TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01275 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBBT

JUGEMENT du

04 Décembre 2025

Minute n°

S.A. [W]

C/

[C] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e LAUGERY

Copie conforme

Mme [K]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Décembre 2025

après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [W]

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 3],

[Localité 2],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [C] [K]

née le 02 Février 1982 à [Localité 7] (GUINEE)

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat non daté mais prenant effet le 13 mars 2013, la société d’économie mixte [W] a donné à bail à Mme [C] [K] un logement et un garage situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel principal de 645,63€, outre 40€ au titre du garage, charges en sus.

Le 2 décembre 2024, la S.E.M. [W] a fait signifier un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la S.E.M. [W] a fait assigner Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette date, la S.E.M. [W] – représentée par son conseil – s’en réfère oralement à son assignation initiale et demande de:

— constater la résiliation du bail intervenue de plein droit le 3 février 2025 ; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [K] et de tout occupant de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus,

— condamner Mme [C] [K] à lui payer les sommes suivantes :

▸ la somme actualisée de 41.107,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application de l’article 1343-2 du code civil,

▸ l’indemnité d’occupation précédemment fixée pour la période postérieure et jusqu’à libération définitive des lieux,

▸ la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle précise qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué et déclare justifier du bien fondé des sommes réclamées à ce titre.

Bien que convoquée par exploit de commissaire de justice signifié par dépôt à étude, Mme [C] [K] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, la défenderesse étant absente aux rendez-vous proposés par le travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.E.M. [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la lettre recommandée réceptionnée le 6 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est justifié qu’un commandement de payer les loyers pour un montant de 33.248,13 € et visant cette clause a été signifié à la locataire le 2 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 février 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [C] [K] n’a saisi le juge d’aucune demande de délais. Elle n’a pas non plus repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, aucun délai suspensif ne peut lui être accordé.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [C] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

L’expulsion de Mme [C] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la condamnation au paiement

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.E.M. [W] produit un décompte démontrant que Mme [C] [K] reste devoir la somme de 41.107,47€ à la date du 26 août 2025.Si cette somme intègre des surloyers (suppléments de loyers de solidarité, SLS) facturés de janvier à décembre 2024 , la partie demanderesse justifie du respect des dispositions de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation et partant du bien-fondé des sommes réclamées à ce titre en produisant aux débats le procès-verbal de constat du 8 novembre 2023 dressé par Maître [Z] [N], huissier de justice permettant d’attester de l’envoi de la mise en demeure « enquête SLS 2024 » à Mme [C] [K] (listing joint).

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [C] [K] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 41.107,47 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 38.527,09 € à compter de l’assignation (2 juillet 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Mme [C] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.E.M. [W], Mme [C] [K] sera condamnée à lui verser la somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le ayant pris effet le 13 mars 2013 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.E.M. [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [C] [K] à verser à la S.E.M. [W] la somme de 41.107,47 € au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 26 août 2025 (incluant l’échéance de juillet 2025), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 38.527,09 € à compter de l’assignation du 2 juillet 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Mme [C] [K] à verser à la S.E.M. [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [C] [K] à verser à la S.E.M. [W] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le Greffier, Le Président,