TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00465 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3P7

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00651

S.A. PODELIHA

C/

[F] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

Mme [N]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [F] [N]

née le 24 Août 1973 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2023, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Madame [F] [N] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 409,61 € et 23,40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Madame [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 26 novembre 2024; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Madame [F] [N] à lui payer :

1. la somme de 935,12 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 845,12 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

Madame [F] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 40 €.

Elle actualise sa situation financière et manifeste son intention de déposer un dossier de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 9] le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 13 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Le commandement de payer signifié le 25 septembre 2024 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois à la locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 363,60 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par la locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Madame [F] [N] reste lui devoir la somme de 845,12 € à la date du 07 mai 2025.

Madame [F] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 845,12 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (19 février 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort des explications de Madame [F] [N] à l’audience qu’elle vit seule avec son fils de dix-neuf ans, qui ne travaille pas ; qu’elle-même est actuellement au chômage suite à un arrêt maladie de 4 mois ; que ses ressources mensuelles sont constituées des allocations de retour à l’emploi (670 €) et des prestations versées par la CAF (300 €).

Madame [F] [N] a repris le paiement intégral de son loyer et effectue en outre depuis deux mois des versements supplémentaires de 30 €, de sorte que le montant de la dette a diminué depuis l’introduction de l’instance.

Ainsi, malgré des ressources limitées, Madame [F] [N] démontre sa capacité à tenir l’engagement pris à l’audience de régler sa dette de façon échelonnée en sus du loyer courant. La proposition faite à l’audience de régler sa dette par mensualités de 40 € chacune est adaptée à son budget et permet d’assurer le règlement de la totalité de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, Madame [F] [N] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [F] [N] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Madame [F] [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’espèce, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n’est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023 entre la SA d’HLM Podeliha et Madame [F] [N] concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [N] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 845,12 € (décompte arrêté au 07 mai 2025, incluant l’échéance de mai 2025 et un versement de 257,37€ le 02 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 ;

AUTORISE Madame [F] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 40 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [N] soit condamnée à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Podeliha de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [F] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le greffier, La vice-présidente,