Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 15 mai 2025, n° 25/00042

TJ Angers 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et des conditions légales remplies.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Mme [G] [S] devait effectivement des arriérés de loyers, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Perte de loyer due à l'occupation
La cour a jugé que Mme [G] [S] devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 15 mai 2025, n° 25/00042
Numéro(s) :	25/00042
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	La SA PODELIHA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00042 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HZHH

JUGEMENT du

15 Mai 2025

Minute n°

S.A. PODELIHA

[G] [S]

Copie conforme

+ copie exécutoire

— M^e BARBE

Copie conforme

— Mme [S]

Copie dossier

Préfecture de Maine et [Localité 10]

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 15 Mai 2025

après débats à l’audience du 06 Mars 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud BARBÉ, de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [G] [S]

née le 11 Novembre 1997 à [Localité 8]

demeurant : [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 novembre 2023, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [G] [S] un logement situé au [Adresse 4] et un garage situé à la même adresse, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 436,05 € pour le logement, de 10,75 € pour le garage, outre 106,91 € de provision sur charges.

Le 22 mai 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 23 juillet 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [G] [S] à lui payer :

1. la somme de 2.153,86 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

À cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.043,93 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par la défenderesse compte tenu de la reprise des paiements.

Mme [G] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sous réserve de la prise en coompte du règlement supplémentaire effectué la veille pour un montant de 219,38 €. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 53 €.

Elle déclare vivre seule dans le logement avec son fils de 3 ans, être actuellement au chômage indemnisé et percevoir également l’allocation de soutien familial versée par la CAF.

Sur interrogation du juge, elle affirme ne pas avoir d’autre dette et n’avoir aucun dossier de surendettement en cours.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, la défenderesse n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 10] par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 10] le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 20 novembre 2023 contient toutefois une clause résolutoire (article 6-7 – La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Le commandement de payer signifié le 22 mai 2024, tout en visant cette clause résolutoire, fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette. Il convient d’y substituer le délai de deux mois contractuellement prévu dès lors que celui-ci est plus favorable au locataire.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 1.449,91 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [G] [S] reste lui devoir la somme de 2.043,93 € à la date du 26 février 2025.

Mme [G] [S] reconnait à l’audience le principe de sa dette. Elle justifie en revanche d’un paiement supplémentaire de 219,38 € effectué le 5 mars 2025 qui n’apparaît pas sur le décompte du bailleur arrêté au 26 février 2025 et qui correspond au paiement de l’échéance de février 2025 augmentée de 53 €. Il convient de déduire ce règlement de la somme réclamée.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.824,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (23 décembre 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023 ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [G] [S] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience. Elle déclare percevoir mensuellement la somme de 807 € de France Travail, outre 197 €, de la CAF.

S’il ressort de ses explications que le montant de ses ressources mensuelles est limité, il convient de relever qu’elle bénéficie d’un maintien de ses APL selon le décompte fourni par le bailleur, de sorte que le montant de son loyer résiduel s’élève à 166,38 €. Elle indique n’avoir aucune autre dette.

Dans ces conditions et bien que disposant de ressources limitées, Mme [G] [S] apparaît financièrement à même de régler sa dette et de respecter l’échéancier proposé.

Elle a d’ailleurs repris depuis deux mois le paiement intégral de ses échéances et a en outre effectué des versements complémentaires d’un montant supérieur à la mensualité proposée, démontrant ainsi sa capacité à mettre en place un échéancier.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du créancier bailleur, Mme [G] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à sa demande, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [G] [S] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [G] [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’espèce, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la SA d’HLM Podeliha la charge de ses frais irrépétibles. Elle sera donc déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2023 entre la SA d’HLM Podeliha et Mme [G] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [G] [S] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 1.824,55 € au titre des loyers et charges impayés dus au 6 mars 2025 (incluant notamment l’échéance du mois de février 2025 et prenant en compte le règlement de 219,38 € effectué le 5 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024;

AUTORISE Mme [G] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 53 € chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [G] [S] soit condamnée à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA d’HLM Podeliha de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 10] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lorraine MEZEL, vice-présidente, et par M^me Justine VANDENBULCKE, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,