TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01859 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMNI

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM prise en son agence de, [Localité 2], dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Mohamed MENDI, de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame, [X], [G], demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 9 avril 2019, la société 3F Grand Est SAHLM a donné à bail à Madame, [X], [G] un logement sis, [Adresse 6] à, [Localité 3] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 470,39 euros provision sur charges comprise, hors APL, le loyer étant payable à terme échu.

Le 7 mars 2025, la société 3F Grand Est SAHLM a fait signifier à Madame, [X], [G] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 961,51 euros en principal selon décompte arrêté au 3 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 juillet 2025, la société 3F Grand Est SAHLM a fait citer Madame, [X], [G] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Madame, [X], [G] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux sis, [Adresse 6] à, [Localité 3], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame, [X], [G] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST, à compter du 7 mai 2025 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

— condamner Madame, [X], [G] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST la somme de 1 798,30 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 juin 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 sur la somme de 2 961,51 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner Madame, [X], [G] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— condamner Madame, [X], [G] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame, [X], [G] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 janvier 2026 et retenue. La société 3F Grand Est SAHLM est représentée par son avocat et sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Madame, [X], [G], assignée par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présente ni représentée.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas déposé au tribunal de diagnostic social et financier .

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine de la CCAPEX le 11 mars 2025.

La demande formée à l’encontre de Madame, [X], [G] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 9 avril 2019 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 mars 2025 à Madame, [X], [G] pour paiement d’une somme principale de 2 961,51 euros au titre de l’arriéré arrêté au 3 mars 2025.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 16 juin 2025, dont la dette s’élève à la somme de 1 798,30 euros, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 8 mai 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société 3F Grand Est SAHLM, Madame, [X], [G] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame, [X], [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 16 juin 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 1 798,30 euros.

Madame, [X], [G], absente et défaillante à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, nonobstant des paiements mais partiels du loyer locatif.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de la condamner à payer à la société 3F Grand Est SAHLM la somme de 1 798,30 euros au titre du décompte du 16 juin 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Madame, [X], [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du mois de juillet 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame, [X], [G] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et de l’équilibre des parties commandent de débouter la société 3F Grand Est SAHLM de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société 3F Grand Est SAHLM recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 9 avril 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 8 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame, [X], [G] d’avoir libéré les lieux, situés sis, [Adresse 6] à, [Localité 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE la société 3F Grand Est SAHLM de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame, [X], [G] à payer à la société 3F Grand Est SAHLM cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui évoluera dans les même conditions que si le bail n’avait été résilié à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame, [X], [G] à payer à la société 3F Grand Est SAHLM une somme de 1 798,30 euros selon décompte du 16 juin 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame, [X], [G] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

DEBOUTE la société 3F Grand Est SAHLM de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE La société 3F Grand Est SAHLM du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 mars 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,