TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00295 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H2P3

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00478

O.P.H MELDOMYS

C/

[D] [Y]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— MELDOMYS

Copie conforme

M. [Y]

Préfecture du Maine et [Localité 6]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 6] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 5] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [V] [P], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [Y]

né le 03 Septembre 1985 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 23 novembre 2023, l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à M. [D] [Y] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 252,83 €, charges en sus.

Le 5 novembre 2024, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat a fait assigner M. [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, l’O.P.H. Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat, représenté par Mme [P] chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement les termes de son assignation et demande de :

— constater la résiliation du bail à la date du 18 décembre 2024 ; subsidiairement prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner M. [D] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail;

— condamner M. [D] [Y] à lui payer la somme actualisée de 504,08 € au titre de l’arriéré locatif,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,

— prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Il soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise.

Il précise oralement que le défendeur a donné son préavis mais qu’il maintient ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion, le logement n’étant pas à ce jour libéré.

Bien que convoqué par acte signifié le 31 décembre 2024 par dépôt de l’acte à étude, M. [D] [Y] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, le défendeur n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de l’OPH Meldomys par jugement réputé contradictoire.

Sur les demandes principales

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] par la voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH Meldomys justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine et [Localité 6] le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 5-6 La Résiliation) qui stipule notamment qu’en cas de non paiement du loyer et des charges ou du non versement du dépôt de garantie, le contrat de location sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 5 novembre 2024 pour la somme en principal de 420,08 € est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2024.

L 'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [D] [Y] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il n’a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Le dernier paiement remonte au mois de décembre 2023 et ne correspond qu’au paiement partiel du dépôt de garantie.

Dès lors, aucun délai de paiement ni aucune suspension des effets de la clause résolutoire ne peuvent lui être accordés.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, M. [D] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé, l’OPH Meldomys produit un décompte démontrant que M. [D] [Y] reste devoir la somme de 504,08 € à la date du 5 mars 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 504,08 €.

M. [D] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2023 entre l’OPH Maine-et-[Localité 6] Habitat (devenu Meldomys) et M. [D] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’OPH Meldomys pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [D] [Y] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat la somme de 504,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 mars 2025 (incluant l’échéance de février 2025);

CONDAMNE M. [D] [Y] à verser à l’OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 6] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [D] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 6] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par M^me Justine VANDENBULCKE, greffière.

La greffière, La vice-présidente,