Min N° 26/00065

N° RG 25/03899 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDCX

M. [O] [H]

C/

Mme [Y] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [H]

[Adresse 6]

[Localité 7]

QUEBEC CANADA

représenté par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie MATEOS

Copie délivrée

le :

à : Madame [Y] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 20 avril 2024, à effet au 23 avril 2024, M. [O] [H] a donné à bail à Mme [Y] [R] un logement situé au [Adresse 4], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 550 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, M. [O] [H] a fait signifier à Mme [Y] [R] un commandement de payer la somme principale de 1 854,65 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 août 2025, M. [O] [H] a fait assigner Mme [Y] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de règlement des loyers ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [Y] [R] à lui payer la somme de 3 939,77 euros au titre de l’arriéré locatif ; condamner Mme [Y] [R] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [Y] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;condamner Mme [Y] [R] au paiement de la somme de 973 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 28 août 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, M. [O] [H], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6 332,17 euros, arrêtée au 17 novembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai au profit de la défenderesse. Il a précisé que le dernier règlement datait du 2 septembre 2025 et correspondait au montant du loyer actualisé (598,10 euros).

Il sera renvoyé à son assignation pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée à l’étude de l’commissaire de justice, Mme [Y] [R] n’a pas comparu et n’était pas représentée lors des débats.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Y] [R], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [O] [H] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail signé électroniquement par Mme [Y] [R] le 20 avril 2024 ;le contrat d’assurance habitation signé électroniquement par Mme [Y] [R] le 20 avril 2024 expliquant les prélèvements mensuels de 14,12 euros au titre de cette assurance multirisque ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 28 février 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus, faisant apparaître les appels d’échéances pour le loyer, les charges et la mensualité de l’assurance souscrite ainsi que les versements réalisés par la locataire.

Selon ce dernier décompte, Mme [Y] [R] reste devoir à M. [O] [H] la somme de 6 332,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse.

Mme [Y] [R], qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à Mme [Y] [R], la somme de 6 332,17 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [O] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [O] [H] justifie avoir régulièrement signifié le 28 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans son ancienne rédaction, pour un montant de 1 854,65 euros.

Ce commandement de payer fait mention d’un délai de deux mois laissé au locataire pour s’acquitter de ses causes, à peine de résiliation du contrat de bail.

Il convient de tenir compte de ce dernier délai, qui a été notifié par commissaire de justice à Mme [Y] [R], pour vérifier si cette dernière s’est acquitté des causes du commandement dans le délais requis pour bloquer le jeu de la clause résolutoire contenue au contrat. Il y a lieu de préciser sur ce point que, dans son assignation, M. [O] [H] demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Le relevé de compte indique que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues, les prélèvements revenant impayés.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2025.

Partant, Mme [Y] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, le bail étant résilié. Il y a lieu de relever que selon le décompte versé au débat, le versement du loyer courant n’a pas été repris. En outre, Mme [Y] [R], qui n’a pas comparu, n’a porté à la connaissance du tribunal aucune information relativement à sa situation.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 avril 2025. En conséquence, Mme [Y] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [Y] [R] au paiement mensuel de celle-ci.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 29 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [R] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Mme [Y] [R], condamnée aux dépens, sera condamnée également à payer à M. [O] [H] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 973 euros, correspondant exactement aux montants exposés par lui dans le cadre de la présente procédure, une note d’honoraires étant versée aux débats.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [O] [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 avril 2024, à effet au 23 avril 2024, entre M. [O] [H] d’une part, et Mme [Y] [R] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] (77 124), sont réunies à la date du 29 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Y] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à M. [O] [H] la somme de 6 332,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à M. M. [O] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Mme [Y] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2025, et le coût de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Mme [Y] [R] à payer à M. [O] [H] la somme de 973 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge