».

Les frais exposés dans le contrat de prestation de services sont les suivants :

inventaire complet du bien et conseils sur les éléments à ajouter pour la mise en location : 250 euros, taxes comprises,prises de vue avec retouches professionnelles du logement : 450 euros, taxes comprises, reprise et optimisation des annonces sur les sites de location : 250 euros, taxes comprises, par annonce, mise en place d’un pack de messages automatique aux voyageurs : 180 euros, taxes comprises,pack de tutos vidéos d’accès et d’utilisation des équipements du logement : 250 euros, taxes comprises, Analyse du bien et conseils par une décoratrice d’intérieur sur photos : 950 euros, taxes comprises, Mise en place, programmation et pose d’une boîte à clé sécurisée « Igloohome » : 450 euros, taxes comprises. La preuve de l’accomplissement de ces prestations est apportée par la facture émise par l’EURL [I] le 15 avril 2025, aux termes de laquelle le montant total de ces frais s’élève à la somme de 2 316, 67 euros, soit 2 780 euros, taxes comprises.

Par conséquent, et en application du contrat de prestation de services, la SCI [J] IMMO sera condamnée à payer à l’EURL [I] la somme de 2 780 euros au titre des frais préalables à la mise en location du bien.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [J] IMMO, succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [J] IMMO, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à l’EURL [I], une somme qu’il est équitable de fixer à 750 euros.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement rendu par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI [J] IMMO à payer à l’EURL [I] la somme de 1973, 01 euros, taxes comprises, en application de la clause pénale stipulée par le contrat de prestation de services ;

CONDAMNE la SCI [J] IMMO à payer à l’EURL [I] la somme de 2 780 euros, taxes comprises, au titre des frais de mise en service du contrat donné en location ;

CONDAMNE la SCI [J] IMMO aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI [J] IMMO à payer à l’EURL [I] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente