TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00141 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZUD

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n° 25/00471

S.A. PODELIHA

C/

[U] [H]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e LAUGERY

Copie conforme

— M. [H]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [H]

né le 07 Septembre 1979 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2024, la SA d’H.L.M. Podeliha a fait assigner M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, au visa des articles 1217, 1227, 1714, 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer qui serait dû en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [U] [H] à lui payer :

1. la somme de 2.990,36 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée, à compter du 7 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

3. la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

4. les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A cette date, la SA d’H.L.M. Podeliha, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.708,71€.

Elle expose avoir donné à bail le logement situé [Adresse 3] dont elle est propriétaire à M. [U] [H] à compter du 1er mai 2004 ; que toutefois des irrégularités de paiement ont été constatées et les paiements ont totalement cessé depuis le mois de juin 2024.

Elle se prévaut de l’existence d’un bail verbal, indiquant n’avoir pu retrouver le bail écrit.

Elle soutient que le locataire n’ayant pas respecté son obligation principale de payer le loyer, elle est fondée à obtenir la résiliation du bail et par voie de conséquence l’expulsion du défendeur, outre le paiement des sommes dues.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 13 décembre 2024 par remise de l’acte en personne, M. [U] [H] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, le défendeur n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de la partie défenderesse à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur l’existence d’un contrat de bail et la demande principale en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En l’espèce, la SA d’H.L.M. Podeliha se dit dans l’impossibilité de produire un contrat de bail écrit conclu entre les parties et se prévaut en conséquence d’un bail verbal.

Pour rapporter la preuve de celui-ci, elle verse aux débats un état des lieux entrant relatif à l’appartement litigieux établi le 30 avril 2004 avec M. [U] [H] et qui comporte la signature de ce dernier sous la désignation de locataire. Elle justifie également par la production d’un courriel de la conseillère économie sociale familiale de l’association Aide Accueil daté du 4 octobre 2024 de ce que M. [H] a bénéficié d’un accompagnement social pour ce logement qui a pris fin. Elle produit également un extrait de relevé de compte locataire, dont la sincérité n’est pas discutée par le défendeur à l’audience et dont il ressort que depuis le mois de janvier 2020 de nombreux paiements ont été effectués, notamment par paiements Eficash puis par prélèvements automatique, en règlement des échéances mensuelles de loyer.

Ainsi, l’existence d’un contrat de bail conclu entre les parties et relatif au logement situé [Adresse 3] est suffisamment établie.

Or, il ressort du dernier décompte locatif produit par la SA d’H.L.M. Podeliha que M. [U] [H] reste devoir une somme de 3.708,71 € au titre de l’arriéré locatif à la date du 27 février 2025.

Absent à l’audience, M. [U] [H] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de sa dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 3.708,71 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.990,36 € à compter de la date de la délivrance de l’assignation (13 décembre 2024) et sur le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine et [Localité 8] le 22 juillet2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que M. [U] [H] n’a effectué aucun paiement depuis celui du 7 juin 2024, ce paiement étant qui plus est partiel. Les loyers sont donc restés totalement impayés depuis le mois le mois de juin 2024, soit depuis plus de six mois et ce malgré la lettre recommandée de mise en demeure du 24 septembre 2024 invitant expressément le défendeur à respecter ses engagements et à réagir dans un délai de 72 heures sous peine d’introduction d’une procédure judiciaire en paiement et en résiliation du contrat de location (lettre recommandée revenue portant la mention “pli avisé non réclamé”).

Absent à l’audience, M. [U] [H] ne s’explique pas sur les raisons de sa défaillance.

Dès lors, il convient de juger que l’absence de tout paiement du loyer depuis plus de six mois constitue un manquement suffisamment grave du locataire aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à ses torts exclusifs et par voie de conséquence, son expulsion des lieux.

La résiliation du bail sera donc prononcée à compter du 13 décembre 2024, date de l’assignation portant demande en ce sens et l’expulsion du défendeur sera ordonnée dans les conditions précisées au présent dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [U] [H], étant du fait de la résiliation du bail occupant sans droit ni titre des lieux, il est justifié de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, ceci afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Eu égard à la condamnation en paiement déjà prononcée, M. [U] [H] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

M. [U] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il sera par ailleurs condamné à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SA d’H.L.M. Podeliha et M. [U] [H] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs du défendeur et ce à compter du 13 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA d’H.L.M. Podeliha pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [H] à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha la somme de 3.708,71€ selon décompte arrêté au 27 février 2025 (incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.990,36 € à compter du 13 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement;

CONDAMNE M. [U] [H] à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [U] [H] à verser à la SA d’H.L.M. Podeliha une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par Madame Justine VANDENBULCKE, greffier.

La greffière, La vice-présidente,