TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 MARS 2026

N° RG 25/00219 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2FC7

N° de minute :

Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT

c/

S.A.R.L. FREITAS RENOVATION

DEMANDERESSE

Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FREITAS RENOVATION

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 09 mars 2026 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes de deux actes sous seing privés en date du 29 octobre 2021, la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT a consenti un bail commercial à la société SARL FREITAS RENOVATION portant sur deux locaux distincts, portant les n°6002 et 6001, situés respectivement aux [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte du 13 septembre 2024, la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 36.176,55 euros au titre de l’arriéré locatif, concernant le local n°6001, situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte du même jour, elle lui a fait délivrer un second commandement, visant également la clause résolutoire insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 23.810,18 euros au titre de l’arriéré locatif, concernant le local n°6002, situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Arguant que la société SARL FREITAS RENOVATION n’aurait pas régularisé l’arriéré locatif se rapportant à ces deux baux dans le délai imparti, la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, assigné la société SARL FREITAS RENOVATION devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 27 mai 2025, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial n°6001 situé [Adresse 4] à [Localité 3],

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial n°6002 situé [Adresse 5] à [Localité 3],

Ordonner l’expulsion de la société SARL FREITAS RENOVATION des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble au choix du président de la juridiction, aux risques et périls de la société SARL FREITAS RENOVATION,

Condamner la société SARL FREITAS RENOVATION au paiement de la somme provisionnelle de 47.614,58 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation, dus au 31 décembre 2024, concernant le local n°6001, situé [Adresse 4] à [Localité 3],

Condamner la société SARL FREITAS RENOVATION au paiement de la somme provisionnelle de 31.474,92 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation, dus au 31 décembre 2024, concernant le local n°6002, situé [Adresse 5] à [Localité 3],

Condamner la société SARL FREITAS RENOVATION, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges échus des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 3], et sis [Adresse 7] à [Localité 3] jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner la société SARL FREITAS RENOVATION à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société SARL FREITAS RENOVATION aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement et de sa dénonciation à la caution.

Lors de l’audience du 27 mai 2025, la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT a, tout en maintenant ses demandes, déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sur vingt-quatre mois, avec suspension de la clause résolutoire.

La société SARL FREITAS RENOVATION qui n’a pas constitué avocat, a comparu par l’intermédiaire de son représentant légal, sollicitant l’octroi de tels délais.

L’affaire a été mise en délibéré pour le 07 juillet 2025, puis la réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 21 janvier 2026 en raison de la communication de pièces insuffisamment lisibles.

A cette audience, l’avocat de la demanderesse a remis ses pièces, sans formuler d’autres prétentions.

La société SARL FREITAS RENOVATION n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les deux baux conclus entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et accessoires.

Il est constant que suivant deux exploits en date du 13 septembre 2024, la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT a fait signifier à la société SARL FREITAS RENOVATION deux commandements, l’un d’avoir à payer la somme de 36.176,55 euros au titre des loyers échus, concernant le local n°6001 sis [Adresse 4] à [Localité 3], l’autre celle de 23.810,18 euros, concernant le local n°6002 sis [Adresse 5] à [Localité 4].

La société SARL FREITAS RENOVATION n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de leur délivrance, réglé leurs causes, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 14 octobre 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle de la défenderesse et de l’accord du bailleur,

il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT produit deux décomptes en date du 30 décembre 2024, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 47.614,58 euros pour le local n°6001 et de 31.474,92 euros pour le local n°6002.

Ces deux créances n’étant pas contestées, ni sérieusement contestables, la société SARL FREITAS RENOVATION sera donc condamnée au paiement desdites somme à titre d’indemnité provisionnelle pour les arriérés de loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 31 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 inclue.

La société SARL FREITAS RENOVATION sera autorisée à apurer sa dette en vingt-quatre mensualités de 1983,94 euros concernant le bail sur le local n°6001 et de 1311,45 euros concernant le bail sur le local n°6002 ; le premier paiement de ces deux échéances devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les suivants au plus tard le 10 de chaque mois.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue à titre de provision, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SARL FREITAS RENOVATION.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SARL FREITAS RENOVATION à verser à la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT la somme de 1000 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 14 octobre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société SARL FREITAS RENOVATION et la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT, relatif au local n°6001 situé au [Adresse 4] à [Localité 3] ;

CONSTATONS la réunion à la date du 14 octobre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société SARL FREITAS RENOVATION et la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT, relatif au local n°6002 situé au [Adresse 5] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS la société SARL FREITAS RENOVATION à payer à la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT la somme de 47.614,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 décembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 inclue), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la location du local n°6001 ;

CONDAMNONS la société SARL FREITAS RENOVATION à payer à la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT la somme de 31.474,92 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 décembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 inclue), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la location du local n°6002 ;

ACCORDONS à la société SARL FREITAS RENOVATION la faculté de se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités de 1983,94 euros chacune concernant le bail sur le local n°6001 et de 1311,45 euros chacune concernant le bail sur le local n°6002 ; le premier paiement de ces deux échéances devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les suivants au plus tard le 10 de chaque mois ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SARL FREITAS RENOVATION et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 3],

— la société SARL FREITAS RENOVATION devra payer mensuellement à la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant des deux baux outre les charges à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT ;

CONDAMNONS la société SARL FREITAS RENOVATION aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SARL FREITAS RENOVATION à payer à la société SA HAUTS-DE-BIEVRE-HABITAT une indemnité de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 5], le 16 mars 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président