DOSSIER N° RG 25/01424 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NIHW

JUGEMENT RENDU PAR DEFAUT ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSES :

Mme [F] [R] et Mme [U] [Q]

156 avenue Anatole France

76480 DUCLAIR

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 décembre 2022, avec prise d’effet au 13 décembre 2022, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] un appartement situé 3 rue Camille Pissarro – Résidence Platane – Escalier 1 – Etage 13 – Appartement 005 à CANTELEU (76380), pour un loyer mensuel de 386,45 euros, outre une provision pour charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 386,45 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 13 décembre 2022.

Par courriers reçus par le bailleur le 16 octobre 2023, Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] ont donné congé du logement qu’elles occupaient et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 16 janvier 2024.

Arguant que les locataires ont quitté les lieux en laissant le logement en mauvais état et sans apurer la dette locative, le bailleur a mené une tentative de conciliation, en vain, le 6 avril 2025, le conciliateur de justice ayant rendu un constat de carence.

Par déclaration au greffe enregistrée le 8 août 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin qu’il :

— condamne solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] à lui payer la somme de 1 759,35 euros au titre des sommes dues en vertu du contrat de location qui leur a été consenti ;

— condamne solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] au paiement d’une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir que Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] ont quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges, dont il est bien fondé à solliciter le paiement. Il ajoute que Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] ont causé des dégradations locatives dont elles doivent répondre.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 30 mars 2026.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2026, Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] ont été citées par l’OPH HABITAT 76 à comparaître à ladite audience dès lors que l’avis de réception des convocations qui leur avaient été adressées par le greffe était revenus avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”.

A l’audience du 30 mars 2026, l’OPH HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance.

Citées selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision par défaut et en dernier ressort.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 24 mars 2026, Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] demeurent redevables de la somme de 1 303,37 euros au titre des loyers et charges impayés, déducton faite du dépôt de garantie d’un montant de 386,45 euros.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, les locataires seront tenues solidairement de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 1 303,37 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 386,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

Le régime des réparations locatives exige donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute du locataire réside dans la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat.

S’agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Civile 3ème, 30 janvier 2002, n°00-15.784). Dans trois arrêts du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a pu préciser que le préjudice lié à l’inexécution des réparations peut « comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le préjudice doit être apprécié « à la date à laquelle le juge statue », et il doit être pris « en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (Civile 3ème, 27 juin 2024, n°22-10,298, n°22-21.272 et 22-24.502).

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Par ailleurs, cet article indique que l’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties ou à défaut par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Il en résulte que le bailleur ne peut demander remboursement de la moitié du constat d’huissier que s’il démontre qu’il n’a pas été possible d’établir l’état des lieux amiablement et contradictoirement entre les parties. Lorsque l’état des lieux doit être établi par commissaire de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Faute d’état des lieux, il est fait application de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil. Cet article prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 13 décembre 2022, ainsi qu’un état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire le 16 janvier 2024.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que les locataires n’ont pas restitué l’intégralité des clés qui leur avaient été remises à l’entrée dans le logement. Ainsi, la somme de 12,50 euros facturée pour le remplacement d’une clé de boîte aux lettres manquante est accordée au bailleur.

Il n’apparaît toutefois pas suffisamment d’éléments pour chiffrer le préjudice de l’OPH HABITAT 76 en l’absence de pièces justificatives (devis, marchés, bordereau de prix, factures), concernant les travaux de remise en état du logement, le décompte et le devis établis par le bailleur ainsi que le bordereau des prix unitaires relatif aux prestations de remise en état communiqué par le bailleur n’étant pas suffisants. Il convient donc de débouter l’OPH HABITAT 76 de ses demandes d’indemnisation au titre des réparations locatives qui ne sont pas suffisamment justifiées.

Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] seront donc condamnées solidairement à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 12,50 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [F] [R] et Madame [U] [Q], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnées, in solidum, aux dépens

Condamnées aux dépens, Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] seront condamnées, in solidum, à verser à l’OPH HABITAT 76 une indemnité qu’il est équitable de fixer à 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1 303,37 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 386,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 12,50 euros de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [U] [Q] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE