N° RG 24/00769 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2TG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/00769 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2TG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître David GILLIG

☐ Copie c.c aux défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 21 février 2025

Le Greffier

Maître David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 FÉVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE, S.A.E.M. L

inscrite au RCS de Strasbourg, sous le n° 568 501 415

agissant par son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Pauline SCHULTZ

substituant Maître David GILLIG,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIES REQUISES :

Madame [I] [U]

Monsieur [K] [U]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 3]

Madame : non comparante, non représentée

Monsieur : comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar – Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire, en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 juillet 2023, HABITATION MODERNE a donné en location à Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 625,05 €, hors charges.

Le 2 février 2024, HABITATION MODERNE a fait délivrer à Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 167,31 € selon décompte arrêté au 29 janvier 2024.

Le 16 janvier 2024, HABITATION MODERNE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à personne le 29 avril 2024, HABITATION MODERNE a attrait Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Strasbourg statuant en matière de référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, HABITATION MODERNE sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte journalière de 200 €,

— de condamner solidairement ou in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] au paiement des sommes suivantes :

—  4 113,98 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Le 29 avril 2024, HABITATION MODERNE a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 décembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.493,81 €.

Le demandeur indique que le loyer n’a jamais été payé dans son entièreté.

Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative.

Ils précisent payer de manière irrégulière le loyer et qu’un dossier de surendettement est en cours concernant un bail précédent.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, HABITATION MODERNE verse aux débats un décompte arrêté au 2 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.493,81 €,

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 68,58 € (9 x 7,62).

Au vu des justificatifs fournis, la créance d’HABITATION MODERNE est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais OPS.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] à verser à HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 5.425,23 € actualisée au 2 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 167,31 € à compter du 2 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] demandent au juge de leur accorder des délais de paiement.

Il ressort des débats que Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En outre, les ressources et charges qu’ils exposent dans l’enquête sociale ne leur permettent pas de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] de leur demande de délais de paiement.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

o Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 16 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

o Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] le 2 février 2024, pour un montant principal de 3.167,31 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de six semaines.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

o Sur l’expulsion

Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Enfin, la procédure d’expulsion légalement existante et la possibilité de recourir à l’usage de la force publique le cas échéant, suffisent à garantir l’effectivité de la présente décision d’expulsion et il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

o Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] cause manifestement et nécessairement un préjudice à HABITATION MODERNE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de dispenser Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] à verser par provision à HABITATION MODERNE la somme de 5.425,23 € actualisée au 2 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 sur la somme de 3.167,31 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATONS que le contrat signé le 13 juillet 2023 entre HABITATION MODERNE et Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail et à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] à verser à HABITATION MODERNE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [K] et Madame [U] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 février 2024 ;

DÉBOUTONS HABITATION MODERNE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Sophie ROSSIGNOL