MINUTE N° 26/00102

DOSSIER : N° RG 25/00611 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [U]

12 rue Atéo Garémi

13200 ARLES – GAGERON

représentée par M^e Lila LACIDI, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Madame [D] [S] épouse [F]

21 rue Voltaire

Dernier étage

13200 ARLES

représentée par M^e Alizé BOZE-HERVE, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/2069 du 08/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

Monsieur [G] [F]

21 rue Voltaire

Dernier étage

13200 ARLES

représenté par M^e Coralie ALLAIS-BOUMAZA, avocat au barreau de TARASCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/2326 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TARASCON)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON

Greffier lors des débats : Andréa LHOTE

Greffier lors du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 février 2026

Date de délibéré indiqué par le Président : 04 MARS 2026

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 MARS 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [P] a donné à bail à M. [G] [F], né le 1er août 1987, un appartement à usage d’habitation sis 25, rue Balzac à Arles (13200), par contrat du 1er février 2022 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

M. [P] a cédé son bien immobilier loué le 31 mai 2022 à la Société civile immobilière (S.C.I.) [U].

En cours de bail, M. [F] a installé son épouse, [D] [F], née [S] le 29 octobre 1998, enceinte et mère de deux enfants, dans le logement. Informée de cette arrivée, la bailleresse a alerté le couple sur la faible taille du logement par rapport à une famille de bientôt cinq personnes.

Par actes de commissaire de justice déposés à étude le 27 août 2025, la S.C.I. [U] a assigné en référé M. et Mme [F] devant le Juge des contentieux de la protection, pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir :

— l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [F] à verser à la S.C.I. [U] la somme provisionnelle de 5 200 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 13 août 2025, des loyers, charges et frais de procédure,

— la condamnation solidaire de M. [F] et Mme [F] à payer à titre provisionnel à la S.C.I. [U], une somme égale au montant du dernier loyer, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés,

— la condamnation solidaire de M. [F] et Mme [F] à payer à la S.C.I. [U] la somme provisionnelle de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation solidaire de M. [F] et Mme [F] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire.

Après un renvoi, l’affaire, initialement audiencée au 1er décembre 2025, a été enrôlée à l’audience publique des référés du 2 février 2026 : les deux parties y ont été dûment représentées.

A la barre, la demanderesse, par la voix de son conseil, a produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’à mars 2023 et qui montre qu’après deux loyers impayés en 2023 et trois en 2024, plus aucun loyer n’a été payé depuis mars 2025. Dans ces conditions, la dette locative s’élève, au 31 janvier 2026, à la somme de 7 700 euros.

D’autre part, elle rappelle que le 17 juin 2025, elle leur a fait signifier un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et que l’absence de retour de la part de ses locataires laisse supposer que le logement n’est pas assuré.

Par conséquent, elle demande que l’arriéré de loyers lui soit versé, que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la restitution des clés.

Enfin, elle réclame la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens.

En réplique, Mme [F] déclare in limine litis, par la voix de son conseil, que l’action lancée par la S.C.I. [U] est irrecevable car cette dernière a omis de saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant d’assigner ses locataires.

Puis, à titre principal, elle affirme que le juge des référés doit se déclarer incompétent car, en sa qualité de défenderesse, elle soulève une double contestation sérieuse de l’existence de l’obligation qui lui est imputée : d’une part, l’absence de l’adresse du logement dans le bail et le référence, dans les actes extrajudiciaires, d’une adresse qui n’est pas la sienne font peser une incertitude sur le logement concerné dans cette affaire ; d’autre part, elle n’a intégré le logement que fin 2024 et ignore le bien-fondé de la dette avant cette date. Par conséquent, ces éléments manquant d’évidence, l’affaire doit être traitée au fond.

A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour lui permettre de conserver le logement et de rembourser la dette locative sur deux années, car ses ressources sont très limitées. Elle précise que sa situation évolue favorablement car elle a reçu son nouveau récépissé de demande de carte de séjour.

Enfin, au regard de sa situation financière, il serait parfaitement inéquitable de lui laisser la charge de la présente instance ; c’est pourquoi elle demande que la bailleresse soit condamnée aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réplique également, M. [F] indique, par la voix de son conseil, s’associer à son épouse concernant l’irrecevabilité de la demande et l’incompétence du juge des référés.

D’autre part, il rappelle qu’il a quitté le logement en mars 2025, au su de la bailleresse, et que la demande d’expulsion à son égard est dépourvue d’objet.

Quant à la dette locative, il l’assume et l’explique par une désorganisation familiale, une perte de stabilité financière et une séparation du couple.

Son niveau de ressources modeste, en raison notamment de sa situation de chômeur, l’empêche de régler la dette locative, mais le souhait de la mère de ses enfants de conserver le logement et sa propre capacité à retrouver du travail l’amène à solliciter une suspension des effets de la clause résolutoire du bail et un échelonnement de l’apurement de la dette sur 24 mois.

Enfin, il demande la non application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A la suite de la dénonce, en août 2025, de l’assignation en référé de M. [F] et de Mme [F] aux autorités préfectorales, le Tribunal a reçu un courrier de la Maison Départementale de la Solidarité de Territoire (MDST) d’Arles, en date du 13 octobre 2025, indiquant que les intéressés ne se sont pas présentés aux deux rendez-vous proposés pour un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, la S.C.I. [U] a fait délivrer un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative à M. [F] et à Mme [F], par actes de commissaire de justice en date du 17 juin 2025.

Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et contrairement à l’affirmation de Mme [F], la S.C.I. [U], par courrier reçu le 18 juin 2025, a signalé à la CCAPEX la situation de loyers impayés de M. [F] et de Mme [F], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 27 août 2025.

Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel avec accusé de réception: celui-ci est daté du 27 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 1er décembre 2025.

Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de la S.C.I. [U] est déclarée recevable.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 835 du Code de procédure civile invoqué par Mme [F] dispose effectivement que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation.

Or, les éléments présentés comme contestables car dépourvus d’évidence ne le sont pas :

— il est notoire que tel qu’il est configuré, l’immeuble qui abrite le logement de la famille [F] comporte deux adresses : le 25 rue Balzac d’un côté, le 21 rue Voltaire de l’autre ; tel que précisé dans un acte notarié, la première est l’adresse postale, la seconde l’adresse cadastrale. Dans les faits, Mme [F] utilise visiblement la première à l’égard des tiers, les commissaires de justice utilisent la seconde, avec succès puisque leurs courriers parviennent à leurs destinataires. Dans tous les cas, c’est en vain que Mme [F] plaide la confusion dans l’identification du logement et donc la justification d’une contestation ;

— Mme [F] ne peut plaider l’ignorance d’une partie de la dette sous prétexte quelle n’a emménagé que fin 2024 : dès le 17 juin 2025 au plus tard, elle a été destinataire d’un commandement de payer qui détaillait la dette locative depuis le début des loyers impayés, en août 2022 : ce document lui permettait de faire le point avec M. [F].

En conclusion, le juge des référés se déclare compétent pour statuer sur ce dossier où d’évidence, la dette locative et le logement concerné ne sont pas contestables.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. [U] produit un état récapitulatif du compte de ses locataires, arrêté au 31 janvier 2026, qui montre que M. [F] et Mme [F] restent devoir, hors frais de procédure, la somme de 7 700 euros au titre de loyers et charges impayés.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile précité, le Juge des contentieux de la protection, saisi en référé, peut accorder une provision au créancier.

Par conséquent, dans la mesure où le montant de la dette locative n’est pas contesté par M. [F] et ne l’est pas sérieusement par Mme [F], il convient de condamner solidairement M. [F] et Mme [F] à payer cette somme à la S.C.I. [U], somme assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour un montant de 4 200 euros, à compter de la date de l’assignation pour un montant de 1 000 euros et à compter de la date de la présente ordonnance pour un montant de 2 500 euros.

Sur l’échelonnement de l’apurement de la dette

Les défendeurs s’appuient sur l’article 1345-5 du Code civil pour solliciter un délai de 24 mois afin d’apurer leur dette locative, après examen discrétionnaire du Juge sur la situation sociale et financière des locataires.

Or, s’agissant d’un contentieux relatif aux baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public et, comme le plaide la demanderesse, s’impose aux parties présentes au litige.

Par conséquent, l’accès à un délai pour apurer sa dette n’est accessible que si le locataire est en capacité à la fois de payer ses loyers courants et de verser une mensualité de remboursement et que s’il a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience de jugement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en son chapitre V, est ainsi rédigé : «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, ni M. [F], ni Mme [F] n’a apporté le moindre élément pouvant éclairer le Juge sur leurs capacités, dans la durée, à honorer à la fois leurs loyers courants et l’apurement de la dette locative ; et ils n’ont pas permis l’établissement d’un diagnostic social et financier. De plus, le dernier loyer payé remonte à février 2025.

Dans ces conditions, il convient de ne pas accorder de délais de paiement aux intéressés.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose, dans sa version en vigueur lors de la reconduction du bail, que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ».

Il convient de noter que le départ de M. [F] du domicile conjugal est peut-être connu de la bailleresse, mais n’a pas fait l’objet d’une officialisation par un acte de commissaire de justice, ou une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien encore une lettre remise en main propre contre récépissé. Par conséquent, pour prévenir toute ambiguïté, il conviendra de considérer que M. [F] a toujours accès au logement.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 17 juin 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 1er février 2022 sont réunies à la date du 29 juillet 2025 à minuit.

Dans ces conditions et compte tenu de la nécessité de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [F], de Mme [F] et de tous occupants de leur chef et d’autoriser la S.C.I. [U] à faire débarrasser tous meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation du logement

Le contrat de location étant rompu à compter du 30 juillet 2025 et M. et Mme [F] occupant toujours les lieux au jour de l’audience, il convient, afin de compenser cette occupation, de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et de condamner solidairement M. et Mme [F] à son paiement mensuel à compter du 1er février 2026 (la période comprise entre le 30 juillet 2025 et le 31 janvier 2026 étant déjà incluse dans les 7 700 euros accordés supra), ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution es clés.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [F] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande de condamner la partie en charge des dépens à conserver à sa charge ses propres frais, au demeurant pris en charge par l’aide juridictionnelle, et à payer à la partie adverse une somme compensant, à hauteur de 1 000 euros, les frais engagés par celle-ci pour la défense de ses droits.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en référé de la S.C.I. [U],

La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] à payer à la S.C.I. [U] la somme provisionnelle de 7 700 euros, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 pour un montant de 4 200 euros, à compter du 27 août 2025 pour un montant de 1 000 euros et à compter du 4 mars 2026 pour un montant de 2 500 euros,

CONSTATONS l’acquisition, au 30 juillet 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 1er février 2022,

DISONS que M. [G] [F], Mme [D] [F] et tous occupants de leur chef devront libérer les lieux sis 25, rue Balzac à Arles (13200), dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

A défaut, ORDONNONS l’expulsion des occupants, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

AUTORISONS la S.C.I. [U] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] à payer à titre provisionnel à la S.C.I. [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] à payer à titre provisionnel à la S.C.I. [U] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du double commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX de la double assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d’exécution forcée,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES