Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 7 avril 2025, n° 24/03596

TJ Toulouse 7 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux pendant plus de six semaines, ce qui a permis d'acquérir les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que l'inexécution des obligations de paiement par les locataires justifiait la résiliation du bail.
Accepté
Non-libération des lieux
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de leur non-libération des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a condamné les locataires au paiement des loyers et charges dus, confirmant le montant réclamé par le bailleur.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation au bailleur pour la période d'occupation des locataires après la résiliation du bail.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné les locataires aux dépens, conformément aux règles de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 7 avr. 2025, n° 24/03596
Numéro(s) :	24/03596
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Cabinet(s) :	LACOME D ESTALENX MARQUIS
Parties :	La société WAKAM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/03596

N° Portalis DBX4-W-B7I-TK5P

JUGEMENT

N° B

DU 07 Avril 2025

[P], [R] [S]

Société WAKAM

[E] [U]

[T] [I] [O] épouse [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LACOME D’ESTALENX

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P], [R] [S] (NOM D’USAGE), demeurant [Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substitués par Maître Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

La société WAKAM,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substitués par Maître Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

Comparant en personne

Assisté d’une personne interprète

Madame [T] [I] [O] épouse [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Monsieur [E] [U], muni d’un pouvoir spécial de représentation

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] dit [S] [P], [R] a donné à bail, par l’intermédiaire de l’Agence Immobilière Occitane, à Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec emplacement de parking R54 à [Localité 12] par contrat du 10/11/2023, pour un loyer mensuel de 725€, outre provision pour charges de 75€ soit un total de 800€.

Le bailleur a confié la gestion de son bien à la société ABITEL, en sa qualité de mandataire immobilier.

Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ont souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de la société WAKAM (caution).

Les loyers n’étant pas réglés de façon régulière, un commandement de payer les loyers a été délivré le 4/04/2024 à la demande de Monsieur [S] [P], [R] pour la somme de 1 600€ en principal, dénoncé à la CCAPEX.

Le locataire n’a pas satisfait à ce commandement.

Monsieur [D] nom d’usage [S] [P], [R] et la société WAKAM ont fait assigner le 20/08/2024, Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

A titre principal,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] à laisser libre de tous occupants de leur chef le logement qu’ils occupent et remettre à Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

ORDONNER à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] à payer la somme de 4 800€ au titre des loyers et charges dus au terme de juillet 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

la somme de 2 400€ à Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] ;la somme de 2 400€ à la société WAKAM subrogée dans les droits de Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] à hauteur de ce montant ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] à payer à Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] à payer à la société WAKAM la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4/04/2024.

A l’audience du 24/10/2024 l’affaire est renvoyée à celle du 3/02/2025.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et exposent réactualisant la dette locative :

Que le défaut de paiement représente 10 400€ à février 2025 inclus avec la ventilation suivante : 2 400€ pour la caution et 8 000€ pour le bailleur.

Qu’ils s’opposent à tout délai de paiement, soulignant la non reprise de paiement des loyers et maintenant leurs demandes.

Que les consorts [U] n’ont pas payé à cause de la survenance d’un incendie dans leur ancien logement pour lequel ils n’ont obtenu encore aucun remboursement par les assurances.

A cette même audience, Monsieur [U] [E] est présent, assisté d’un traducteur et Madame [O] [T] [I] épouse [U] est représentée par Monsieur [U] [E] muni d’un pouvoir spécial.

Monsieur [U] [E] par l’intermédiaire d’un traducteur expose :

Qu’il était propriétaire d’un T5 de 120 m² et 300 m² de terrain.

Que le 14/09/2023 sa maison a brûlé, les expertises sont en cours et qu’il ne sait pas quand l’assurance prendra en charge les loyers pour le relogement.

Les demandeurs s’opposant à un renvoi répliquent que pour obtenir remboursement de l’assurance il faut payer les loyers au préalable, et qu’en septembre 2023 il n’y avait plus d’assurance.

Monsieur [U] propose de payer le loyer de 800€ avec les charges et d’échelonner la dette locative sur 24 mois afin de se maintenir dans les lieux.

Il indique être cuisinier pour un salaire net de 2200€, son épouse ne travaillant pas et qu’ils ont trois enfants.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le conseil des demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/04/2025.

Une note en délibéré est accordée jusqu’au 15/02/2025 pour transmission des justificatifs de l’assurance explicitant un remboursement des loyers dans le cadre du sinistre évoqué.

Le tribunal constate qu’aucune note en délibéré justificative n’a été transmise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22/08/2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 5/04/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20/08/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit :

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Ce délai de six semaines est celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 4/04/2024 au locataire.

Par ailleurs, le bail litigieux contient une clause résolutoire ( page 4 – article VIII ) qui mentionne bien ce délai de six semaines après la délivrance du commandement pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4/04/2024 pour la somme en principal de 1 600€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17/05/2024.

L’expulsion de Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’article 2306 du Code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Un acte de cautionnement n° YpJxyYSUQ ( pièce 9 demandeurs ) est versé au dossier signé par la société WAKAM en faveur des locataires, à compter du 10/11/2023, la société WAKAM se portant caution solidaire des dettes locatives de Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] vis à vis du bailleur Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S].

La société WAKAM atteste ( pièce 13 demandeurs ) des accords passés avec la société GARANTME pour la distribution et gestion des contrats d’assurance.

La société GARANTME a délivré un certificat n° YpJxyYSUQ attestant de l’éligibilité des candidats, Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U], à sa garantie.

Les demandeurs produisent un décompte actualisé (produit à l’audience) démontrant que Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] restent devoir, la somme de 10 400€ au 1/02/2025 selon la répartition suivante :

2 400€ pour la caution8 000€ pour le bailleur

Les quittances subrogatives correspondantes des mois de mai à juillet 2024 sont jointes ( pièce 18 demandeurs), pour la somme globale de 2 400€ réglée par la société GARANTME, subrogée dans les droits de Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] représenté par ABITEL IMMOBILIER.

La pièce 17 demandeurs précise les dates des indemnités de 800€ versées les 23 mai, 24 juin et 22 juillet 2024 ( 3X800€).

Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ne contestent pas le montant de cette dette, ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10 400€, au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

la somme de 8 000€ à Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] ;la somme de 2 400€ à la société WAKAM subrogée dans les droits de Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] à hauteur de ce montant

Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré des indemnités d’occupation est compris dans la somme indiquée dans la condamnation.

Les indemnités d’occupation courront pour l’avenir à compter du 1/03/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la dette et aussi la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Les demandeurs s’opposent à tout délai de paiement.

Depuis le 1/02/2024 les locataires n’ont pas payé de loyers.

En l’espèce, Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ne justifient pas être en situation de régler leur dette locative.

Si des délais étaient accordés sur 24 mois comme sollicité par les défendeurs la mensualité à rembourser en sus des loyers en cours s’élèverait à 10 400€ / 24 = 433,33€ hors intérêts et frais.

Ainsi, les seules charges relatives au logement seraient portées à 800€ ( loyer en cours ) + 433,33€ ( dette locative échelonnée ) soit un total de 1 233,33€ mensuels.

Le diagnostic social et financier indique qu’ils continuent de payer en outre un crédit immobilier à hauteur de 1 022€. Le bilan financier du ménage évoque des ressources mensuelles de 3 157€ pour des charges de 5 776€ soit un reste à vivre de – 2 619€.

Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ont effectués des démarches auprès d’organismes de logements sociaux le 17/09/2024 selon les renseignements fournis par le diagnostic social et financier.

Monsieur [U] [E] indique à l’audience être le seul du couple à travailler pour un salaire de 2 200€ et avoir trois enfants à charge mais n’apporte pas de justificatifs.

Ces éléments montrent que Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ne sont pas en mesure de rembourser leur dette.

En outre, Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] ne justifient pas que le loyer courant est payé au jour de l’audience, le décompte fourni indiquant que le loyer de janvier et février 2025 n’est pas versé.

En conséquence, Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4/04/2024.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société WAKAM.

La société WAKAM sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10/11/2023 entre Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] d’une part et Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec emplacement de parking R54, à [Localité 12] sont réunies à la date du 17/05/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] au paiement de la somme de 10 400€, au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu (selon quittances et décompte produits), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

la somme de 8 000€ à Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] ;la somme de 2 400€ à la société WAKAM subrogée dans les droits de Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] à hauteur de ce montant ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] à payer à Monsieur [D] [P], [R] nom d’usage [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17/05/2024 dont l’arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l’indemnité courra du 1/03/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] de la demande de délais de paiement relative à leur dette locative ;

DIT n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la société WAKAM en considération de l’équité ;

DEBOUTE la société WAKAM de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [E] et Madame [O] [T] [I] épouse [U] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4/04/2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT