TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

JCP [Localité 2]

N° RG 26/00179 – N° Portalis DB26-W-B7K-IWI6

Minute n° :

JUGEMENT

DU

07 Mai 2026

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

C/

[E] [B]

Expédition délivrée le 07 Mai 2026

Maître Stéphanie LEBEGUE

[E] [B]

Exécutoire délivrée le 07 Mai 2026

Maître Stéphanie LEBEGUE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau D’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [B] est propriétaire des lots n°411 et n°429 dans la [Adresse 4] à [Localité 2] (80) ayant pour syndic de copropriété la société Foncia.

Monsieur [E] [B] ne s’étant pas acquitté régulièrement du montant des charges de copropriété, une mise en demeure lui a été adressée le 5 février 2025 pour la somme de 425,63 euros, laquelle est demeurée infructueuse, suivies d’autres relances et une autre mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, le syndic de copropriété de la [Adresse 5] a attrait Monsieur [E] [B] devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de solliciter sa condamnation :

– au paiement de la somme de 2604,82 euros, montant des charges dues avec intérêts au taux légal à compter de l‘assignation;

– 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

– au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026 à l’occasion de laquelle, le syndic de la [Adresse 5] représenté par son conseil, maintient ses prétentions initiales.

Monsieur [E] [B] reconnaît devoir cette somme. Il demande néanmoins le rejet des demandes de dommages et intérêts, des frais irrépétibles et dépens en faisant valoir que les mises en demeure n’ont pas été envoyées à sa nouvelle adresse alors qu’il l’avait signalé sur son compte existant sur le site internet de FONCIA.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété, au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente. En cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré ; de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

En l’espèce, au soutien de ses prétentions, le syndic de copropriété de la [Adresse 5] produit les contrats de syndic signés les 14 mars 2023 et 24 avril 2025, les procès-verbaux d’assemblée générale des 20 mars 2025 et 24 avril 2025 approuvant les comptes à partir du 1er octobre 2023 jusqu’au 30 septembre 2024, déterminant le montant de la cotisation obligatoire pour fonds de travaux jusqu’au 30 septembre 2026 et fixant le budget prévisionnel jusqu’au 30 septembre 2026, les appels de charges, les mises en demeure et relances adressés des 5 février 2025, 25 février 2025, 15 mai 2025 et 16 mai 2025 et le décompte des sommes dues au 1er janvier 2026.

Si les frais de recouvrement sont réglementés dans le contrat de syndic, autorisés en application l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et imputables sur le compte du copropriétaire, il sera observé que les clauses en pareille matière dans le constrat de syndic ne lient pas les copropriétaires et qu’ils peuvent être rejetés s’ils sont excessifs ou non justifiés.

A ce titre, il convient d’expurger du décompte les frais de la requête en injonction de payer dont les pièces ne sont pas produites et dont juridiction ignore le sort qui lui a été réservé (633,25 euros)

Il ressort des pièces versées par le syndic que le compte des charges de copropriété dues par Monsieur [E] [B] reste débiteur de la somme de 1971,57 euros, frais de recouvrement inclus.

Monsieur [E] [B] ne conteste pas le principe de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1971,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [E] [B] soutient ques les défauts de paiement sont dus à un changement d’adresse qui n’a pas été pris en compte par le syndic. Or, il lui revient de prouver qu’il l‘en a avisé, ce qui n’est pas le cas.

En l’espèce, le défaut de règlement durable de ses charges de copropriété par Monsieur [E] [B] a nécessairement contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et a perturbé la gestion de la copropriété.

Monsieur [E] [B] sera donc condamné à payer à la partie demanderesse la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens.

Enfin, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, Monsieur [E] [B] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1971,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2026;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE JUGE