LE 12 JUIN 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/17 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HYHV

N° de minute : 25/294

O R D O N N A N C E

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Le DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES ACACIAS, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°424 456 937, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD – GUILLOU SELARL, Avocat au barreau d’ANGERS

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [J] née [Z]

née le 22 Août 1993 à [Localité 6] (49)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision rendue le 24 mars 2025 par le Tribunal judiciaire d’ANGERS,

représentée par Maître José MORTREAU de la SCP ACR AVOCATS, substitué par Maîre Christophe BUFFET, Avocats au barreau d’ANGERS

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 09 Janvier 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 15 Mai 2025 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 21 avril 2023, la SCI Des Acacias a consenti à Mme [J] un bail professionnel portant sur un immeuble situé au [Adresse 4], à usage exclusif de bureau et stockage, d’une durée de six ans et à effet du 1er mars 2023.

Mme [J] ayant laissé des loyers impayés depuis le 1er mai 2024, la SCI Des Acacias lui a, par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, fait délivrer une sommation de payer visant la clause résolutoire, pour un montant 2.969,37 euros au principal, outre le coût de l’acte, soit un montant total de 3.121,36 euros.

C.EXE : Maître Cyrille GUILLOU

Maître [R] [Y]

Copie Dossier

le

Au motif que cette sommation de payer serait restée infructueuse, la SCI Des Acacias, par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, a fait assigner Mme [J] devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail professionnel, d’ordonner l’expulsion de la locataire, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 361,86 euros et de condamner la défenderesse à lui payer cette indemnité d’occupation, outre une provision de 5.167,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, ainsi que la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conclusions, la SCI Des Acacias sollicite du juge des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail professionnel ;

— ordonner l’expulsion de Mme [J], ainsi que de tout occupant de son chef, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la fin du bail et jusqu’à la libération effective des lieux correspondant à la remise des clefs, à la somme de 350 euros ;

— condamner, à titre provisionnel sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, Mme [J] au paiement de :

* l’ indemnité d’occupation ;

* la somme de 4.450 euros, sauf mémoire, arrêtée au 1er mars 2025, au titre des loyers et charges échus et impayés ;

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais de la sommation de payer ;

— prendre acte de ce qu’il sera versé aux débats, le jour de l’audience, un décompte actualisé des sommes restant encore dues ;

— ordonner que les condamnations prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

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A l’audience du 15 mai 2025, la SCI Des Acacias a réitéré ses demandes, tandis que Mme [J] n’a pas formulé d’observations.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail professionnel, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

En outre, il revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance.

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En l’espèce, par une sommation de payer du 12 septembre 2024, la SCI Des Acacias a réclamé à Mme [J] le paiement de la somme de 2.969,37 euros au titre des loyers impayés et charges depuis le 1er mai 2024, tout en précisant qu’à défaut de règlement dans un délai d’un mois, le contrat se trouverait résilié de plein droit par application de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties.

La régularité de cette sommation de payer, en ce qu’elle mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent, est établie.

De surcroît, il ressort des décomptes versés aux débats que les sommes réclamées par cette sommation de payer n’ont pas été acquittées dans les délais impartis, les règlements partiels ou avant assignation étant inopérants pour faire cesser les effets de la clause résolutoire.

Mme [J] n’a soulevé aucune contestation.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 12 octobre 2024, avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

II.Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, Mme [J] est, depuis la résiliation de plein droit du bail, occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des locaux objets du bail, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

III.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

Aussi, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.

A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.

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En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le loyer mensuel, charges incluses, est porté à la somme de 350 euros par mois. Par conséquent il convient de fixer à hauteur de 350 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dû par Mme [J] à la SCI Des Acacias à compter de la date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En outre, eu égard aux décomptes produits, il n’est pas sérieusement contestable, ni même contesté par Mme [J], que l’arriéré de loyers et charges dû à la date de résiliation de plein droit du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation arrêtée au 1er mars 2025, s’élèvent à la somme globale de 4.450 euros. Mme [J] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, par provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.969,37 euros à compter du 12 septembre 2024, date de la sommation de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

IV.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [J], qui succombe, aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer les loyers visant la clause résolutoire, du 12 septembre 2024.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Des Acacias les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, il convient de condamner Mme [J] à lui payer une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI Des Acacias sera déboutée du surplus de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Vu le contrat de bail commercial liant les parties ;

Constatons la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 12 octobre 2024, du bail professionnel consenti le 21 avril 2023 par la SCI Des Acacias à Mme [C] [J] née [Z] ;

Constatons que Mme [C] [J] née [Z] est sans droit ni titre ;

Ordonnons, en conséquence, l’expulsion de Mme [C] [J] née [Z], ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux situés au [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Fixons à la somme de 350 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [J] née [Z] à la SCI Des Acacias à compter de la date de résiliation de plein droit du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons Mme [C] [J] née [Z] à payer à la SCI Des Acacias la somme de 4.450 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges dû à la date de résiliation de plein droit du bail et sur le montant de l’indemnité d’occupation arrêtée au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.969,37 euros à compter du 12 septembre 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du code civil;

Condamnons Mme [C] [J] née [Z] aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 12 septembre 2024 ;

Condamnons Mme [C] [J] née [Z] à payer à la SCI Des Acacias la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI Des Acacias du surplus de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît Giraud, président, juge des référés, et par Aurore Tiphaigne, greffière,

Aurore Tiphaigne, Benoît Giraud,