Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01146 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2UY2

[I], [M] [X] épouse [R], [H] [R]

C/

[E] [S] [V], [W] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [I], [M] [X] épouse [R]

née le 01 Juin 1963 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Jacques DAHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [H] [R]

né le 01 Février 1951 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Jacques DAHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [S] [V]

né le 10 Janvier 1989 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Jean-[Localité 6] GAUSSEN (SAS JEAN-[Localité 6] GAUSSEN),

Madame [W] [D]

née le 23 Octobre 1988 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-françois GAUSSEN (SAS JEAN-[Localité 6] GAUSSEN),

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2022, Monsieur [H] [R] et Madame [I] [Z], son épouse, ont donné à bail à Monsieur [E] [S] [V] et Madame [W] [D], une maison individuelle située à [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, les consorts [R] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4026 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, Monsieur et Madame [R] ont assigné Monsieur [S] [V] et Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 septembre 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [S] [V] et Madame [D] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,

Les voir condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 6500 euros au titre des loyers, arrêtée à mai 2025,

Les voir condamner solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à trois fois le montant du loyer mensuel à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2555 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par courrier RAR du 15 septembre 2025, les défendeurs ont donné congé du logement litigieux.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025, puis à celle du 28 novembre 2025.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [H] [R] et Madame [I] [Z], représentés par leur conseil, confirment que le logement a été libéré le 17 octobre 2025, précisent que la dette locative s’élève à la somme de 5005 euros au 17 octobre 2025 avant déduction du dépôt de garantie. Ils dénient tout désordre affectant le bien loué et produisent un Diagnostic de Performance énergétique établi en août 2025.

En défense, Monsieur [E] [S] [V] et Madame [W] [D] soutiennent que le logement est insalubre, sollicitent une indemnité d’un montant de 4883 euros qui viendra se compenser avec les montants dus en raison du préjudice de jouissance qu’ils ont subi, ainsi qu’avec le montant du dépôt de garantie de 1300 euros. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais pour apurer la dette. Ils réclament enfin la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 mai 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

En l’espèce, il n’est toutefois pas discuté que les locataires ont quitté les lieux le 17 octobre 2025.

Les demandeurs ont confirmé leur désistement à l’audience de leurs demandes au titre de la résiliation du bail, de la fixation d’une indemnité d’occupation et de l’expulsion des locataires, qui n’ont plus d’objet. Il en sera pris acte.

Sur la provision au titre des arriérés de loyers :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [R] ne produisent aucun décompte mais font état d’une créance d’un montant de 5005 euros se décomposant comme suit :

4747 euros au titre des loyers dont octobre 2025 proratisé, cette somme n’est pas discutée dans son quantum ni son principe.

Deux fois 129 euros au titre de la TEOM des exercices 2025 et 2025, dont ils justifient par la production des avis de taxe foncière.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, il sera retenu un arriéré de 5005 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 17 octobre 2025 par Monsieur [S] [V] et Madame [D].

Le coût de l’état des lieux de sortie, inclus dans les frais irrépétibles, sera écarté de la provision.

Sur l’état du logement

Les défendeurs font valoir que le logement souffre d’un caractère insalubre.

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit comporter un certain nombre d’installations conformes.

En l’espèce, les défendeurs ne produisent aucun élément probant au soutien de leur contestation relative à l’état du logement. La seule pièce produite aux débats est un diagnostic non contradictoire établi par une personne morale privée le 16 septembre 2025, un mois avant la libération du logement. Il n’est par ailleurs produit aucun grief sur l’état du logement avant les premiers incidents de paiement des loyers.

L’état des lieux de sortie établi par Commissaire de justice le 17 octobre 2025, en présence des locataires, constate des traces d’humidité sur les pourtours de certaines menuiseries et aux angles de certaines pièces, notamment celles situées au Nord. Ces traces d’humidité ne peuvent suffire à elles-seules à rendre le logement insalubre. Les bailleurs produisent un Diagnostic de Performance Energétique classant le bien loué en lettre D, lequel classement permet de réviser annuellement le loyer.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la contestation ne peut prospérer.

Sur les demandes reconventionnelles :

Comme il a été vu plus haut, les défendeurs ne démontrent pas, devant le juge des référés, juge de l’évidence, les désordres qu’ils décrivent.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire provisionnelle fondée sur un préjudice de jouissance. Il sera en revanche tenu compte de leur demande au titre du dépôt de garantie.

Sur les comptes entre les parties :

Solde au 17 octobre 2025……..……5005 euros

Remboursement dépôt de garantie..- 1300 euros

Provision…………………………..3 705 euros.

Sur la solidarité ;

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, le contrat de location contient une clause de solidarité, laquelle doit s’appliquer, s’agissant de sommes dues antérieurement à la résiliation du contrat.

Sur la demande de délais

Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si aucune mauvaise foi n’est démontrée de la part des débiteurs, ceux-ci ne produisent pour autant aucun élément permettant d’apprécier leur situation de manière objective. Pour ce motif, la demande de délai sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S] [V] et Madame [D]

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il apparait équitable d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité à ce titre de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

PRENONS ACTE que la demande de résiliation de plein droit, la fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion des locataires, n’ont plus d’objet,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] [V] et Madame [W] [D] à régler à Monsieur [H] [R] et Madame [I] [Z], son épouse, la somme provisionnelle de 3 705 euros à titre de solde au 17 octobre 2025,

REJETONS les demandes reconventionnelles de Monsieur [E] [S] [V] et Madame [W] [D],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] [V] et Madame [W] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [S] [V] et Madame [W] [D] à régler à Monsieur [H] [R] et Madame [I] [Z], ensemble, la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION