TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03910

N° Portalis DBX4-W-B7I-TNOF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 19 Mai 2025

[P] [W]

[U] [W]

C/

[N] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à Monsieur [P] [W] et à Madame [U] [W]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [W]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [U] [W]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Y]

demeurant [Adresse 3]

placée sous le régime de la sauvegarde de justice par décision du Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des Tutelles en date du 07 janvier 2025, désignant l’Association Résilience OCCITANIE (RESO) en qualité de mandataire spécial

représentée par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 24 février 2018, Monsieur [P] [W] a donné à bail à Madame [N] [Y] un logement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 650€ charges non comprises.

Le 4 juillet 2024, Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] ont fait signifier à Madame [N] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] ont ensuite fait assigner Madame [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 329€, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts,

— des loyers et des charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexable comme le loyer avec intérêts,

— d’une somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Il est également demandé de prononcer la condamnation à remettre les justificatifs de l’entretien de la chaudière pour les années 2023 et 2024 et l’attestation d’assurance.

Madame [N] [Y] a été placée sous sauvegarde de justice suivant ordonnance du 7 janvier 2025.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenu à l’audience du 28 mars 2025.

Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W], comparants, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’assignation et actualisent le montant de sa demande en paiement à la somme de 2279€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [N] [Y], représentée par son conseil, sollicite :

— d’ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire

— de l’autoriser à s’acquitter de la dette en 35 échéances de 30€ et le solde à la 36ème échéance, au plus tard le 10 de chaque mois,

— débouter les consorts [W] de leur demande à titre de dommages et intérêts.

Elle fait valoir au soutien de sa défense qu’elle a eu des problèmes de santé qui expliquent les impayés de charges et de loyers et que l’ouverture de la mesure de sauvegarde de justice a permis la reprise du paiement du loyer courant par le biais du mandataire.

Elle indique qu’elle produit l’attestation d’assurance démontrant qu’elle était bien assurée lors de la délivrance du commandement. Elle indique avoir également fait réaliser l’entretien de la chaudière comme demandé dans le commandement et en justifier.

Elle fait enfin valoir que la demande de dommages et intérêts ne relève pas de la compétence du juge des référés.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

* fondée sur le défaut d’assurance

L’article 7g de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

Le contrat de bail du 24 février 2018 contient une clause résolutoire (article XI) reprenant les modalités de cet article.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

Un commandement visant cette clause et sollicitant la justification d’une assurance a été signifié le 4 juillet 2024 par les bailleurs.

En l’espèce, Madame [Y] justifie à l’audience d’une attestation d’assurance de la Société MMA IARD pour la période du 1/02/2024 au 1/02/2025 qui couvre donc la période de délivrance du commandement du 4 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ne sont donc pas remplies.

* fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail du 24 février 2018 contient une clause résolutoire (article XI) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le commandement de payer en date du 4 juillet 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Le commandement de payer a été signifié le 4 juillet 2024 pour la somme de 167€ concernant les charges liées aux ordures ménagères 2023.

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Même en absence de décompte locatif fourni avec la date des versements effectués par Madame [Y], il n’est pas contesté que Madame [Y] a fait des versements mensuels de 650€ jusqu’en novembre 2024 puisque les loyers dont le paiement est réclamé sont ceux de décembre 2024, de janvier 2025 et de février 2025.

Madame [Y] n’ayant pas donné d’instructions particulières d’imputation pour ces règlements de 650€, il convient d’imputer lesdits paiements sur la dette qu’elle avait le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 4 juillet 2024 puisque cela permettait de régulariser l’ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que le versement de 650€ effectué en août 2024 a permis de régulariser la somme de 167€ réclamée dans le commandement du 4 juillet 2024.

Par conséquent, Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] seront déboutés de leur demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et de leur demande subséquente en expulsion et en indemnité d’occupation.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] produisent le détail des sommes dues réalisé par le commissaire de justice le 10 février 2025 démontrant que Madame [N] [Y] reste devoir la somme de 2279€, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [N] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2279€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources, des propositions faites par Madame [N] [Y], elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes de justificatifs

Il résulte des débats et des pièces versées que les justificatifs d’assurance et d’entretien de la chaudière ont été produits de sorte que cette demande est devenue sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les bailleurs réclament le paiement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive du locataire.

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces versées que soit caractérisé un préjudice distinct de la dette locative et des intérêts auxquels est condamnée Madame [Y].

Dès lors, il convient de rejeter cette demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Cependant, Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] de leur demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 4 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] de leur demande d’expulsion de Madame [N] [Y] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] à titre provisionnel la somme de 2279 € (décompte arrêté au 4 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [N] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que la demande de prononcer la condamnation à remettre les justificatifs de l’entretien de la chaudière pour les années 2023 et 2024 et l’attestation d’assurance est devenue sans objet ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] de leur demande dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Madame [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [W] et Madame [U] [W] de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,