Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 3 juillet 2025, n° 25/00550

TJ Angers 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que M. [C] devait être expulsé des lieux en raison de son occupation illégale après la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que M. [C] n'avait pas justifié de paiement et a ordonné le paiement des arriérés de loyers.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que M. [C] devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en raison de son occupation illégale.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 en raison des démarches judiciaires effectuées par la société.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 3 juil. 2025, n° 25/00550
Numéro(s) :	25/00550
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBEOuseynou MBENGUE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	La S.A d ' [ Adresse 8 ], S.A. LOGI OUEST

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00550 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4B3

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00656

S.A. LOGI OUEST

[F] [W] [C]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M. [W] [C]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A d'[Adresse 8]

Inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le n°058 201 534

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4],

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [W] [C]

né le 31 Décembre 1982 à [Localité 7] (TCHAD)

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 1er juillet 2024, la SA d’H.L.M. Logi Ouest a redonné à bail à usage d’habitation à M. [F] [W] [C] un appartement et un garage situés au [Adresse 3].

Le 4 novembre 2024, la SA d’H.L.M. Logi Ouest a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SA d’H.L.M. Logi Ouest a fait assigner M. [F] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation de plein droit à la date du 5 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties,

— subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance habitation,

— en toutes hypothèses, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamner M. [F] [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi ; subsidiairement, fixer ladite indemnité,

— condamner M. [F] [W] [C] à lui payer :

1. la somme globale de 1.265,74 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’H.L.M. Logi Ouest, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1.716,78€.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le prononcé de la résiliation du bail du fait du défaut du paiement du loyer mais également en l’absence de transmission par le locataire d’une attestation d’assurance valable, l’assurance habitation de M. [X] étant arrivé à expiration le 30 avril 2024. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise oralement que le défendeur n’a pas repris le paiement de son loyer.

M. [F] [W] [C] (assigné par dépôt de l’acte à étude) n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Logi Ouest par jugement réputé contradictoire.

Sur les demandes principales

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. Logi Ouest justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 9] le 5 novembre 2024? soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 5.5 Résiliation du contrat) qui prévoit qu’en cas de non paiement à leur échéance de toute somme due au titre du contrat de bail et six semaines après commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié le 4 novembre 2024 vise cette clause résolutoire et laisse un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces et débats d’audience que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies et il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 5 janvier 2025 comme sollicité.

L’article 24 V de cette même loi prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

M. [F] [W] [C] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais. Il n’a pas non plus repris le paiement de son loyer, seuls les APL continuant d’être versés au bailleur.

L’absence de reprise de paiement intégral du loyer avant l’audience ne permet pas d’envisager l’octroi d’éventuel délai de paiement, étant observé que la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas non plus légalement possible.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets.

Du fait de la résiliation du bail, M. [F] [W] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la SA d’H.L.M. Logi Ouest produit un décompte daté du 7 mai 2025 faisant apparaître une somme restant à devoir de 1.716,78€ après déduction des frais de poursuite (141,07€) qui ne correspondent pas à la dette locative stricto sensu mais relèvent des dépens et/ou frais irrépétibles.

Le défendeur, qui ne justifie d’aucun paiement libératoire, sera par conséquence condamné au paiement de la somme, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.265,74 € à compter de l’assignation du 12 mars 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement, ceci conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [F] [W] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

M. [F] [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’H.L.M. Logi Ouest , M. [F] [W] [C] sera condamné à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à la date du 5 janvier 2025 la résiliation du contrat de bail ayant pris effet le 1er juillet 2024 entre la SA d’H.L.M. Logi Ouest d’une part et M. [F] [W] [C] et relatif à l’appartement et au garage situés au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’H.L.M. Logi Ouest pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [F] [W] [C] à verser à la SA d’H.L.M. Logi Ouest la somme de 1.716,78€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 mai 2025 (incluant l’échéance d’avril 2025 notamment), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.265,74 € à compter de l’assignation du 12 mars 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement;

CONDAMNE M. [F] [W] [C] à verser à la SA d’H.L.M. Logi Ouest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [F] [W] [C] à verser à la SA d’H.L.M. Logi Ouest une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le greffier, La vice-présidente,