TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01178 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IAE5

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. SOCLOVA

C/

[L] [G]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

M. [G]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte SOCLOVA

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 3],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [G]

né le 23 Juillet 2000 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 17 février 2020, la société d’économie mixte SOCLOVA a donné à bail à usage d’habitation à M. [L] [G] un logement et un garage situés [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 234,64 €, outre 41,03 € au titre du loyer du garage, les charges venant en sus.

Le 12 mars 2025, la S.E.M. SOCLOVA a fait signifier à M. [L] [G] un commandement de payer et de fournir le justificatif d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 24 juin 2025, la S.E.M. SOCLOVA a fait assigner M. [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 14 avril 2025 et à tout le moins le 12 mai 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner M. [L] [G] à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 920,49€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, en disant que les intérêts se capitaliseront annuellement,l’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette date, la S.E.M. SOCLOVA – représentée par Maître Laugery – indique renoncer à sa demande de résiliation au titre de l’assurance. Elle réitère oralement ses autres demandes, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.656,54€ au 26 août 2025.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le locataire compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

M. [L] [G] reconnaît le montant de la dette locative sous réserve de la prise en compte du paiement de 600€ effectué le 3 septembre 2025. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant rester dans le logement et proposant de régler sa dette par mensualités de 250€.

Il déclare avoir retrouvé un emploi salarié en CDI depuis fin juillet 2025 et percevoir un salaire de l’ordre de 1.750€ mensuel. Il affirme ne pas avoir d’autre dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de constater que la S.E.M. SOCLOVA ayant expressément indiqué à l’audience renoncé à sa demande de résiliation du bail pour défaut de justificatif d’assurance, le juge n’est plus saisie de demande à ce titre.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. SOCLOVA justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 8] le 13 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2020 contient une clause résolutoire (article 3 – Clause résolutoire de plein droit) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer les loyers resté infructueux. Le commandement de payer signifié le 12 mars 2025 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 12 mars 2025, pour la somme en principal de 1.153,93€ est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 mai 2025 .

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la S.E.M. SOCLOVA a produit à l’audience un décompte démontrant que M. [L] [G] reste lui devoir la somme de 1.656,54 € à la date du 26 août 2025.

M. [L] [G] reconnaît le principe de sa dette. Il justifie, par la production d’un récépissé Banque Postale d’un paiement de 600 € effectué le 3 septembre 2025, soit postérieurement au décompte fourni par le bailleur. Il convient d’en tenir compte en le déduisant de la somme réclamée.

M. [L] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1.056,54 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 920,49€ à compter de l’assignation (24 juin 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [L] [G] a repris avant l’audience le paiement intégral de son loyer.

Il ressort des débats d’audience mais également du diagnostic social et financier établi avant l’audience que M. [L] [G] a retrouvé un emploi en CDI depuis le mois de juillet 2025 et perçoit désormais un salaire de l’ordre de 1.750€/mois en tant que surveillant de nuit. Une demande de prime d’activité doit être prochainement déposée afin de compléter ses revenus. M. [L] [G] vit seul et déclare n’avoir aucune autre dette.

Sa situation lui permet donc de s’acquitter de la mensualité proposée en sus de son loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du créancier, M. [L] [G] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [L] [G] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de sa dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du défendeur ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [L] [G], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.E.M. SOCLOVA ,M. [L] [G] sera condamné à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.E.M. SOCLOVA renonce à sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le17 février 2020 entre la S.E.M. SOCLOVA et M. [L] [G] concernant le logement et le garage situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [L] [G] à verser à la S.E.M. SOCLOVA la somme de 1.056,54 € au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté au 26 août 2025 incluant l’échéance de Juillet 2025 et déduction faite du règlement de 600€ effectué le 3 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 920,49€ à compter de l’assignation du 24 juin 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

AUTORISE M. [L] [G] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 250€ chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire la concernant pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.E.M. SOCLOVA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [G] soit condamné à verser à la S.E.M. SOCLOVA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la la S.E.M. SOCLOVA la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

La greffière, La vice-présidente,