TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

EXPROPRIATION

Décision du 26 Septembre 2024

N° du dossier : N° RG 23/00025 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HME5 – n° minute : 33/2024

COMMUNAUTÉ URBAINE ANGERS LOIRE MÉTROPOLE

C/

[Y] [FK] épouse [N]

JUGEMENT EN FIXATION DU PRIX EN MATIÈRE

D’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

ENTRE :

COMMUNAUTÉ URBAINE ANGERS LOIRE MÉTROPOLE

83, rue du mail – BP 80011

49020 ANGERS CEDEX 02

représentée par son président en exercice,

AUTORITÉ PRÉEMPTRICE,

représentée par Maître Emmanuel CHENEVAL membre du cabinet EWEN AVOCATS, avocat au Barreau de NANTES,

ET :

[Y] [FK] épouse [N]

10, rue des Reinettes – 49080 BOUCHEMAINE

PROPRIÉTAIRE PRÉEMPTÉE,

présente assistée de Maître Romain THOMÉ membre de la SELARL THOMÉ HEITZMANN, substitué par Maître Thibaud TAILLET, avocat au Barreau de RENNES,

EN PRÉSENCE DE :

— monsieur le commissaire du gouvernement domicilié en cette qualité, direction départementale des finances publiques de Maine-et-Loire – pôle d’évaluation domaniale – 1 rue Talot – B.P. 84112 – 49041 ANGERS CEDEX 01, représenté par monsieur [V] [B], inspecteur des finances publiques, désigné par le directeur départemental des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire de gouvernement,

— mesdames [X] [VE] et [S] [W] en charge du service foncier à Angers Loire Métropole,

— madame [A] [C], chargée de l’aménagement et foncier à la commune de Bouchemaine,

— monsieur [JE] [KU], adjoint à l’urbanisme à la commune de Bouchemaine,

— madame [Z] [I], greffière stagiaire,

— monsieur [O] [ZS], élève avocat,

— monsieur [J] [N], époux de madame [Y] [N],

Après avoir entendu à l’audience du 27 juin 2024 tenue publiquement à la mairie de Bouchemaine (Maine-et-Loire), immédiatement après le transport sur les lieux, les parties, leurs représentants et le commissaire du gouvernement.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente au tribunal judiciaire d’Angers désignée en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Maine-et-Loire pour une durée de trois ans, par ordonnance du 12 décembre 2022 du premier président de la cour d’appel d’Angers,

Greffier : Sylvie KIMPPIENNE, greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 juin 2024,

À l’issue de celle-ci, la Présidente a faire savoir aux parties que le jugement serait rendu le 26 septembre 2024,

JUGEMENT :

— rendu à cette date par mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, signé par M^me Geneviève LE CALLENNEC, juge de l’expropriation, et M^me Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La commune de Bouchemaine fait partie de la communauté urbaine Angers Loire Métropole.

Par délibération en date du 13 mars 2017, le conseil de communauté a institué le périmètre du droit de préemption urbain communautaire suite à l’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi).

Par décision du 4 octobre 2021, la commission permanente de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a réinstitué le périmètre du droit de préemption urbain communautaire suite à la révision générale n°1 du PLUi.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie de Bouchemaine le 30 juin 2023, Me [T] [PH], notaire associé au Lion-d’Angers, a fait part de l’intention de Mme [Y] [FK] épouse [N] d’échanger avec Mme [P] [K] veuve de M. [D] [R], pour une valeur de chaque bien échangé de 255 360 €, le bien suivant sis à Bouchemaine :

— une parcelle sise 8 rue des Reinettes cadastrée section AC n°235 d’une superficie de 3.192 m².

Il est précisé que Mme [P] [K] veuve de M. [D] [R] est propriétaire de la parcelle située Clos des Reinettes à Bouchemaine cadastrée section AC 238 d’une superficie de 3.192 m² et que celle-ci a également fait part se son intention d’échanger son bien avec Mme [N] par déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie de Bouchemaine le 30 juin 2023.

La parcelle de Mme [N] est située dans le périmètre du droit de préemption urbain de la communauté urbaine Angers Loire Métropole.

Suite à la demande d’avis de la commune, le pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques du Maine-et-Loire a estimé, par avis du 7 août 2023, la valeur vénale du bien à 6 € le m².

Par un arrêté AR-2023-185 du 15 septembre 2023, la communauté urbaine Angers Loire Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section AC n°235 au prix de 19 152 €, soit 6 € le m².

Elle a fait signifier à Mme [N] par acte d’huissier en date du 19 septembre 2023 l’arrêté de préemption.

L’arrêté de préemption a été affiché au siège de la communauté urbaine Angers Loire Métropole ainsi qu’en mairie de Bouchemaine du 26 septembre au 26 novembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023, Mme [N] a avisé la communauté urbaine qu’elle refusait la vente au prix proposé.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2023, la communauté urbaine Angers Loire Métropole a signifié à Mme [N] sa requête au juge de l’expropriation, son mémoire de saisine et les pièces qui y sont annexés.

Par requête enregistrée au greffe le 4 décembre 2023, la communauté urbaine Angers Loire Métropole a saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de prix de l’immeuble.

Suivant récépissé, la communauté urbaine a consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations en date de valeur du 31 janvier 2024 la somme de 2 872,80 € correspondant à 15 % de l’évaluation faite par l’administration fiscale.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de visite des lieux et de l’audience qui s’ensuit le 27 juin 2024.

Vu les conclusions récapitulatives de la communauté urbaine Angers Loire Métropole en date du 24 juin 2024 aux termes duquel celle-ci demande au juge de l’expropriation de :

— fixer la valeur du bien à la somme de 19 152 € sur la base d’un prix de 6 € le m² ;

— rejeter le surplus des demandes de Mme [N].

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif n°1 de Mme [N] en date du 26 juin 2024 par lequel celle-ci demande au juge de l’expropriation de :

— fixer la valeur du bien à la somme de 98 952 € sur la base d’un prix de 31 € le m² ;

— condamner la société Alter Public à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Vu les conclusions du commissaire du gouvernement enregistrées au greffe le 20 juin 2024, tendant à la fixation du prix de la parcelle à 19 152 €, soit un prix de 6 € le m².

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de référence :

La communauté urbaine, au visa de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme et de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, demande de retenir comme date de référence le 17 octobre 2021 qui correspond à la date à laquelle est devenue exécutoire la révision générale n°1 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) approuvée par une délibération de la communauté urbaine du 13 septembre 2021 dans lequel se situe la commune de Bouchemaine.

Mme [N] et le commissaire du gouvernement concluent également à la même date de référence.

***

L’article L.213- 4 du code de l’urbanisme prévoit qu’en matière de droit de préemption, le prix est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La commune de Bouchemaine relève du PLUi d’Angers dont la dernière modification générale est intervenue le 13 septembre 2021.

La date de référence sera fixée en fonction de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle sont situés les biens, soit, en l’espèce, le 17 octobre 2021, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification générale du PLUi d’Angers Loire Métropole approuvée le 13 septembre 2021, applicable en conséquence à la parcelle objet de la présente décision.

La date de référence sera en conséquence fixée au 17 octobre 2021.

C’est à la date de référence que l’on se place pour examiner la nature du bien et son usage effectif.

A cette date, la parcelle est située en zone 2AU du PLUi. Le transport sur les lieux a permis de constater que la parcelle est en nature de terre et qu’elle est libre de toute occupation.

Sur le prix de la parcelle :

Les parties s’accordent sur le fait que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

La communauté urbaine fait valoir que la parcelle est impactée dans sa partie sud par une servitude d’utilité publique d’implantation et passage des canalisations de transport de gaz impliquant une zone non aedificandi de 30 mètres de part et d’autre de la canalisation, ce qui constitue pour elle une moins-value.

La communauté urbaine conteste la situation privilégiée de la parcelle qui n’est pas située à proximité immédiate de zones déjà construites en exposant que :

— la parcelle n’est pas située à proximité d’un petit centre commercial qui n’est accessible que par la rue des Reinettes, voie passante et dans un état dégradé ;

— la parcelle est comprise dans une unité foncière à usage agricole qui n’est pas à proximité immédiate de parcelles construites dont elle est séparée au nord par d’autres terrains agricoles et au sud par une route et des terrains agricoles ;

— les réseaux ne desservent pas la parcelle qui devra faire l’objet de travaux de raccordement alors que la desserte par les réseaux d’assainissement et le raccordement au réseau électrique est l’une des conditions de la reconnaissance de la situation privilégiée d’un terrain.

La communauté urbaine Angers Loire Métropole se prévaut des quatre termes de comparaison (TC) suivants :

— TC1 : acte de vente du 28 septembre 2023 par les consorts [L] à la société Alter Public d’une parcelle de terre sise 61 rue Halopé Frères aux Ponts-de-Cé, cadastrée section AL n°547, d’une surface de 1467 m², classée en zone 2AU2 au PLUi d’Angers Loire Métropole, au prix de 4,93 € le m² ;

La communauté urbaine fait valoir que la parcelle n’est pas enclavée puisqu’une servitude a été constituée pour l’accès temporaire à la parcelle;

— TC1bis : acte de vente du 26 novembre 2021 par les consorts [PI] à la société Alter Public de plusieurs parcelles sises La Fontaine et les Perrins aux Ponts-de-Cé cadastrées section AL n°156, d’une surface de 6070 m², AL 374 d’une superficie de 7486 m² et AO n°966 d’une superficie de 5927 m² classés en zone 2AU au prix de 5 € le m².

Sur les critiques faites par Mme [N], la communauté urbaine précise que les parcelles cadastrées section n°156, 374 et 906 aux Ponts-de-Cé ont été vendues au prix de 5 € le m² et non de 23,12 € le m² comme le soutient Mme [N], le prix ayant été ventilé entre les propriétés bâties et non bâties ;

— TC2 : acte de vente du 4 août 2021 par M. [E] [M] à la société Alter Public de parcelles de terre situées “la Fontaine” aux Ponts-de-Cé, cadastrées section AL n°420 à 429, classées en zone 2AU2 au PLUi d’Angers Loire Métropole pour une surface totale de 3352 m², au prix de 5 € le m² ;

— TC3 : acte de vente des 30 janvier et 11 février 2019 par M. [G] [H] à la communauté urbaine Angers Loire Métropole de deux parcelles de terre situées “La Friche” à Cantenay-Epinard, cadastrées section A n°365 et 366, d’une superficie de 16422 m², classées en zone 2AU au PLUi d’Angers Loire Métropole, au prix de 5 € le m² ;

— TC4 : acte de vente du 16 septembre 2020 de deux parcelles de terre situées 5 route des Landes à Saint-Léger-de-Linière, commune déléguée de Saint-Léger-des-Bois, cadastrées section AC n°130 et 131, d’une superficie de 5365 m², classées en zone 1AU au PLUi, au prix de 1 € pour la parcelle n°130, zone humide, et pour la parcelle n°131 au prix de 5 € le m².

La communauté urbaine considère que le TC4 de Mme [N] n’est pas pertinent en ce qu’il se rapporte à la vente d’un terrain bâti, vendu sous la condition que le vendeur procède à la démolition des bâtiments qui y étaient édifiés et à la dépollution du site, ce terme étant de plus trop ancien puisque du 2 juin 2019.

Elle ajoute que le prix du terrain seul du TC2 de Mme [N] est de 6 € le m², le prix total incluant une indemnité accessoire pour perte d’arbres.

Elle relève que le terme de comparaison n°3 de Mme [RY] est situé dans un lotissement-jardin et supporte divers aménagements tels que cabanon et préfabriqué, ce qui justifie son prix plus élevé.

Mme [N] se prévaut de la situation privilégiée de son bien pour les motifs suivants :

— la parcelle se situe à proximité immédiate de l’ensemble des commodités et services, notamment du centre commercial de Pruniers regroupant de nombreux services, un pôle médical. Le centre commercial est accessible en 10 minutes à pied (700 m) en empruntant la liaison douce du chemin des Reinettes ou en 2 minutes en voiture par la rue des Reinettes ;

— Elle est également à proximité des équipements publics structurants tels qu’école, complexe sportif, bord de Maine avec voie verte et à moins de 1,5 km du lac de Maine, du centre aquatique de Beaucouzé ;

— elle constitue l’une des dernières parcelles non urbanisée susceptible de faire l’objet d’une opération d’aménagement aux fins de jonction entre les secteurs urbanisés de Pruniers, Petit Vivier et Val de Maine ;

— elle est située dans un secteur urbanisé à vocation résidentielle et entourée de nombreuses constructions ;

— elle est située en périphérie immédiate de la ville d’Angers avec une ligne de bus qui permet de rejoindre le centre-ville d’Angers à l’arrêt “Château” en 30 mns et un trajet en voiture de 6,3kms de moins de 10 mns jusqu’au château d’Angers ;

— la commune de Bouchemaine est attractive au niveau socio-économique;

— la parcelle est située à proximité de l’ensemble des réseaux existants. Elle est desservie par le réseau d’eau potable.

Mme [N] fait valoir les observations suivantes sur les termes de comparaison cités par la communauté urbaine :

— les TC1 et TC2 doivent être écartés puisque la parcelle n°547 est enclavée, ne bénéficie pas d’un accès direct à la voie publique, et que les deux parcelles sont situées en zone 2AU2 du PLUi qui n’a pas vocation à être urbanisée avant 2027, à proximité de la RD 260 qui est une 2x2 voies, relevant également que les parcelles cadastrées section AL n°156 et 374, au sud de ce secteur, ont été acquises au prix de 23,12 € le m² alors même qu’elles sont situées en zone 2AU2 ;

— le TC3 est ancien et doit être écarté. Il a de plus une moindre attractivité. Il est partiellement situé en zone humide concernée par une servitude “d’alignement d’arbres, haie et ripisylve” qui limite et contraint sa constructibilité ;

— le TC4 doit être écarté car il est pour partie située en zone humide, inconstructible et pour partie en zone 1AU, zonage différent, et à proximité d’une zone industrielle et artisanale. Sa situation est beaucoup moins favorable.

Elle relève également que les termes de comparaison produits par la communauté urbaine ne sont pas représentatifs du marché immobilier local en ce qu’il ont trait à des acquisitions opérées par elle ou par la société Alter Public dans le cadre d’opérations d’aménagement et que ces termes doivent être confrontés avec les termes de comparaison qu’elle produit, lesquels relèvent majoritairement du marché des cessions libres avec une valeur au m² plus importante. Elle ajoute que les facteurs de plus-value qu’elle a développés doivent être pris en compte.

Elle souligne que le prix qu’elle sollicite doit être corrélé avec la valeur déclarée de 73,13 € de ce bien dans la succession de ses parents en 2006 ainsi que le prix de 150 € le m² convenu dans l’acte d’échange avec Mme [D] [R].

Mme [N] se prévaut des termes de comparaison suivants en précisant qu’ils font ressortir un prix moyen au m² de 16,13 € :

— TC1 : 4 ventes en date des 29 décembre 2022, 27 janvier 2023, 11 avril 2023 et 30 décembre 2023 de parcelles situées “la Limousine” aux Garennes-sur-Loire cadastrées respectivement section ZB n°112, 127, 126 et 335, en zone 2AU, au prix de 8,35 € le m², de surfaces respectives de 2154 m², 9179 m², 9170 m² et 9643 m² ;

Mme [N] indique que leur situation à proximité de l’aire urbanisée de la commune est moins privilégiée puisque plus éloignée d’Angers.

— TC2 : vente du 16 novembre 2021 d’une parcelle située “Bel Air” à Ecouflant cadastrée section ZK n°210, en zone 2AU, d’une surface de 472 m² au prix de 14,98 € le m² ;

Mme [N] précise que la parcelle est plus éloignée du centre-ville d’Angers que son bien et qu’elle est située en zone 2AU2, urbanisable après 2027.

— TC3 : vente du 17 juin 2020 de parcelles situées “Tartifume” à Angers, cadastrées section AC N°77, 82, 83, 84 et 100, en zone 2AU, d’une superficie totale de 1510 m² au prix de 10 € le m² ;

Mme [N] observe que les biens sont situés au nord d’Angers, à proximité du centre-ville et des axes structurants mais à une distance plus importante des commerces et services que sa parcelle.

— TC4 : vente du 26 juin 2019 d’une parcelle située 36, rue des Charmilles à Saint-Lambert-la-Potherie, cadastrée section AB n°1034, en zone 2AU, d’une superficie totale de 22 072 m², au prix de 31,17 € le m² ;

Mme [N] précise que la parcelle est en deuxième couronne angevine, à proximité des services et équipements publics communaux. Elle souligne que le bien est vendu comme un immeuble non bâti et que les démolitions invoquées par l’expropriante pour écarter le terme de comparaison ne peuvent être pris en compte puisqu’elles ont été réalisées préalablement à la signature de l’acte de vente.

Le commissaire du gouvernement relève que la parcelle est impactée par une servitude d’utilité publique d’implantation et passage de canalisations de gaz impliquant une zone non aedificandi de 30 m de part et d’autre de la canalisation. Il précise que le terrain est accessible depuis la rue des Reinettes mais qu’un fossé le sépare de la route.

Le commissaire du gouvernement fait valoir les observations suivantes concernant les termes de comparaison produits par les parties :

— termes de comparaison produits par l’autorité préemptrice :

Le TC1, d’une superficie moins importante, est pertinent au regard de la localisation du bien et de son zonage.

Le TC2 est pertinent du fait de sa localisation et de son zonage.

Le TC3 est moins pertinent compte tenu de sa situation géographique et de son ancienneté.

Le TC4 n’est pas retenu au regard de son zonage en 1AU.

— termes de comparaison produits par Mme [N] :

Le TC1 fait ressortir un prix de base de 7,5 € le m², le surplus étant constitué d’une indemnité accessoire. Les mentions des actes montrent que le changement de zonage des biens est envisagé pour un classement en zone constructible.

Le TC2 faire ressortir un prix de 6 € le m², outre une indemnité accessoire pour les arbres. Ce terme est pertinent car de même zonage et dans une commune située dans la première couronne d’Angers comme celle de Bouchemaine.

Le TC3 est moins pertinent pour le commissaire du gouvernement. Il est de moindre superficie puisque de 1552 m² mais sa localisation à Angers est plus favorable, s’agissant de 5 parcelles en nature de jardin ayant un accès au chemin départemental n°107 dans un lotissement. Ce sont des jardins ouvriers situés à proximité de secteurs urbanisés, biens recherchés pour lesquels il existe un marché spécifique, indépendamment de leur zonage.

La communauté urbaine justifie également le prix plus élevé de ce terme de comparaison situé dans un lotissement-jardin comportant divers aménagements tels que des cabanons, préfabriqués.

Le TC4 n’apparaît pas pertinent pour le commissaire du gouvernement en ce qu’il est un terme ancien avec des caractéristiques spécifiques, s’agissant d’un terrain sur lequel étaient édifiées des constructions à usage d’entrepôts et de bureaux démolies par le vendeur, ce qui démontre de fait la viabilisation de la parcelle laquelle est située à proximité immédiate de la ZAC de Gagné.

La communauté urbaine fait valoir les mêmes critiques à l’encontre du terme de comparaison n°4 produit par Mme [N].

Pour la fixation des indemnités, le commissaire du gouvernement se prévaut des deux premiers termes de comparaison de la communauté urbaine ainsi que du terme n°2 de Mme [N]. Il produit également les termes de comparaison suivants :

— vente du 16 novembre 2022 d’une parcelle située “les Perrins” aux Ponts-de-Cé, cadastrée section AL n°451 en zone 2AU au prix de 5 € le m².

— À propos de la situation privilégiée de terrains situés en zone 1AU du PLUi de Montreuil-Juigné et des Garennes-sur-Loire pour des valeurs respectives de 8 € le m² et 7,50 € le m² : arrêt de la cour d’appel d’Angers du 5 avril 2022 : consorts [U]/la société Alter Public et arrêt du 7 février 2023 : M. et Mme [F]/la société Alter Public.

Il propose en conséquence une valorisation de la parcelle à hauteur de 6 € le m².

***

Sur la situation privilégiée :

Lart L.321-1 du code de l’expropriation précise que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation plus ou moins privilégiée d’un immeuble.

C’est à la date de référence, soit en l’espèce au 17 octobre 2021, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non d’un bien.

En premier lieu, la commune des Ponts-de-Cé fait partie de la communauté urbaine Angers Loire Métropole. Elle est située en première couronne de l’agglomération d’Angers, à environ 8 kilomètres de la ville à laquelle elle est reliée par une ligne de bus. Elle bénéficie d’un environnement naturel valorisant puisque Bouchemaine est une commune touristique à la belle saison, située au bord de la rivière de la Maine et à environ 3 kilomètres du lac de Maine. La parcelle n’est pas située dans un secteur inondable puisqu’elle est en hauteur par rapport à la mairie de Bouchemaine distante d’environ 4 kilomètres.

En second lieu, le transport sur les lieux et les pièces produites par les parties, notamment les plans et photos insérées dans leurs écritures, montrent que la parcelle est située en bordure de la rue des Reinettes qui est assez étroite, sans matérialisation de la ligne médiane, une ligne électrique la longeant (photo n°3 annexée au procès-verbal de transport), mais qu’elle en est séparée par un fossé. Elle est plus proche du secteur de Pruniers que du centre bourg de Bouchemaine. Le transport sur les lieux a permis de se rendre à pied par un chemin piétonnier ombragé, dénommé chemin des Reinettes, au petit centre commercial de Pruniers qui n’est pas à proximité immédiate mais néanmoins accessible à pied en une quinzaine de minutes.

Ce petit centre commercial est accessible rapidement avec un véhicule. Il a été vu lors du transport les commerces de salon de coiffure, bureau de tabac-presse, pharmacie, boulangerie, cabinet médical, pizzeria, étude notariale et auto-école.

Par ailleurs, à partir de ce petit centre commercial, il est possible, comme le transport l’a montré, de se rendre à pied dans un secteur doté d’équipements publics tels que le groupe scolaire du Petit Vivier et un complexe sportif.

Il s’ensuit qu’il doit être tenu compte de ces éléments valorisant la parcelle même s’ils ne sont pas situés à proximité immédiate et que la rue des Reinettes est assez étroite.

En troisième lieu, le transport sur les lieux a montré que le bien n’est pas situé dans un secteur urbanisé même s’il existe quelques maisons à proximité, ce qui justifie qu’il soit classé en zone 2AU, zone à urbanisation future. Si la photo insérée en page 13 des écritures de Mme [N] montre que la parcelle se situe non loin de trois zones urbanisées qui sont les secteurs de Pruniers, du Petit Vivier et du Val de Maine, il ne peut être considéré que cette situation constitue en elle-même un facteur déterminant de valorisation alors qu’elle ne bénéficie pas de l’ensemble des réseaux et qu’elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Sur les éléments de moins-value :

Les parties ne contestent pas que la parcelle de Mme [N] est grevée d’une servitude d’utilité publique en sa partie sud d’implantation et passage de canalisation de gaz impliquant une zone non aedificandi de 30 mètres de part et autre de la canalisation.

Sur les termes de comparaison :

Il doit être retenu des termes de comparaison relatifs à des biens comparables à celui de Mme [N], soit des parcelles situées dans le même zonage et dans un secteur géographique similaire de sorte qu’il ne peut être privilégié dans le cadre de la méthode par comparaison des termes de comparaison situés dans un secteur géographique différent pour ensuite le comparer au secteur objet de la présente procédure permettant de justifier le prix demandé par une partie.

Il ne peut être par principe écarté les termes de comparaison produits par l’autorité préemptrice au motif qu’il s’agit d’un marché captif puisqu’ayant trait à des ventes consenties à la société Alter Public ou à la communauté urbaine Angers Loire Métropole puisqu’il convient de comparer ces transactions à celles concernant le marché purement privé.

Il découle de l’article L.322-2 du code de l’expropriation qu’il ne peut être retenu comme pertinents les termes de comparaison trop anciens par rapport à la date de la présente décision.

Il doit être relevé que les parties ne produisent pas de termes de comparaison sur la commune de Bouchemaine.

Les terrains objet de termes de comparaison situés dans un autre zonage sont moins pertinents alors même qu’il est versé aux débats des actes de vente se rapportant à des parcelles situées en zone 2AU. Il s’ensuit que le terme de comparaison n°4 de la communauté urbaine sera écarté puisque d’une part, il a trait à une parcelle classée en zone 1 AU et que d’autre part, il est situé sur la commune de Saint-Jean-de-Linières, aux caractéristiques différentes en ce qu’elle est notamment plus éloignée d’une rivière ou d’un fleuve.

Les parties produisent un certain nombre de termes de comparaison concernant des communes proches de Bouchemaine avec des caractéristiques comparables. Il en est ainsi de la commune des Ponts-de-Cé, située en bordure de la Loire, à environ 7 kilomètres de Bouchemaine. Par contre, le terme de comparaison n°3 de Mme [N] sera exclu car il est situé à Angers même où le prix au m² est supérieur pour un terrain aménagé et spécifique de ce type, s’agissant de jardins ouvriers.

Certains termes de comparaison sont anciens. Il en est ainsi du terme de comparaison n°3 de la communauté urbaine en ce qu’il se rapporte à une vente des 30 janvier et 11 février 2019, comme le fait valoir Mme [N]. Toutefois, celle-ci se prévaut également d’un terme de comparaison n°4 situé à Saint-Lambert-la-Potherie datant du 26 juin 2019 qui de plus se rapporte à un bien situé d’une part dans un autre zonage, soit en zone 1 AU, de plus grande valeur que la zone 2AU, et d’autre part dans une commune ne présentant pas les mêmes caractéristiques que Bouchemaine qui est située au bord d’une rivière, non loin de la Loire.

Ces deux termes de comparaison seront en conséquence écartés.

La référence faite par Mme [N] à la valeur de 73,13 € le m² du bien déclarée dans la succession de ses parents, même si elle ne s’en prévaut pas à titre de terme de comparaison, ne peut être pris en compte en tant que telle, s’agissant d’une déclaration de succession qui de plus ne peut être représentative du marché immobilier actuel.

Il sera utilisé les termes de comparaison suivants pour fixer le prix de la parcelle de Mme [N] :

— le TC1 de la communauté urbaine qui est une vente du 28 septembre 2023 d’une parcelle située 61, rue Halopé Frères aux Ponts-de-Cé, d’une superficie de 1467 m², en zone 2AU 2 du PLUi, au prix de 4,93 € m². Toutefois, elle bénéficie d’une servitude temporaire pour permettre son accès à la voie publique, ce qui constitue une moins-value ;

— Le TC1bis et TC2 bis de la communauté urbaine qui sont deux ventes des 26 novembre 2021 et du 4 août 2021 de parcelles situées « La Fontaine » et « Les Perrins » aux Ponts-de-Cé, classées en zone 2AU au prix de 5 € le m²;

— le TC2 du commissaire du gouvernement se rapportant à une vente du 16 novembre 2022 d’une parcelle située “Les Perrins” aux Ponts-de-Cé, classée en zone 2AU, au prix de 5€ le m².

Cependant, ces biens concernant ces trois termes de comparaison sont situés non loin de la voie express D 260 de sorte qu’il peut être considéré que cette proximité constitue une moins-value par rapport à la parcelle de Mme [N] ;

— le TC1 de Mme [N] qui sont des ventes des années 2022 et 2023 de terrains situés “La Limousine” aux Garennes-sur-Loire au prix de 7,50 € le m² en ce qui concerne le prix principal. Ces terrains sont situés dans une commune au bord de la Loire. Mme [N] ne produit pas l’acte de vente relatif à cette parcelle mais le commissaire du gouvernement cite dans ses écritures un extrait de l’acte de vente précisant que la parcelle est située en zone 2AU mais que le PLU est en cours de modification pour que la parcelle passe en zone constructible, ce qui constitue un élément de plus-value ;

— le TC2 de Mme [N] correspondant à une vente en date du 16 novembre 2021 d’une parcelle située “Bel Air” à Ecouflant, au prix non pas de 14,98 € le m² mais de 6 € le m² puisqu’il doit être exclu de ce prix l’indemnité accessoire ;

— Le commissaire du gouvernement fait état également de terrains dont la situation privilégiée a été confirmée par la cour d’appel d’Angers dans deux arrêts des 5 avril 2022 et 7 février 2023 pour des terrains situés à Montreuil-Juigné et aux Garennes-sur-Loire. Ces terrains sont situés en zone 1 AU, plus favorable que la zone 2AU.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et de la moins-value consécutive à l’existence d’une servitude grevant le bien, il convient de fixer le prix du terrain de Mme [N] sur la base de 7,50 € le m², soit un prix de 23 940 € pour la surface de 3192 m².

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la communauté urbaine Angers Loire Métropole.

La communauté urbaine sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 2.000€ à titre de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le prix de la parcelle AC n°235, propriété de Mme [Y] [FK] épouse [N], sur la base de 7,50 € le m², soit un prix de 23 940 € pour une surface totale de 3192 m² ;

CONDAMNE la société Alter Public à payer à Mme [Y] [FK] épouse [N] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE la charge des dépens de l’instance à la charge de la communauté urbaine Angers Loire Métropole ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt-six septembre deux mil vingt quatre, la minute étant signée par Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente, juge de l’expropriation, et Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

La greffière, Le juge de l’expropriation,