TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e DELALMI Nesrine

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e ZIMMER [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02202 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GMO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 30 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. AKELIUS [Localité 1] XII, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e ZIMMER Marc, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e DELALMI Nesrine, avocat au barreau de Paris,

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e DELALMI Nesrine, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mars 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 30 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02202 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GMO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 avril 2018, la société AKELIUS [Localité 1] XII a acquis l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte sous-seing privé en date du 17 janvier 1955, Monsieur [E] [Z] a pris à bail sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, un appartement situé au 1er étage porte gauche de cet immeuble.du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la société AKELIUS [Localité 1] XII a signifié à Monsieur [E] [Z] un congés avec maintien dans les lieux sur le fondement de l’article 4 de la loi à effet au 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la société AKELIUS [Localité 1] XII a assigné Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] aux fins de:

— constater que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] n’occupent pas effectivement les locaux loués situés 1er étage porte gauche de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], au sens de l’article 10,2° de la loi du 1er septembre 1948,

— constater que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] ont plusieurs habitations au sens de l’article 10,3° de la loi du 1er septembre 1948,

— constater que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] ont à leur disposition un autre local que celui situé 1er étage porte gauche de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] et répondant à leurs besoins au sens de l’article 10,9° de la loi du 1er septembre 1948,

Par voie de conséquence,

— juger que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] ne constituent pas des occupants de bonne foi au sens des articles 4 et 10 de la loi du 1er septembre 1948,

— prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z], Madame [J] [K] et de tous occupants de leur chef de l’appartement occupé, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— assortir cette expulsion d’une astreinte forfaitaire et définitive de 50 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance prononçant l’expulsion,

— ordonner le sequestre des éventuels meubles et effets mobiliers trouvés dans l’appartement et n’appartenant pas à la société AKELIUS [Localité 1] XII, dans un garde meubles ou dépôt au choix du demandeur, aux frais risques et périls des expulsés,

— condamner in solidum Monsieur [E] [Z], Madame [J] [K] à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII une indemnité d’occupation mensuelle s’élevant à 320 euros à compter du 1octobre 2024, ladite sommes étant à parfaire au jour de la libération effective des locaux loués,

— condamner in solidum Monsieur [E] [Z], Madame [J] [K] à rembourser à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 800 euros TTC correspondant au coût du constat d’huissier sur requête du 8 novembre 2024,

— condamner in solidum Monsieur [E] [Z], Madame [J] [K]au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre de l’artucle 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [E] [Z], Madame [J] [K] au entiers dépends.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la société AKELIUS [Localité 1] XII représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a conclu au rejet des demandes adverses formées notamment en vue de la réalisation d’une expertise portant sur l’état de salubrité des lieux loués.

Au soutien de ses prétentions, la société AKELIUS [Localité 1] XII fait valoir que les défendeurs n’occupent pas les lieux loués et que cette circonstance ressort, d’une part, du constat du commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, lequel relève notamment l’absence de vêtements ou d’effets personnels, de denrées alimentaires dans les lieux loués. Cet état de fait résulterait, d’autre part, également de l’état de santé de Monsieur [E] [Z], lequel se déplaçait au moyen d’un fauteuil roulant de son vivant. Or, les lieux loués ne seraient pas adaptés aux personnes à mobilité réduite. La procuration établie par le défendeur, par devant notaire en Algérie, au bénéfice de M. [E] [I] le 22 juin 2023 confirmerait également cette absence d’occupation, en ce qu’elle autorise la sous-location des lieux loués à des tiers. Enfin, cette absence d’occupation des lieux loués par les défendeurs serait établie par les rapports [G] en date des 10 août 2023 et 17 novembre 2023, lesquels concluent à l’absence de Monsieur [E] [Z] sur le territoire français et à l’inextistence de titre de séjour au bénéfice de Madame [J] [K].

La société AKELIUS [Localité 1] XII soutient également que les défendeurs disposent d’une pluralité d’habitation au sens de l’article 10,3° de la loi du 1er septembre 1948 et qu’il disposent d’un autre local répondant à leurs besoins au sens de l’article 10,9° de la loi du 1er septembre 1948 . Elle déduit cette circonstance, s’agissant de Madame [J] [K], de l’absence d’octroi d’un quelconque titre de séjour. En ce qui concerne Monsieur [E] [Z], la société AKELIUS [Localité 1] XII argue de la procuration signée par ce dernier le 22 juin 2023, laquelle fait état d’une résidence à [Localité 3] en Algérie.

Madame [J] [K], représentée par son conseil, conclut au débouté des demandes de la société AKELIUS [Localité 1] XII, subsidiairement à l’octroi d’un sursis à statuer et d’une mesure d’expertise en vue d’apprécier l’état de salubrité des lieux loués.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [K] représentée par son conseil, justifie du décès de son époux, Monsieur [E] [Z], le 27 avril 2025 en Algérie. Elle reconnaît être hébergée en Algérie. Elle soutient cependant que son époux occupait régulièrement les lieux loués avant son décès et précise qu’il a été contraint de se rendre en Algérie, afin qu’elle puisse le prendre en charge compte tenu de ses graves problèmes de santé. Madame [J] [K] relève, par ailleurs, que le constat en date du 08 novembre 2024 réalisé à l’initiative de la société AKELIUS [Localité 1] XII, conclut à une occupation des lieux loués, ainsi qu’à leur caractère “inadapté”.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise et de sursis à statuer

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d’office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d’instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

L’article 146 du code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [J] [K] soutient que les lieux loués sont insalubres et inadaptés notamment à la situation de son époux décédé.

Elle verse à la procédure des échanges de mails entre M. [E] [I] et les gestionnaires des lieux loués, ainsi qu’une déclaration de main courante de son époux décédé en date du 10 septembre 2024 et une photographie de ce dernier en fauteuil roulant.

Ces éléments de preuve ayant pour la plupart été préconstitués par la partie défenderesse, cette dernière échoue à établir le caractère insalubre et inadapté des lieux loués. L’office du juge ne consistant pas à suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, ses demandes d’expertise et de sursis à statuer seront donc rejetées.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 40-II de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions des articles 3,8 à 20 du premier alinéa 22 et de l’article 24, concernant le droit au maintien dans les lieux du locataire, ne sont pas applicables aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Il résulte de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 modifiée par la loi du 16 juillet 2006 que les occupants de bonne foi bénéficient de plein droit du maintien dans les lieux loués.

Sont réputés de bonne foi les locataires, les sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, qui exécutent leurs obligations.

Il ressort de l’article 5 de la même loi dans sa version en vigueur depuis le 6 août 2014 que :

I. – Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l’occupant, lorsque cet occupant a fait l’objet d’une condamnation devenue définitive, assortie d’une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants.

I bis. – Nonobstant les dispositions de l’article 1742 du code civil, même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d’abandon du domicile par le locataire, même en l’absence de délivrance d’un congé.

Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.

II. – Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.

Tout occupant sans droit ni titre d’un logement encourt par conséquent le prononcé d’expulsion avec concours de la force publique, assortie le cas échéant d’une astreinte en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail litigieux était soumis à la loi du 1er septembre 1948.

La location a pris fin le 1er octobre 2024 à la suite du congé délivré à Monsieur [E] [Z], qui a bénéficié à compter de cette date du droit au maintien dans les lieux.

Il résulte, cependant, des pièces versées à la procédure par la société AKELIUS [Localité 1] XII etdes écritures de Madame [J] [K], que Monsieur [E] [Z] (décédé le 27 avril 2025) a cessé d’occuper les lieux loués au moins à compter du 22 juin 2023. En effet, cette circonstance est établie non seulement par les écritures de la défenderesse qui reconnaît que Monsieur [E] [Z] a été contraint de se rendre en Algérie, afin qu’il puisse être pris en charge par elle compte tenu de ses graves problèmes de santé, que par la procuration signée par Monsieur [E] [Z] précisément le 22 juin 2023 par devant notaire au bénéfice de M. [E] [I], par laquelle Monsieur [E] [Z] fait état d’une résidence à [Localité 3] en Algérie, ou encore par les rapports [G] en date des 10 août 2023 et 17 novembre 2023, concluant à l’absence de Monsieur [E] [Z] sur le territoire français, circonstance confirmée le 8 novembre 2024 par constat du commissaire de justice.

Il en résulte ainsi, suivant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 modifiée par la loi du 16 juillet 2006, que Monsieur [E] [Z] ne peut être qualifié d’occupant de bonne foi au moins et qu’il ne peut, par suite, se prévaloir à compter de cette date du droit au maintien dans les lieux loués.

A fortiori, Madame [J] [K], qui figure parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux en ce qu’elle justifie de la qualité d’épouse de Monsieur [E] [Z], ne peut bénéficier de ce droit et cela d’autant plus qu’elle ne peut elle-même pas être qualifiée d’occupante de bonne foi, l’intéressée n’ayant manifestement jamais séjourné en France (a fortiori dans les lieux loués) et qu’elle dispose par ailleurs d’une autre habitation à [Localité 3] en ALGERIE au sens de l’article 10,9° de la loi du 1er septembre 1948.

In fine, il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Jusqu’à la libération des lieux l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation. Celle-ci de nature mixte compensatoire et indemnitaire est destinée à compenser les pertes de loyers subies et à indemniser le bailleur du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend le logement anciennement loué indisponible.

En l’espèce, les défendeurs se trouvant occupants sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, il convient de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation laquelle sera fixée au montant actuel du loyer et des charges sans majoration comme sollicité par la société AKELIUS [Localité 1] XII, puis à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux à la somme mensuelle de 320 euros hors charges correspondant au montant du loyer de référence minoré (22,10 euros du m²) pouvant être réclamé dans le cadre du dispositif d’encadrement applicable à [Localité 1] pour un studio situé dans le [Adresse 5] d’une superficie de 14,48 m² telle que mentionnée dans le certificat de superficie versé en procédure par la demanderesse.

De cette condamnation seront déduits les règlements effectués par Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] depuis la date d’effet du congé.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [K], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en équité de condamner Madame [J] [K] à payer à la société AKELIUS [Localité 1] XII, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire et le risque de réformation de l’expulsion étant très hypothétique.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [E] [Z] et Madame [J] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (1er étage, porte gauche) à [Localité 2],

CONSTATE le décès de Monsieur [E] [Z] le 27 avril 2025,

ORDONNE à Madame [J] [K], ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société AKELIUS [Localité 1] XII pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à la société AKELIUS [Localité 1] XII une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges sans majoration, puis à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux à la somme mensuelle de 320 euros hors charge, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 1er octobre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à la société AKELIUS [Localité 1] XII la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.